房产税范文精选

[摘 要] 近20年来，经济学家、政治家、财政专家和评估师国际团体对房地产税的兴趣与日俱增。正如很多学者所言，“房地产税是许多国家和地区最为重要的地方税种”。20世纪80年代住房制度和城镇国有土地使用制度改革实施以来，我国房地产市场快速发展，房地产投资不断增长，房地产价格持续上涨。然而，我国房地产税制建设并不完善，税制结构不尽合理。本文以房地产税的内涵为起点，通过对地产税和房产税的理论分析，拟对房产税地产税合并征收房地产税进行探讨。

[关键词] 房产税；地产税；房地产税doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 10. 014

[中图分类号] F812.42 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2013）10- 0025- 03

0 前 言

在国外许多国家和地区，房地产税收制度已较成熟，有关房地产税收理论研究也较深入，其发展历史最早可以追溯至威廉・配第年代。从最初关于房地产税定义的争论：房地产税是“受益税”还是“资本税”，到房地产税收归宿的研究，房地产税收理论一直备受关注。房地产税是政府干预房地产经济活动、调控房地产市场发展的重要政策工具，在引导房地产资源的合理配置、土地资源的有效利用以及社会财富的公平分配等方面具有独特的功能。

20世纪80年代，我国住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革实施以来，房地产市场快速发展、房地产投资持续增长、房地产价格不断上涨。然而，我国房地产税制建设并不完善，税制结构也不尽合理。同时，房地产税收收入增长缓慢，尚未成为国家财政收入的主要来源。国内外学者因此更加重视对我国房地产税制建设与房地产税影响效应的研究，特别是1994年我国分税制改革以后，专门针对房地产税的研究逐渐增多。但由于起步较晚，这方面的理论还不够完善，各家分歧较大。所以，本文以房地产税的内涵为起点，通过对地产税和房产税的理论分析，进而对房产地产合并征税进行探讨。

1 房地产税的内涵

1.1 房地产（real property）

摘要：为了遏制部分城市房价过快上涨，国务院了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，房产税改革引起了舆论和学者的广泛讨论。本文在研究我国现有房地产税收体系设置的背景下探讨2011年重庆和上海房产税试点的相关观点。

关键词：房产税；税费体系；房产税试点

中图分类号：F812 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）07-000-01

在我国的房地产税制中主要存在着重复征税、课征范围狭窄、税费复杂、计税依据不合理、税基不全覆盖以及内资和外资企业区别对待等问题。因此，有众多学者提出了不同的税制改革意见，比如为抑制人为抬高房价而开征“土地开发税”，为治理闲置资金大量涌入房地产的炒房团的出现而开征“空置住宅税”，还有经营性房产中，建议将按房屋余值征税改为按市场评估价值征税等等。另外，国际经验中没有明确的数据表明房产税能抑制房价，就房产税会对房价产生怎样的影响在学术界也是各有说法。有学者认为房产税不能降低房价，有的学者认为可以，并且能够调节房地产市场，无论是从理论上还是国际实践上。

一、我国现有房地产税费体系

解放以来，我国的房地产税收体系经过了数次变动，与不动产相关的税种目前有14个，包括耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、农业税、城市维护建设税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、营业税、固定资产投资方向调节税、印花税。除了税的部分外，在我国的房地产税费体系中还有大部分的费。对房地产收费也是我国财政收入的一种形式，是国家机关为房地产市场提供了服务、管理或资源授权开发利用而收取的报酬，包括在房地产活动中产生的各种费用。从房地产的开发、保有、转让和收益阶段来看，各个阶段包括的房地产税费如下：在房地产开发阶段，前期税费包括土地出让金、土地使用费、土地开发费、市政配套设施费、契税等。到了立项规划阶段，税费包括建设工程许可费、建设工程备案费、施工许可报建费等，进入工程建设之后，税费负担有营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、质检费和工程管理费等。房地产保有阶段税收就是狭义概念上的房地产税，在我国主要包括城镇土地使用税、房产税或城市房地产税。

房地产转让阶段的税费主要包括营业税、城市建设维护税及教育费附加、转让登记费、印花税、土地增值税、契税等；收益阶段主要包括企业所得税、个人所得税、交通能源重点建设基金等。

我国现行的房地产费主要存在三个类型：土地使用费、行政性收费以及事业性收费。土地使用费是取得国有土地使用权的单位和个人按照规定向国家交付的使用土地的费用，主要包括地租、国家对土地的开发成本、征用土地补偿费、安置补助费；房地产行政性收费是房地产行政管理机关履行行政管理职能管理房地产业所收取的费用，主要包括登记费、勘丈费、权证费、手续费和监证费。房地产事业性收费是房地产行政管理机关及其所属事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用，主要包括拆迁管理费、房屋估价收费等。

