浅谈我国房地产项目工程造价的控制与管理

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摘要:房地产项目造价控制与管理直接关系到房地产企业的开发成本和利润,如何做好造价控制关系到房地产企业的生存和发展。本文围绕房地产项目工程造价的控制与管理,从四个方面,对此进行了探讨。

关键词:房地产项目 造价 控制与管理

中图分类号:F2 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2012)04(c)-0155-02

工程造价是指完成某项工程建设所需要的全部费用,包括该工程项目有计划地进行固定资产再生产和形成相应无形资产,以及铺底流动资金一次性费用的总和。由此可知,这一含义是从投资者即业主的角度来定义的。业主(建设单位)在选定一个工程项目后,必须对该工程项目的可行性研究与评估进行决策,在此基础上再进行设计招标、工程施工招标直至竣工验收及决算等一系列投资管理活动,所有这些开支就构成了工程造价。从业主的角度上讲,工程造价就是指建设工程项目固定资产所需的全部投资费用。房地产项目造价控制与管理直接关系到房地产企业的开发成本和利润,如何做好造价控制关系到房地产企业的生存和发展。因此,我国房地产企业一定要重视项目的造价控制。下文就如何做好我国房地产项目工程造价控制与管理进行探讨。

1 加强房地产项目工程设计环节的控制与管理

项目投资控制的关键是对施工前的投资决策和设计阶段进行控制。据历史资料统计,设计阶段特别是初步设计阶段对工程造价的影响效果达到90%以上。长期以来,我国普遍忽视房地产项工程项目前期阶段的造价控制,往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段。这样做尽管也有效果,但毕竟是“亡羊补牢”,事倍功半。要有效地控制工程造价,就要坚决把重点转到前期阶段上来,尤其应抓住设计这个关键环节,未雨绸缪,以取得事半功倍的效果。建安工程造价的有效控制,是以合理确定为基础,有效控制为核心。工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制,就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段,把建设工程造价控制在批准的造价限额以内,随时纠正发生的偏差,以保证项目管理目标的实现,以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力,取得较好的投资效益和社会效益。在工程造价过程控制中,必须重点突出。影响建设项目投资的主要阶段是设计阶段,设计阶段是投资控制的关键环节。建设项目设计的节约是最大的节约,设计确定了工程造价,预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。因此,建设单位的设计阶段是工程造价控制的重点部分,这是对项目投资有效控制的关键。有良好的经济效益和合理性特点是对一份比较好的房地产项目工程设计方案评价的主要标准。有如下四点内容必须高度重视。

(1)设计方案招投标制度必须坚持。竞争机制的引进在开发单位进行委托设计之时必须做好,以此强化管理。把优秀的设计单位借助于招投标选出来,确保设计的先进与合理,从而有效比较因设计质量问题进行工程纠纷。

(2)设计必须限额。要对房地产项目工程进行投资规模限制,限额设计进行控制是最为有效的重要措施。建设费用的多少和建设工期的长短将直接受到项目设计好坏的影响。同样也影响房地产项目工程项目建设以后的使用价值和经济效益,对于一个建设项目,开发商要心中有数。

(3)做好价值工程的应用工作。从价值工程的主要特点来看,其是从使用者的功能需求出发,分析研究对象的功能,在设计工作中统一造价与功能,以功能要求的满足为前提,把成本降下来,比如,对地下室可通过深基础来增加,由此可让储藏室里储存杂物和车辆停放,也可以不在小区把停车场建在地面上,对用地的节约和环境的美化都有很大影响。虽然这样可能要增加价值工程中的成本,但对功能提高的幅度却是巨大的。

(4)加强图纸会审工作。图纸会审是由具体实施人员对图纸上一些错漏进行核对并出正式文件。由于建筑结构安装设计人员不可能做到百分之百准确的衔接,甚至可能出现某些错误,所以需要政府审图机构进行图纸的审查。图纸会审作为设计变更的一部分,作为控制理论的事前控制,比限额设计更为实际,而且对造价人员来说相当重要:①可以修正审图时未发现的错误,对预算的正确性有很大帮助；②图纸会审基本都是施工方提出的问题,要慎重看待施工方提出的设计变更建议,造价人员对一些有利于施工的建议和变更,必须判定其是否会对公司造成损失。另外,图纸会审完毕后,必须让设计方把图纸会审记录拿回去仔细计算,无误后才可出正式文本,否则以后再进行变更就事倍功半了。此阶段占成本控制的5%。对设计单位图纸质量的外部管理与审查,要像工程质监站监督施工质量一样,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核,以求提高设计质量,避免因设计考虑不周或失误所带来的经济损失。

2 房地产项目工程招标是工程造价有效控制与管理的核心

新开工房地产建设项目应进行招投标。招标文件与合同的编制这个阶段是所有阶段中最重要的,也是建筑工程成本控制的源头与核心。一份好的招标文件会对以后所有过程产生影响,必须说明清楚工程的性质与现场的情况,还要说明工程项目的地质与交通、承包范围、计日工、水电使用与结算方法、劳保统筹的模式等等相关的内容。必须充分明确甲供、甲限、甲指定材料等等。关于变更索赔签证洽商的处理方法中,对于时间实效、结算方式、量度标准等都要一一说明。合理做好质量标准评定等级或评分评优等内容。要准确推算出工期,按实际情况制定好奖惩条款等等。同时,在一般情况之下,不要搞钢筋、水泥等大宗建材的甲供料,这是因为自身存在财务压力和难以控制领料结算等。这个阶段至少占成本控制的20%。

