变卖申请书范文精选

自“全国首例判决书拍卖事件”发生后，近年来，不断有媒体报道买卖判决书事件的发生，绝大多数报道都没有报道买卖成交及以后的执行情况，但据笔者了解，买卖判决书这一民间程序已经推演到正式法律程序，已经有买受人以买来的判决书为依据向法院申请强制执行。法院面对这样的执行申请，到底该如何抉择，现行法律和理论还没有作出一个有力的回答。要想妥善解决这个难题，笔者以为应当从申请执行权谈起，探讨民事判决书的买受人是否具备申请执行的权利基础。要想探讨买受人是否具备申请执行权，又须首先说明买卖民事判决书的合法性。那么，笔者就从买卖民事判决书的行为谈起。

一、买卖民事判决书的成因

（一）民事判决书的“纸上权利”兑现受阻

这原因是导致判决书被“买卖”或者转让的最原始的原因。从此角度观察，买卖判决书不外是当事人实现其特定“纸上权利”的行为选择与行为方式。我们知道判决书中确认的债权，对权利人而言抽象的表现为一种请求权，而请求权只是纸上的权利而已。它能否得到实现取决于多种因素，因此其请求权的实现便可能遭遇诸多的障碍。处于利益的考虑，权利人便将买卖判决书作为一种变通的选择。

（二）法院的民事强制执行不力

“执行难”是当下突出显现的问题，并且越来越普遍。生效判决得不到法院的强制执行，其中有地方保护、司法腐败或法院漠视当事人权利等各个方面的原因。因此，权利人出卖或转让判决书以实现自己的权益是一个当然选择。关于某些学者所称“出卖判决书作为一种对法院执行工作不满的另类抗议，是挑战法院的司法权威的方式”，笔者并不这样认为，篇幅所限此不赘述。

（三）当事人规避不利的投机心理

众所周知，通过正常程序实现判决书中确认的债权需要花费当事人的人力、财力与时间，并且程序过程具有一定的复杂性。当事人便通过出让判决书中的债权而换取相应的对价，可以实现一定的效益，从而实现自己判决书中的利益。这也是一个经济人的理性选择。在市场经济要求效率的背景下我们不难理解这样的做法。

根据《民事诉讼法》第22章的规定，我国人民法院强制执行的通常方法和手段有以下几种：

一、查询、冻结、划拨被申请执行人的存款。

查询是指人民法院向银行、信用合作社等单位调查询问或审查追问有关被申请人存款情况的活动。

冻结是指人民法院在进行诉讼保全或强制执行时，对被申请执行人在银行、信用合作社等金融单位的存款所采取的不准其提取或转移的一种强制措施。

人民法院采取冻结措施时，不得冻结被申请执行人银行账户内国家指明用途的专项资金。但被申请执行人用这些名义隐蔽资金逃避履行义务的，人民法院可以冻结。

冻结被申请执行人的存款的最长期限为六个月，需要继续冻结的，应在冻结到期前向银行、信用合作社等办理冻结手续，否则，逾期不办理，视为自动解除冻结。

划拨是指人民法院通过银行或者信用合作社等单位，将作为被申请执行人的法人或其他组织的存款，按人民法院协助执行通知书规定的数额划入申请执行人的账户内的执行措施。划拨存款可以在冻结的基础上进行，也可以不经冻结而直接划拨。

人民法院采取查询、冻结、划拨措施时，可直接向银行营业所、储蓄所及信用合作社提出，无需经其上级主管单位同意。外地人民法院可以直接到被申请执行人住所地、被执行财产所在地的银行、信用合作社查询、冻结和划拨存款，不需经当地人民法院同意或者转办手续。当地银行、信用合作社必须协助办理，不得以扣收到期贷款或贷款利息等任何理由拒绝和搪塞。拒绝协助的，人民法院可以依照《民事诉讼法》的规定予以罚款，建议监察机关或者有关机关给予纪律处分。

不动产登记与人们的生活息息相关，绝大多数登记是以申请人的申请来启动的，申请类型又分为单方申请与双方申请。虽然在日常登记过程中，双方申请是主流但也不乏单方申请的情况，其中法院拍卖过户是比较典型的单方申请。《不动产登记暂行条例》规定，“人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的”，可以由当事人单方申请。当事人拿着拍卖法律文书来申请过户时，首先要确定的有两点：一是该法律文书是否生效，二是做出该执行裁定的法院有无执行权利。

