地产投资项目范文精选

一、工业地产项目投资的风险对策措施

(一)增加投资组合降低风险

工业地产由于投资的项目较大，且在建设过程中容易出现的不确定因素较多，这就使地产项目在投资建设中的风险加大，所以在进行工业地产投资之前，开发商和投资人要对工业地产投资所需资金进行合理的估量，确保匀出一部分工业建设使用之外的资金用于应对不确定风险。在我国目前的经济发展状况下，虽然央行不断地降低贷款利率，但是由于通货膨胀的发展，开发商和投资人从银行贷款的成本正在增加，为了能够全面地应对工业地产投资中的风险，开发商和投资人可以选择以下的风险应对措施：全面衡量自身的资金力量，适当的放弃工业地产投资的部分利益；为了分担本身的资金风险，开发商可以选择一些自己经常合作的信誉度比较好的企业一同进行工业地产项目的投资；企业发行与项目投资所需资金相当数量的债券；或者企业可以公开向社会进行资金的募集，以满足企业的工业地产项目投资需求。企业可以通过不同渠道对资金进行融合利用，或者也可以选择最佳合作伙伴，减轻企业面对投资风险的压力，提高企业对工业地产项目进行投资的风险管控能力。例如，A公司想要进行工业地产的投资，首先对公司的内部能够使用的资金进行衡量，衡量之后发现资金不是很充裕，A公司可以缩小土地的投资范围，或者A公司可以和自己经常合作的B公司进行合作，前提是B公司必须是信誉度比较高且资金雄厚的公司进行合作，AB两家公司一起承担工业地产项目投资的风险。

(二)利用保险实现风险的转移

工业地产投资由于面临的风险因素比较多，所以投资方全部进行风险的承担是不划算的，一般工业地产项目投资方都会对风险进行转移，投资方通常会使用保险转移风险。利用保险转移风险具体是指工业地产投资人在对投资中所面临的风险进行全面地统计后，对于一些造成可能损失比较大的风险项目，转移到保险公司去的一种风险转移方式。具体投资方要和保险公司达成某些协议，投资方按照保险公司的规定支付给保险公司一定的保费，在投资人进行投保的风险发生时，保险公司要相应给投资方提供资金量比较大的保额，来对投资方的损失进行赔偿。工业地产投资项目进行投保时主要是对原料质量险、不可预估的自然灾害、以及相关工作人员的人身安全等进行投保。我们还是以A公司为例，A公司在决定要对某个工业地产项目进行投资时，就从公司内部派出一位具有经验的工作人员去跟保险公司谈，对项目的具体风险进行投保，关于该项目投资的所有因素都要考虑到，从人员和设备这些有形的风险因素，到自然灾害这种无形的风险因素都要考虑到。

(三)对国家政策进行及时地关注

在对工业地产进行投资时，投资方应该对国家的政策进行积极地关注，可以说国家政策对房地产投资的成败有着至关重要的作用。例如国家对土地价格的调整政策以及土地使用范围的划分等等都会影响投资方的投资决定。投资方在国家政策方向不确定的情况下，想要规避此类风险，就要做到以下两个方面：一，在对工业地产项目进行投资之前，要对土地的政策环境进行合理地分析，通过成立专门的土地投资项目政策研究小组，全面地搜集相似土地状况下政府的政策，对政策风险进行全面的预估；二，通常情况下投资方内部对政策的研究结论都是缺乏专业性的，为了更有效地规避政策风险，投资方可以将政策研究工作外包给专业的政策研究机构，通过研究机构专业地研究能力，帮助投资方确定合适的投资方案，以此避免政策变化带来的风险。

(四)对市场进行全面地分析

摘要：作为国家的刚需消费项目，房地产各方面的政策都得到国家的高度重视，百姓的广泛关注，如何对房地产投资项目进行开发，房地产投资项目经济评价问题使得深入探讨。

关键词：房地产；投资项目；经济评价

本文对目前的房地产投资项目在经济评价中出现的过于主观、缺乏专业人员的经济评估、缺乏市场分析、忽视分析房地产项目中的不确定因素及经费不足等一些问题进行分析，并提出相应的解决措施和建议作为参考。

一、我国房地产项目经济评价中的问题

(一)经济评价具有主观性在开发项目中，开发商将之前失败的项目归咎于不可控外界因素，在经济评价中，带着主观上的假设，忽略人为的负面因素进行可行性方案的实施，有些施工项目没有做好相应的经济评价和周密的分析工作就开展建设，导致不可逆转的决策失误在房地产项目中，浪费了人力、物力、财力及土地资源。