新制度建立的程序化、规范化、合法化，本身就可能成为一个新制度。

随着上海和重庆房产税开始试点，关于房产税的认识亦需不断加深。有观点提出房产税征收的立法问题，其中有一些基本概念有必要进一步讨论。

关于“房产税”有三方面的概念，需要进一步深入探讨。

第一个基本概念，房产税不是财产税。有观点认为，房产税涉及个人财产，对非国有财产征税，必须通过法律来解决。让国民交钱，就要先在最高立法机构上获得人民同意。就笔者的理解，国外“房产税”的标的物是土地，房产税实际上是“土地税”，不是以建在“地”上的房屋为标的物的税收。而“土地”如果是国家所有，政府代表国家对这一块地的使用者收取税收形式的租金，这是合理合法的政府职能。如果从更广泛意义上定义“资源”的概念，把“国有土地”包括在“资源”的范畴，房产税就是对国有土地的国有资源的使用者收税，就像取得资源开采权以后开采资源要缴纳资源税是一样的道理。如果是这样，征收“房产税”就有法律根据了。

第二个基本概念，是“房产税”的税率计算。有观点认为，因为“房产税”按照房价计算，而房屋价值折旧与土地增值相悖，所以应把土地价值和建筑物的价值分开。也就是说“房产税”不能简单按照房价来计算。

“土地税”的计算应根据土地使用价值。土地使用价值主要表现在房屋价值――居住价值、投资价值上。这两个价值都在价格中反映出来。所以按照房价来计算“土地税”是有道理的。而且按照房价计算已把“折旧”考虑进去了。如果房屋年久失修，房价一定会低。房屋在好的社区并且精心打理，时间越长价值越高，价格会不降反升。

还有观点提出，“城市土地使用税”已交付，不能重复收取“土地税”，这需要对这两类税种的标的做出明确界定。“城市土地使用税”是否指城市公共设施的土地占用的公摊税收部分而不是私人住宅的“土地税”？相关政策部门有必要对“城市土地使用税”的概念进一步说明。

第三个基本概念，“房产税”的试点和实施是长期财税制度的完善，不仅仅是短期宏观调控的工具。把房产税仅仅当作当前房地产调控的手段来解读，是会误导的，也容易被利益群体利用，增加实施的阻力。其次，如果被认为是短期调控的政策，迟早会收回去，也会增加各方面包括地方政府在内的短期博弈行为。

提起房产税，笔者先想到的却是20世纪末的中国农村问题。那时，“三提五统”农业税等涉农负担，让作为最传统经济个体的农民事实上处于破产边缘，农村问题成为当时的“中国主体矛盾”。但农村税费改革后，三农已“天翻地覆慨而慷”。当前，房子问题已成为中国城市社会的“主体矛盾”，那么，一直在呼之欲出的房产税又将带来什么呢？

声源

本轮酝酿开征房产税的发声，源于房地产调控的波折。始于2010年的新一波房地产调控，不惜动用组合式的严厉行政性手段，但房价进行了约一年的小幅的“合理回归”后，再次反弹，一线城市的房价甚至超越了调控前的历史高点。于是，准备开征房产税的主流声音不时祭出。总让人觉得要用房产税“吓”“压”房价的味道。

其实，要让房价合理回归，甚至是一些“房空”期望的房价暴跌，完全可以做到。比如，取消金融杠杆。非达不到也，乃不能此为也！

房价有没有泡沫？不用回答。如何应对泡沫？最客观的理想主义方案就是让GDP、CPI以及民众收入的增速大于房价的涨幅，或者此期间内唯稳住房价，届时房价便不再比较性高企了。

于是，对房价既压又稳。其间经济下滑，便又选择性刺激房地产（鼓励刚需），不料房价反弹乃至有反转迹象，于是，房产税开征说再起。

功能

房产税有没有降房价的功能？

湘鄂两省紧急否认制订相关细则

史上最严的楼市调控正处于一个尴尬的十字路口。未来尺度是紧还是松？似乎已成为一个政策迷局，而真假难辨的消息令这一迷局更显扑朔迷离。

8月20日，国土资源部网站消息称，房产税扩围试点将在湖南和湖北进行。之后该消息又马上在该网站被紧急撤下，而涉及地区的湘鄂两省税务局纷纷公告，否认将征收房产税。

类似的乌龙事件在今年并非第一次。今年6月，包括住建部、发改委、央行在内的部门先后紧急辟谣，无一例外地都是澄清调控放松传闻，“重申坚持房地产调控政策不动摇”。

而此次湘鄂两省否认制订房产税细则，则凸显中国进入楼市调控关键期。武汉大学财税学院教授王德祥认为，在楼市调控难出新招的局面下，开征房产税很有必要。而在一些业内人士看来，关于房产税改革进一步动作，目前仍是在雾里看花。