针对第一点来看，生效的法律文书包括调解书、判决书、执行裁定书以及其他法律规定的文书。在实务操作中，法院拍卖过户出具的都是执行裁定书，可以认为是生效的法律文书，但是有时候在裁定书的裁定内容中没有明确不动产权利的转移、灭失等具体内容，往往会附加一份协助执行通知书，登记机构按照协助执行通知书上的协助内容办理即可。

针对第二点来看，确定来文法院有无执行权利，是法院拍卖转移登记中关键的一点。当人民法院到不动产登记机构查封不动产时，会将该诉讼的案号提供给登记机构，由登记机构记载于登记簿中。拥有执行权的前提是执行法院是首封且案号依然在查封期限内。关于查封期限，根据2015年2月4日开始施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第四百八十七条第一款规定，“人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年”。根据该条第二款规定，“申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限”。这意味着一次查封不动产期限最长可以达到3年，期满前还可以续封。现在登记簿大多已经电子化，在实际工作中通过比对登记簿信息就能很方便地看出查封是否还在有效期限内。

在实际操作中，最理想化的情形是被拍卖不动产只有一条法院查封信息，且执行案号与查封案号一致。此种情况下只要法律文书中其他内容正确就可以直接办理。但这种情况只占少数，往往一个被拍卖不动产有多条查封信息。其中一类为同一法院查封，但执行案号与查封案号不一致。这有可能是因为法院在审理同一个案子时，随着诉讼的进行，在不同阶段产生了不同案号，如在诉讼保全阶段人民法院就到登记机构将标的不动产进行了保全查封，经过司法拍卖后到执行阶段出具了执行法律文书，两个案号自然是不同的。如何来判断是否为同一个案子呢？可以通过对比查封文书与来文执行文书中的申请执行人、被执行人、诉讼缘由是否一致来确认。如果确定为同一个案子那就需要人民法院配合在执行法律文书上注明原查封案号，以体现出查封到拍卖的连续性。但也有可能是被执行人涉及多个诉讼且都由同一法院管辖，法院以不同的案号查封了标的不动产。此时首封的案件原则上获得了优先处置权，拍卖执行法律文书上的申请执行人应该与首封案号中的申请执行人一致。但也有可能法院考虑到执行的实际情况，认为有以轮候查封的案件来执行的必要，这时登记机构应该提请人民法院配合将执行案号前的查封登记解除使执行案号的查封变为首封。

另外，更多的一种情况是同一标的不动产被不同法院查封，这时执行处分的大部分都是首封法院，但根据2015年11月江苏高院执行局出台的《关于首查封普通债权法院与轮候查封优先债权执行法院之间处分查封房地产等相关问题的解答》，规定原则上由已进入执行程序的优先债权执行法院处置查封物，但首封法院已启动房地产评估或拍卖程序且处分房地产价值在扣除执行费用、优先债权后有剩余分配变价款的除外。同时规定，首封当事人达成执行和解协议的，或不同意移送处分权的，不影响处分权的移送，厘清了首封法院与优先债权执行法院之间对查封物的处置权。由此会出现进行拍卖处分执行的不是首封法院而是轮候法院的情况，而登记机构无法确定该轮候法院是否具有执行权利，这时一般有两种做法：一种是让执行法院配合，将执行案号顺位前其他法院的查封解封，使执行案号变成首封案号。另一种就需要执行法院出具已经取得执行权利的让渡函，一般是首封法院将执行权利直接让渡给执行的轮候法院，也有经同一上级法院指定由轮候法院取得执行权利的。