(二)缺乏专业人员的经济评估经济评价中最重要的是数据的准确性，需要专业的机构进行评估工作，要求使用科学的评估方法，可信度较高且客观的评估观点，同时评估人员必须是专业人士，例如经过一段时间市场调研的经济专家、有过投资预算的工程师或财务人员，实行过市场推广的营销专家。但是在当今的房地产经济评价中却不是以上那些人在主持开展，评价人员不具备高度的责任心，在专业技能上显得不够专业，缺乏学习经验的能力。甚至以没有经过市场分析、财务分析、资本运作等专业配备的方案执行项目，对项目资金的运作造成一定风险[1]。

(三)缺乏市场分析房地产项目的经济评价分析方法要始终贯彻定量为主，以定性为辅的中心思想。以客观的角度进行评价，要通过大量的实际调研分析数据，有些开发商只是将经济评价理解为财务数据，忽略了要以市场为前提进行调研的重要，要在项目实施前对市场的状况有一定的了解，包括交通环境、社会环境以及人文环境，还有商业环境与发展前景等市场环境的问题进行分析。

(四)忽视分析房地产项目中的不确定因素大多房地产项目的开发商都将眼光瞄准投资回报率和盈利能力，在其进行细致的分析，而在项目中的不确定因素却没有筛选和分析，由于多种难以控制的不确定因素发生在房地产开发项目中导致项目被搁浅的情况频频发生，增加了投资风险。

摘要：资金是企业的血液、融资是企业的造血能力。在竞争日趋激烈的房地产市场，融资难越来越成为制约我国房地产企业发展的瓶颈因素。本文主要对房地产项目的投融资进行了论述，可供大家交流。

关键词：房地产行业；融资模式；投融资体系

中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-01

一、我国房地产的投融资

中国房地产业经过三十多年的改革开放，历经波折，依然有着巨大的发展空间和美好前景。为了促进房地产业的长期健康稳定发展，我们需要在城乡房屋普查、产业规划制定、法律法规完善、绿色建筑推行、市场信息联网、住房保障体系等方面，进行符合科学发展观的、实在有效的艰苦努力。这当中，房地产投融资也是极为重要的一个环节。

中国房地产业的投资和融资，规模从小到大，路径从少到多，方法从简到繁，财务由劣到优，创新不断，直接影响甚至决定着中国房地产业的地位和前景。中国房地产业资本和金融资本的高度结合是中国房地产业最近几年最重要的发展动态。投资融资能力已成为中国大型品牌房地产企业的核心竞争能力。

我国房地产业目前面临很多问题，诸如房地产资金来源和资金运用结构不匹配，房地产资金来源过于集中于银行等。这样房地产资金压力较大，银行也面临较大风险，理想的房地产项目应该多元融资、多方投资并共担风险。在目前商业银行平台的诸多限制之下，房地产与新金融产品结合是现阶段地产融资的主要解决通道。

二、房地产企业主要融资渠道分析

摘要：本文通过YH地产项目的成本测算，成本分析，制定了项目的资金计划和融资方案，对投资结果进行了估算。并通过财务评价工具分析项目的投资计划、融资方案。揭示了影响项目投资收益的各个因素。对房地产项目投资起到借鉴作用。

关键词：成本、资金筹措、财务评价

Abstract: In this paper, through calculating, the cost of YH real estate project cost analysis,

formulate the project fund plan and project financing, the investment results of the estimation. And the analysis of projectinvestment plan, project financing through financial evaluation tool. The various factors affecting the project investment benefit. The way in real estate investment is worth learning.

Keywords: cost, financing, financial evaluation

中图分类号：D412.67 文献标识码：A 文章编号：

Author brief introduction: Wang Yong, male (1982 November) graduated from USTC ,currently in Tongling nonferrous metals company, AnhuiTongling city 244000

一、YH项目概况

【摘 要】本文结合作者从建设项目开发管理的工作经验，简述了建设项目开发中的项目招投标决策在项目开发中的重要性。从市场分析和调研等方面出发，介绍了前期市场调研在项目招投标决策中的重要性以及前期市场调研的实施。