工程招标应采取公开招标或邀请招标。招标书条款应严谨、准确和全面,工程造价及相关费用应尽量包死,少留或不留活口。要编制好标底,有条件的单位尽量自行编制,工程标底要保证质量,把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性是否在投资控制的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致,工期应合理,尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。有关的责任人都应熟悉建设工程施工合同条款,了解建筑行业的一般惯例和有关规范,各尽其责。

任何一个房地产工程项目的质量如何,都对房地产开发企业的社会地位、口碑、市场卖价、后续工程等能起到决定性的作用,因此,能把一个理想的施工企业选出来非常重要。对于那些不入流的企业,必须把好准入机制的关口,要一一详细限制企业的注册资本、公司财务情况、优质指标、同类型工程、技术人员、机械、市场地位口碑、管理情况等等项目。在举办房地产开发招标过程中,比较理想的是邀请最好的合作伙伴型企业来招标,能够比较了解情况,那种公开的华而不实的招标最好不要搞。对于合同中风险范围、奖惩、结算调整范围、分包中配合费问题等一定要写清楚。此阶段对成本控制影响较大,占造价控制的10%。

3 加强房地产项目工程施工环节的工程造价有效控制与管理

在房地产项目工程施工组织设计中,施工单位会隐藏一些结算时可能发生索赔的内容,如马凳筋、温度筋、钢筋定尺、钢筋搭接、电线电缆、桥架、挖土方式、模板、摊销周转、运土距离等等。同时,还要对施工组织所提出的施工方法是否与国家强制实行的标准或规范是否一致进行充分地注意。还要对施工不同阶段人员的投入、机械的投入与施工组织设计预期是否一直严格控制,如果出现施工延期的情况,就要搞清楚人员和机械是否按设计投入了。而施工方的赶工措施也要注意是否与施工组织设计是一致的。虽然在此阶段比较难以把握好工程造价的控制方法,可是如果万一出现差错,将给后来的结算带来难以估量的麻烦,因此,造价人员必须参与到施工组织的设计审定过程中,这样可以将造价控制在5%以内。

总体来说,对于劳动生产率和经济效益的提高来说,项目管理的实施确实属于比较有效的一条途径。房地产企业的生命线就在于对项目工程实施成本管理,将工程造价降低,这与工程质量一样重要。有三个关键点在施工阶段成本控制过程中必须重视的,那就是对工程洽商的合理控制、对承包商的索赔要求严格审查以及材料的加工订货工作。开发商应建立科学的工程签证管理制度是开发商必须首先建立好的,以此对工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工充分明确,从而使签证的质量得到保证,避免不实及虚假签证的情况的出现。为了让工程签证有保证且客观、准确,首先,要强调办理工程签证的及时性。其次,对签证的描述要求客观、准确,要求隐蔽签证要以图纸为依据,标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况,如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定,还要求标明几何尺寸,并附上简图。再次,施工图以外的现场签证,必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据,不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。要加强预见性,尽量减少签证发生。

4 抓住关键,加强工程审计环节的控制与管理

房地产项目工程造价的审计工作,必须着眼于工程整个的生产施工过程。在项目工程审计过程中,对项目的审计要将事后审计与竣工后审计以及事中的审计都要给予足够的重视。要确保工程项目的施工方案编制的基本合理,就要重视事前审计,以此让工程项目的班子们对项目管理提前把好关,对那些可以预见的失误能够避免和预防。对施工阶段的若干个过程进行的审计属于事中审计,这是一种有着针对性和效益性的审计,可以取得最大的效果。要切实将工程投资的效益提高,企业就应坚持以人为本,对工程造价控制的重要环节进行把关。虽然很多企业的管理模式也是非常好的,却因为没有比较好的个人业务能力和责任心,也没有良好的工作态度,一些疏漏就出现在工程造价的管理过程中,企业巨大的经济损失就会因此造成,这样的事情发生很多。以这个角度来看,企业生死存亡的的竞争就是人才的竞争。通过上述分析我们可以知道,工程成本的降低在于人的因素。目前,土地成本开发日益增加,房地产开发切筹措资金难度大,必须对投资加强控制,把工程成本降低下来。因此,只有有效控制住工程造价,才能够让企业在竞争市场上立足并将更好的效益创造出来。

总而言之,我们知道房地产项目工程造价的控制与管理完全是个动态过程,它所包含的内容也不仅仅只是以上方面,房地产公司造价人员只有采取全员、全过程、全方位的管理原则,才能使工程造价始终置于有效的控制之下。

参考文献

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[2] 苟爱芳.房地产开发项目的工程造价控制[J].陕西建筑,2009(5).

[3] 金国建.试论房地产项目工程造价控制[J].经济师,2011(6).