有一则案例颇具代表性。一份拍卖普通住宅的执行裁定与协助执行通知书，出具人为某市A法院。经查阅不动产登记簿发现，该处住宅有2条抵押信息，第一顺位抵押权人为甲银行，第二顺位为一名个人。查封信息有2条，第一顺位为某市B区法院，查封案号为（XX）某民诉字第XX号，登记时间为2014年6月。第二顺位为某市A区法院，查封案号与此次执行文书上的案号一致且申请执行人都为甲银行，但查封登记时间却在2013年3月。显而易见，执行法院不是首封法院，并且首封登记时间比轮候还要晚。再次查阅相关档案发现原来首封的案号是续封的，原查封案号为（XX）某商诉保字第XX号，登记时间为2012年8月。此时终于将整个脉络理清，被执行人应该是通过向甲银行贷款购得房屋，2012年由于其他债务纠纷，其他债权人向B法院提出财产保全申请，查封了该房屋，此时被执行人应该还在按时偿还房贷，所以甲银行并未察觉异样，直到2013年银行发现还贷出现了问题才要求查封了房屋，而B法院在查封期限快到时进行了续封，且此时已经判决完成，因此以判决案号进行了续封。但由于轮候查封申请执行人同时是第一顺位抵押权人，享受优先受偿的权利，所以最终由A法院来开展执行程序，B法院将执行权利让渡给了A法院并出具了让渡函。最终凭借执行裁定、协助执行通知书和让渡函完成了拍卖转移登记。

登记机构除了要确定来文法院是否有执行权利外还需核对法律文书中被拍卖不动产的信息，如被执行人是否为被执行不动产的所有权人、被执行不动产的坐落是否一致等。但是否一定要求法院在法律文书中注明“原产权证书作废”字样，笔者认为没有必要。因为《物权法》规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，还规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。这说明，当人民法院做出裁定后，不动产的所有权已经转移了，买受人来登记机构办理转移登记实质上是一个公示的效果，目的是今后更好地行使自己的权利。显而易见，之前与被执行人相关的权属证书都失效了，出于公示与公信的原则，登记机构只需公告作废原权属证书即可，大可不必要求法院注明“原产权证书作废”字样，甚至以此为由不接受法律文书导致买受人无谓的往返。

执行裁定复议申请书

复议人（申请人）___，女，1969年12月16日生，汉族，衡东县人，住衡东县新塘镇广田村4组

申请执行人___，男，1970年3月17日生，汉族，衡山县人，住衡山县开云镇交通村5组4号。

被执行人___，男，1968年8月5日生，汉族，衡东县人，住衡东县新塘镇广田村4组（异议人之夫）

复议申请人（异议人）不服衡山县人民法院（2010年）山执异字第126号执行裁定特申请复议，请求中级人民法院依法撤销该裁定结论，支持复议申请人的异议成立，其具体的异议事实和理由如下：

一、（2009）山民二初字第13号民事判决并未将异议人列为被告且判决有支付申请执行人___货款的给付义务，异议人与被执行人陈 辉广虽属夫妻关系，但属两个独立人格的自然人，___的经营行为属于个人负债并非家庭负债，异议人并非法律意义上的被执行人，并非裁定中所讲“可以追加异议人为被执行人，也可以不追加为被执行人。”可见执行法院具有极大的随意性。不能依法追加异议人为被执行人就不能拍卖复议人共有的房屋份额。

二、裁定中所谓的公告形式送达了相关的法律文书和裁定书，异议人至今未见该案执行的任何法律文书，在2月28日的审理异议听审会中也未见审判员出示有关文书或进行释明，申请执行人___认可了未写书面的评估拍卖申请书，未按规定交纳执行费用和评估费用，未选择正旺拍卖公司，也未收到法院的拍卖通知书，只是第一次与被执行人选择了佳圣公司评估，第二次选择了兴隆公司评估，上述事实有审理记录证实。

三、12月26日、27日，异议人通过传真形式发给了人的委托书和书面异议书，执行人员不予认可，请问有哪一条法律规定必须由委托人与受委托人当面在承办案件的法官面前签名才算合法有效呢？这是在变相限制或剥夺异议人行使权利，对于应当暂时中止的行为而没有依法中止并通知相关人员。

第一章总则

第一条为进一步规范本院执行工作，提高执行工作效率和执行水平，保障执行工作公开、公正地进行，维护当事人的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》等法律法规，以及《人民法院五年改革纲要》，结合执行工作实际，制定本办法。