【关键词】房地产开发；项目招投标决策；市场调研

一、市场分析与预测的步骤

（1）确定分析的目的。即确定分析是为选择投资与决策方案服务、为解决某具体问题或发现市场机会服务为产地选择或产品定位服务，还是为编制一般的市场研究报告服务；（2）确定分析的目标。主要决定该项目分析的范围及所需解决的主要问题；（3）确定分析的方法。主要确定该项目分析所需数据类型与收集方法、数据处理过程中定性和定量方法的选择；（4）估算分析过程所需的时间和费用，以及分析结果的预期价值；（5）进行数据收集、数据处理和数据分析；（6）提出市场分析的结论与建议，对市场情况作出预测。

二、项目市场分析的内容

（1）经济资源分析。经济资源分析包括宏观经济资源分析和中观经济资源分析。宏观经济资源分析是研究各宏观经济指标所反映的宏观经济环境是否利于项目的立项及其对项目立项的利好程度，包括近期可预见前景、项目机遇和挑战等；（2）城市发展分析。城市发展分析是指系统掌握项目所在城市和项目区域的规划情况，掌握城市重点发展方向对项目的影响，并预见规划变更情况；（3）城市文化分析。城市文化分析是指从地理位置、城市文脉、人文特点、城市经济等方面分析城市性格，以达到项目与城市的动态互补；（4）地块自身资源分析。地块自身资源分析是指对地块内和周边的资源进行梳理，初步确定项目资源的整合纲领。主要评估指标包括项目地形地貌、地址条件、地块内及周围的自然景观资源、地块周边的城市配套状况。

三、项目市场预测

（1）定性预测。主要是依据人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断对预测对象未来的状况，如总体趋势、各种可能性及其后果等作出分析和预测；（2）定量预测其基本思想是根据过去和现在的有关客观历史数据，从中鉴别出其发展的基本模式，并假定其不变，由此建立数学模型，用以定量描述预侧对象未来的状态或发展趋势。

中图分类号：F275 文献标识：A 文章编号：1009-4202(2011)11-000-02

摘 要 近些年，随着我国经济的快速发展，国内房地产市场的竞争越发激烈，房地产投资基金的实行已见成效，其不仅为投资者提供了一种新型的投资模式，同时也拓宽了房地产行业的融资渠道，有效的将房地产与金融结合起来。为规避投资风险、实现预期效益，房地产投资基金的运行必须采取全程监管。本文就房地产投资基金投资项目的财务监管作简要的分析、探讨。

关键词 房地产 投资基金 项目 财务监管 体系

作为一种产业投资基金，我国的房地产投资基金的起步较晚，相较于美国的房地产投资基金模式，我国房地产投资基金的运行仍受法律、法规、税收等因素的影响。此外，由于我国的流转税、房产税高达17.5%，房地产投资基金一般不会投放于物流出租，同时也不会投放于房地产企业的股票中。目前，我国房地产投资基金的运行，主要是针对资金密集型的房地产开发项目进行投资，而财务监管问题就成为了广大投资者普遍关注的话题。

一、实施财务监管的原则

（一）灵活的监管方式：

目前，在我国房地产投资基金投资项目中，总体投资主要由开发商、投资基金及其以外的投资着提供，三者应相互协调、配合运行基金对外投资房地产项目。因此，房地产投资基金投资项目的财务监管，应根据主体、情况、阶段的不同而灵活调整监管方式，促进房地产开发项目的投资基金、开放商以及其他投资者之间的沟通、协调，以便及时做出调整、解决问题，保证开发项目的高效运转。

（二）明确重点，加强力度：

摘 要：房地产建设项目投资控制是每个投资者所关心的重要内容之一，就工程项目建设而言，房地产投资控制贯穿于房地产项目建设的全过程。本文就影响投资资金投入因素、投资控制的关键以及投资控制方法进行阐述。

关键词：房地产；投资资金控制；决策；设计

一、影响资金峰值的因素

1.影响资金峰值的首要因素是物业形态。简单来看，物业形态大致可先分为地上物业和地下物业，其中地下物业主要以人防地下室和地下车库为主或商业；地上物业根据其高度不同，大致分为超高层、高层、小高层、多层等。物业形态直接决定了项目的单位建筑面积的建安成本高低，进而决定的项目的资金峰值差异。某小区的实际例子如下：

从上表可以看出，不同物业形态产品的建安造价有比较大的差别。所以总建筑面积不变的情况下，各物业形态的比重不同，将直接导致总成本数量发生变化，进而影响总投资数额变化。例如人防地下室因为其特殊的结构，成本高达3000元/平方米，各地区因为防空级别不同会存在一定差异，进而导致投入不一样。又例如在地上产品中低密度产品别墅和高层的平米结构成本也存在较大的差别，所以不同的业态组合配比对总结构成本影响较大。