鄂州湘潭或纳入试点

来自主管部门的放风和否认，让房产税再次成为焦点。除在上海和重庆进行的房产税试点之外，中国尚未在全国范围内征收房产税。

8月20日，《中国国土资源报》的一篇报道显示，据国家税务总局相关人士透露，湖南、湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中。

【摘要】我国现行的房地产税费制度存在着税制繁复、税负不平等弊端。为规范房地产市场,充分发挥房地产税费的功能,应对现行的房地产税费制度进行改革,以保证房地产业健康有序地发展。

继国务院提出六条关于楼市调控的针对性举措后,建设部等九部委也出台了关于稳定住房价格的意见,显示出国家对房地产市场宏观调控的进一步加强,房地产税收也成为人们关注的焦点,房地产税费制度中存在的一些问题值得我们思考。

一、税制繁复、内外有别不利于房地产业的健康发展

房地产开发经营涉及12项税费:

(一)营业税

(二)城市维护建设税(外资企业不征)

(三)教育费附加(外资企业不征)

(四)企业所得税

一、 国内外房产税条例简介以及差异分析

房产税是以房屋为征收对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。其实，房产税在中国一直都存在。1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税仅对单位和个人的经营性用房按房产余值（房产原值一次性减除10%～30%后的余值的）1.2%或租金的12%征收，对个人所有非营业用的房产免征房产税。2011年1月，备受瞩目的房产税改革试点在上海、重庆两地启动。表1是重庆和上海两地房产税细则的简介及对比说明：

众所周知，中国近几年房价不断上涨，而房价的上涨并不是房涨价，房子每年都是要折旧的，增值的根本原因是土地的持续增值。关于土地国内外存在大不同，国外土地是是私有化的，归业主拥有，而中国的土地全部都是国家所拥有的，业主拥有的仅仅是土地使用权。在国外，房产税是一个针对住房保有环节的税种，其重要的作用是使得地方政府拥有可靠的税收来源：英国和澳大利亚，地方政府收入几乎100%来自房产税，美国则占50%至80%，法国为69%，加拿大为75%。国内的房产税改革颇具中国特色，为了实现房价的宏观调控，部分业主虽只拥有物业中不断贬值的房子――“房壳”,却要为物业中不断增值但却并不属于自己的土地来纳税。1986年国务院关于房产税征收条例中规定的征收对象是土地上的这个“房壳”，而如今出台的关于房产税的规定，则带有了物业税的影子。

二、 现行房产税积极意义

1、房产税的征行一定程度上稳定了房价。在制度出台之前，只要房价上涨，投资投机者都能获取收益，进而出现了大量的炒房行为，执意提高房价。如今，对部分购房者征收房产税，投资者由于投资成本的增加，将适时权衡其投资行为。房产税对于占有房产将增加成本，也会对市场的心理预期产生影响，无疑会对房产需求起到抑制作用，从而抑制炒房行为。因此，房产税实施之后的短时期内，房价肯定将处于一个稳定的水平。

2、房产税促进住房资源的宏观调控。在无房产税制度之前，业主可能将多套房子闲置，在利好的情况下直接出手，这不利于资源的合理利用。如今由于投资成本的增加，业主可能将闲置的房子出租或者出售，一定程度上缓解住房紧张的问题，实现资源的合理配置。

3、房产税作为地方税，是地方政府重要的税源，该部分税收收入可用于廉租房、保障性住房等的建设，以及学习西方国家用于科教、卫生基础设施等公共支出。未来随着房产税征收税率以及覆盖面的推广，对高收入人群征收的房产税亦将越发完善，对中低收入者住房来说也是一种保障。

4、个人住房征收房产税，是有利于合理协调收入分配，促进社会公平发展。目前，贫富差距仍然在不断拉大，这种差距在住房方面也有一定程度的体现，若不采取适时措施而任由差距逐渐加大，将不利于国家长期稳定的发展。房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。

最近一段时间，一直在关注微博网友热议“三代房奴”的话题：说是从本世纪初开始到2 0 03年前后，我国迎来第一波房贷高潮，当时的住房贷款期限基本以10到15年居多。如今10年即将过去，以“70后”为主的“首代房奴”即将“翻身得解放”，因此他们最幸福。而“80后”正在被高房价困扰在水深火热之中，最悲惨，“9 0后”则认为生活乐趣才是王道，最潇洒。