第二条本院执行局负责统一管理全市法院的执行工作。执行法律规定应由本院管辖的执行案件；领导、指导和监督基层法院的执行工作；协调本地区的执行工作；办理跨省或跨地区的委托执行案件；提出有关执行工作的司法建议；组织本地区统一的执行行动；负责其他有关的执行工作。

第三条执行工作中对重大事项的办理实行合议制，合议庭由执行法官组成。重大事项是指：

（一）依法采取强制措施；

（二）追加、变更被执行人；

（三）审查案外人提出的执行异议；

（四）资产的变现和以物抵债；

关于当事人申请房屋登记的单双方问题,《房屋登记办法》第十二条作了明确,“申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请,但本办法另有规定的除外”,同时对可以由当事人单方申请的情形作了列举性说明:合法建造房屋的,因生效法律文书取得房屋权利的,因继承、受遗赠取得房屋权利的,变更登记的,房屋灭失的,权利人放弃权利的,法律、法规规定的其他情形。

房屋登记实务中,因《房屋登记办法》的前后衔接以及法律、法规的规定不甚明确,对于部分特殊业务的登记是双方申请还是单方申请仍存有一定争议。本文拟从实务操作的角度,对几个常见问题提出一些个人看法,以供房屋登记从业同仁参考。

一、关于改制企业房产的登记

关于改制企业房产的登记,有转移登记和变更登记的不同理解。因为企业改制类型的多样性,片面理解为“转移登记”或者“变更登记”都是不妥的,同样决定单方申请还是双方申请也要区别不同的企业改制类型而区别对待。

企业改制的形式主要有成建制、承债式整体改制,被兼并,新设分立或者派生分立新的公司,歇业,破产,股权转让等。成建制、承债式整体改制,被兼并,新设分立的,原企业注销,新公司继受其权利义务,应当办理转移登记,同时由于原企业不复存在,可凭相关改制主管部门的批复文件、工商部门注销证明等材料单方申请办理转移登记。派生分立,歇业等原企业继续存在的,如房产发生转移,应当由双方共同申请登记。企业破产的,破产终结前办理的登记,可由清算组与受让人共同申请登记;破产终结后单方申请办理登记的,应当持破产受理法院的相关法律文书。至于股权转让,属同一法人的登记事项发生变化,登记簿记载相关事项如公司名称等发生变化的,应当办理变更登记,登记簿记载相关事项没有变化的,则无需办理房屋登记。

二、关于夫妻离婚房产的转移登记

夫妻双方通过人民法院判决或者调解离婚,生效法律文书明确房产归其中一方所有的,根据《房屋登记办法》第十二条的规定,由取得房产的一方单方申请即可。对于附有同时履行条件或者先履行其他义务条件的法律文书,则需要双方共同申请登记,或者根据人民法院协助执行通知书的要求由一方单方申请登记。

夫妻双方通过婚姻登记机构协议离婚,在离婚协议中明确房产归一方所有的,其协议仅具有债权效力,在办理房产转移登记时,仍然需要双方共同申请。实践中,放弃房产的一方往往不愿意配合另一方办理登记申请,取得房产的一方也不能理解登记机构要求双方到场的规定,矛盾往往较为尖锐,登记机构的压力较大。作为登记机构,一方面要做好宣传解释工作,对于另一方确实无法申请的,告知取得房产方可向人民法院,要求对方协助办理转移手续,登记机构将根据人民法院协助执行通知书办理转移登记。另一方面可以与婚姻登记机构加强沟通,做好提示工作。盐城市在与婚姻登记机构作了充分交流后,在离婚登记办理现场张贴了“友情提醒”,告知离婚当事人:一要及时办理房产的转移登记,转移登记须有双方共同申请;二是当事人可在离婚协议中进行委托,对于婚姻登记机构加盖鉴证章或者查档章的离婚协议中委托一方办理转移登记手续,登记机构予以认可。

《民事诉讼法》197条中关于担保物权人申请执行担保物权的规定，使得《物权法》中有关担保物权实现的规则有了程序法的保障，申请人可以依这一非讼程序快捷、高效地取得准许拍卖、变卖担保财产的裁定，这一裁定具有执行力，申请人可据此向法院申请强制执行。担保物权人通过直接向法院申请执行担保物权，与普通诉讼程序相比申请实现担保物权节省了诉讼时间，降低了诉讼成本，又能及时收清贷款本息。近期，兰溪合行己通过申请担保物权收回借款本金1328万元及利息。