所以在投资前判断项目总投或者资金峰值的时候，首先要理解项目的规划方案，弄清各物业形态的配比情况，再根据属地的各种物业形态的建设成本情况对项目进行测算。

2.地质条件是影响总投入和资金峰值的另一重要因素。从物业形态分析中得知，地下结构建设成本比地上建设成本要高。但在不同的地质情况下（主要是地下水位、土质等），地下结构由于施工方法不同、支护形式不同、基础形式不同导致成本情况的天差地别。以不同的围护形式为例进行进一步研究，不同围护形式大致造价如下表：

从上表数据可以看出，在不同地质情况下，不同的支护形式成本差异是数量级的。在施工场地允许且土质较好的情况下，可以采用自然放坡的形式，成本几乎可以忽略不计；但在深基坑且土质差的情况下，需要采用垂直支护，如地下连续墙、排桩等形式，在地下水位较高时，还要考虑降水。房地产项目土地的位置是无法选择的，所以同样的结构设计在不同的地区会遇上不同的土质，导致地下追加成本投入不同，进而影响总投入和资金峰值。

摘要： 本文首先分析了商业地产投资的主要风险包括系统风险和个别风险，并提出个别风险的衡量和管理方法和商业地产项目的运作程序。

Abstract: First of all， this article analyzes main risk in commercial real estate investment， including systematic risk and individual risk， and puts forward the measurement and management methods of individual risk and the acting program of the commercial real estate.

关键词： 商业地产；投资风险；个别风险

Key words: commercial real estate；investment risk；individual risk

中图分类号：[TU-9]文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）18-0101-01

0引言

内蒙古自治区自1984年实行房地产开发以来，当时仅有几家房地产开发企业，到2005年底发展为1500家，累计建成各类商品房屋5141.25万平方米，到2005年底，全区累计完成房地产开发投资718.56亿元，从2006年到2010年内蒙古自治区房地产开发的开发规模与市场需求基本平衡。商业地产是一个四高的行业，高贡献、高投入、高风险、高回报。一个好的商业物业不但利润空间巨大，而且会对城市经济产生多边性带动效应；而另一方面，开发商业地产项目资金需求很大，投资风险高，如果项目没有做好，将会引起一系列社会问题，成为一个高破坏的工程。因此，建立一个对商业地产项目进行全方位评判选优的模型，提高商业地产项目的投资成功率，对于社会或者企业、个人来说，都具有深远的意义。

1商业地产项目投资的主要风险

摘要：本文通过对房地产项目投资风险相关理论的研究及分析，提出了解决投资风险的对策方案，使得房地产企业在遇到投资风险问题时能够有效的解决。

关键词：房地产；投资风险；风险分析

中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-01

随着我国经济发展和人民物质追求的不断提高，房地产领域投资活动也日益活跃。由于我国房地产市场机制还不够完善，造成了房市泡沫增多，价格上涨过快的现象。房地产投资者为了减少不必要的投资风险损失，应该充分认识和考虑当前新形势下各个风险因素对房地产投资的影响的大小。

一、房地产项目投资风险的一般理论

1.概念。房地产项目投资风险是指在客观情况下，在特定的期间内由于随机因素的影响所引起的房地产项目投资收益偏离预期收益的程度。偏离的程度越小，房地产投资项目面临的风险越小。

2.分类

（1）总体性风险。所谓总体性风险是一种所有房地产投资都会遇到的风险，它包括以下几种：

摘 要：房地产投资项目具有资金量大、周期长、涉及面广、环节多，地域性强等特点，这些特点导致了房地产投资项目的高风险性。因此在在房地产投资的前期阶段进行风险预测尤为重要。

关键词：房地产；投资；前期风险；预测

中图分类号：F293.35 文献标识码： A

一、前言

房地产投资项目大致包括三个阶段：项目开发前期阶段，项目工程施工阶段及市场推广营销阶段。每一阶段都存在不同的风险，而且风险具有连续性。因此在房地产投资项目开发前期阶段进行风险预测非常重要。

二、 房地产投资项目前期具体风险

1.自然风险

自然风险是指由于自然本身发生异常变化或人们对自然力失去控制给投资者带来损失的可能性。如地震、滑坡、火灾等灾害因素给投资者会带来风险。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就会对房地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失。