大家都明白，这不过是“房奴”们无奈的调侃罢了。只要是“房奴”，每天都要想着如何还清贷款，手里有点积蓄还没暖热，就要送去银行，何来“最幸福”、“最潇洒”之说？

这不，各个年龄段的“房奴”们在辛苦凑了首付、时常想着贷款后，换来了70年产权的房子，但还没睡个安稳，房产税醒了。

超过40平米就征税？6成网友不赞成

王大爷最近很郁闷。

家住宁波市中心西侧南门街道郎官社区的王大爷在老伴去世以后，自己独居一套70平方米老房子，每个月退休工资20 0 0多元，刚能维持生活。在听说了一则新闻之后，王大爷惊恐的表示，难道还要我们这些老人卖掉房子，再去买小的？

究竟是什么新闻，使本该颐养天年的王大爷突然产生这样的疑惑呢？

原来，在2 012年11月2 8日，中国社会科学院了一份报告，提出应对城镇居民家庭人均用房超过4 0 平米部分，无论住房为何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的保有环节的差异化房产税，且新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。

山雨欲来风满楼。

自从上海重庆开始试点征收房地产税之后，对于全面开征房地产税的推测出现多个版本。随着湖南湖北准备房产税试点工作，人们都在等待房产税如何落地。但显然的是，在专业问题和深层次的问题双方面，房产税都面临着许多难解的多项选择题。

专业之难

首先是房产税的定位与诉求问题。某省级财政官员表示，现实存在降房价与纯粹直接税两个选择。分析现有的房产税工作，实际上它更偏向于为地方财政筹集财力的作用更为实际。而作为房产税促进社会财产分配公平的作用，它并不会起到民众预想中的力挽狂澜的作用。但房产税走向的抉择，现在还扑朔迷离。

其次，是房产税能否解决地方主财源及代替土地出让金的问题。按照业内专业理解，房产税一个目的主要是建立健全地方税体系，从而解决地方政府过度依赖过地出让金收入的问题，为地方财政提供可持续财政来源。但根据房产税试点推断，现阶段房产税完全没有代替土地出让金的能力。因此相关专家预测，很有可能在实际操作层面，房产税会与土地出让金长期共存，成为地方财政的辅助经济来源。

第三，是征收税基及范围问题，即增量与存量的问题。2011年1月28日，上海和重庆开始房产税试点，上海采用对增量购房征收房产税，那么多年的存量房是否征收房产税？而重庆只对个人拥有的独栋公寓、个人新购的高档住房征收房产税，把绝大多数房产都排除在外。而存量税这一房产税的“本职”，在现有的试点中尚没有任何地区涉及。但从长期来看，这一税种必然是一个存量税种。而征收范围方面，“全国一盘棋”的考虑，明显不适合税基统计较难的房产税。因此以省为单位的开征方式应当比较适合。

第四，是房产税的税率设计问题。在初期设计中，房产税如果是以无差别高税率存在的，这种方式既使得这一税种成为房价的强力打击利器，又使得社会资源占有趋向均衡。而对于这种激进的征税方式选择，一些专家提出了以省为隔离区域的动态渐进税率。既将中间区域拉大，使得征税更加平和，但也相对大幅减少了对房价的影响和社会资源的趋衡作用。

第五，是房产税开征以后的征收方式问题。中国社会科学院城市与环境研究所副研究员李恩平表示：“有观点认为，征收房产税从技术上存在困难，我个人认为这种说法是不成立的。目前的信息技术下，征收房产税完全没有问题的，并且征收成本也不高。”然而直接征收房产税，在我国没有全民直接纳税基础之上，征收工作会极难开展。因此有人建议，实行直接税的间接征收，甚至以个人为单位的工资抵扣模式。理由是这种模式过度相对平滑，而对纳税人的心理压力也较小。

摘 要：结合国内与国外房产税的定义、征收方式等等，具体分析各个国家的房产税的特点与相关信息，最后，通过对国内国外房产税的不同来寻找国内房产税的不足并给出相关性的建议。

关键词：房产税 经济 土地 财政

一、中国房产税

房产税是以房屋为征税对象按房屋的计税余值或租金收入计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。据证券日报2010年7月22日报道，有消息称，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。2011年1月，重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库，气税款为6154.83元。

1.房产税的特点

1.1房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；

1.2征收范围限于城镇的经营性房屋;

1.3区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。