如范某某因涉及民间融资外逃，其在兰溪合行有住房抵押贷款46万元，于2015年3月6日到期， 2015年2月2日兰溪合行向法院申请执行担保物权.法院于3月9日下达裁定书：“被申请人范某某所有的位于**房产证号**准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人浙江兰溪农村合作银行对变价后所得款项就借款本金46万元以及利息在最高额**万元范围内优先受偿”，兰溪合行随即申请法院进行拍卖抵押物。但如果按正常提讼的，一审诉讼程序审理期限为6个月，借款人下落不明诉讼文书及判决书送达公告期各二个月，生效上诉期十五天，需十个半月时间才可申请执行，执行期又有二个月公告期，一年的时间就过去了，所以直接申请执行担保物权可以节省了银行参与诉讼的时间和人力、物力投入，更重在的是能及时收清不良贷款本息，优化信贷资产。

申请执行担保物权有很多优点，但笔者认为人在申请执行担保物权时应注意以下几个问题：

1、债权债务关系清晰。担保物产权清晰，担保责任明确且证据材料齐全的申请实现担保物权，如果抵押物权属存在争议或抵押物有租赁存在先抵后租或先租后抵争议的，不宜向法院申请实现担保物权，以避免利害关系人向法院提出相关异议。

2、抵押物处置变现价值不足以清偿贷款本息的不宜实现担保物权。因当前抵（质）押物司法拍卖的整体行情受经济大环境影响不容乐观，基本上有流拍风险，流拍导致抵（质）押物拍卖、变卖后所得价款不能清偿银行的贷款本息，在这种情况下，银行还是需要另案保证人，程序的效率可能降低。

3、物保、人保同时存在时应综合考虑是否适用特别程序申请执行担保物权还是提起普通程序诉讼借款人、抵押人和保证人，由于实现担保物权程序是由银行向法院申请裁定拍卖、变卖担保财产，因此无法在实现担保物权程序中要求保证人承担责任，在这个过程中会存在三种情况：一是由于实现担保物权需要一定的时间，特别是执行程序与普通案件执行并无区别，如果时间长，保证人脱保的概率会增加；二是保证人在银行实现担保物权时有可能转移财产逃避担保责任，或者其自身受资金链、担保链影响被第三方债权人主张权利，导致偿债能力降低甚至于失去偿债能力；三是担保物受偿不足时另行保证人也需要缴纳诉讼费用，并且缴费的标准仍然按诉讼标的计算，诉讼费用成本并没有节约。

4、申请执行担保物权时财产保全要跟上。实践中，法院“首封权”对实际执行顺位影响巨大，如果银行没有及时在实现担保物权特别程序中采取财产保全措施，担保财产若被其他执行普通债权的法院查封在先的，根据人民法院目前的执行政策，在执行担保财产的过程中往往会遇到障碍，且债权行对担保财产的执行进程、分配方案以及其他法定优先权的受偿等相关信息就难以及时掌握，最终会影响银行抵（质）押权的顺利实现，故银行应当在实现担保物权案件中对担保财产积极采取财产保全。

第一章总则

第一条为保障和监督烟草专卖行政管理机关严格依法行政,维护国家烟草专卖制度,根据《中华人民共和国烟草专卖法实施条例》，制定本规定。

第二条各级烟草专卖行政管理机关实施行政处罚，应当依照《中华人民共和国行政处罚法》及本规定执行。

第三条各级烟草专卖行政管理机关应当保护和支持合法的烟草专卖品生产经营活动，严格、准确、及时查处违反国家专卖法律、法规、规章的行为。

第四条各级烟草专卖行政管理机关依法对违反烟草专卖法律、法规、规章的行为进行查处，不受非法干预。

第五条查处违法案件应当以事实为根据，以法律为准绳，做到事实清楚、证据确凿、定性准确、处理恰当、手续完备、程序合法。

第六条上级烟草专卖行政管理机关应当加强对下级烟草专卖行政管理机关施行处罚活动的监督。

第二章管辖

1． 日本登记制度的现状

① 登记所

在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计?有550个登记所存在。而由以法务局?为顶?H，统括登记官、登记官、登记专?职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记?S依不动产所在地，商业登记则依总店所在地??Q定接受各该登记之登记所。登记?热?S?袢?⒅?窃赜谥奖镜羌遣径?娣旁诘羌撬??绞剑?蚪??4嬗诘绱偶锹嫉羌遣局?绞健1槐4嬖诘绱偶锹记业镁?傻缒晕?羌巧昵胫?羌撬??灾?黾又小H缬??さ羌遣旧纤?氐羌?热荻?馊〉玫羌锹睦?孪钪っ魇槭保?灾奖疚?羌遣⒈4嬷?羌撬??o法提供，但以电磁记录保存于登?所之登记事项?热荩?蛴锌赡茉谏傩硎奔?扔谌??鞯羌撬?腥〉谩＃ú握崭郊?睦?孪钪っ魇?）

② 登记对象

?S以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分?e以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，?如后述，其他登记简述如下，以为参考。

商业？法人登记，?S就以一般营利为目的之公司、或社?猓坎?夥ㄈ恕⒀?7ㄈ恕⑸缁岣l矸ㄈ恕⑿??M合（合作社）等其他非营利法人之?热荩??械羌侵?贫取R嗉唇??净蚍ㄈ酥?枇⒛康摹⑺?诘亍⒍?嗍碌仁孪畹锹加诘羌遣尽9?拘虢U登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本?制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。

所谓成年监护登记，?S指在日本以20?q以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上?受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。

所谓动产？债权转让登记，?S指?对随著今日经济的发展或?杂化，致转让契约书类及确定期日常?o法?切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。?S出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。

关键词： 不动产登记；变更登记；避税

内容提要： 近年来，我国房地产市场总体呈现着过热的态势，无论是商品房抑或二手房，其成交价格居高不下，且在北京、上海、深圳等城市尤为明显。而房地产市场的过度繁荣也对我国经济的良性发展造成了一定程度的负作用。国家出台一系列宏观政策抑制房价不合理增长，其中又以通过税收杠杆抑制房屋出卖人获利为最重要方式之一。但是，伴随着2007年10月1日《物权法》开始施行，这一系列税收政策将极有可能成为一纸空文。《物权法》第十九条将极有可能为房屋出卖人合理避税、恶意逃税打开方便之门。而通过对第十九条条出限制性司法解释，则完全可以弥补由条文本身产生的漏洞。

房屋，作为社会尤其是个人财富的重要形态，承载着权利人大部分的财产价值，其取得、变动、登记等事项不仅关系到普通老百姓的财产利益，更关乎整个社会经济秩序乃至政治秩序的稳定与繁荣。房地产市场过冷或过热，均将对百姓个人和国家整体产生不良影响。自改革开放以来，尤其是自步入二十一世纪后，我国房屋买卖市场及其活跃，房价在部分城市几乎成跳跃性增长。国家相关各部委针对房地产开发商、建筑商、房屋出卖人、房屋买受人等不同环节分别或共同出台了众多宏观调整性政策法规以此稳定房价。其中，又以2005年5月9日出台的《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（以下简称《意见》）为典型性代表。但是，由于即将施行的《物权法》第十九条的出台，国家的若干法规、政策很可能达不到预期效果，其对二手房交易市场的冲击将更为显著。

一、我国现行房地产买卖涉及的主要税费

鉴于二手房市场作为普通公民个人出卖房产获利的主要市场，税收种类、税率高低对于百姓个人卖房收入及买方支出起着巨大作用。即，二手房市场的宏观调控主要依赖于税收政策调剂。依据我国《个人所得税法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市私有房屋管理条例》等法律法规，以北京地区为例，于2005年5月9日以前，北京市房地产交易主要涉及税费[1]包括：

同时，依据《意见》中的有关规定，现今在北京地区二手房市场购买房屋，如该房产自产权人获得后已满两年期，则转让该房产涉及主要税费为：

1、营业税＝售房价×5％。

2、印花税＝售房价×0.5‰