浅谈空置房物业费应如何调控
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中图分类号：C29 文献标识码：A
随着国民经济的发展，作为经济支柱产业的房地产市场爆发出更大的能量，大量的百姓在这汹涌的购房浪潮中，成为许多物业管理小区空置房屋的业主。《山东省物业管理条例》第七十一条第二款规定：“物业交付后长期空置的，其物业服务费收取标准应当在物业服务合同中约定。”同时 2012年9月15日实施的《青岛市物业服务收费管理暂行办法》第十六条规定：“业主大会成立前，房屋交付后空置一年以上的，其空置期间的物业服务费用按实际运行费用适当减免，减免的具体费用由业主或物业使用人与物业服务企业协商确定。合同另有约定的，从其约定。业主大会成立后，房屋空置期间的物业服务费用的减免由业主大会与物业服务企业协商确定。”这意味着对空置房屋物业费的收取隐含一定的浮动空间，因没有明确规定，各物业服务企业采取的措施又不尽相同，致使如何收取空置房屋的物业费成为焦点。现谈点个人看法：
（一）现在山东全省各地纷纷出台空置房屋物业费的收取比例，大多城市是在70%至80%，青岛市也在酝酿之中，然而作为海滨旅游城市，青岛市的房屋空置率远高于省内其他城市，而且空置房屋并未减少物业服务企业的经营成本，物业服务需要通过对成本核算来实现为业主提供等值服务。根据《物权法》规定业主空置房屋属于业主的专有部位，而物业企业所依据的《物业服务合同》是对物业项目共用部位、共用设施设备的服务。物业企业不可能因为业主空置房屋而减少和降低《物业服务合同》中所规定的相关内容和服务标准。所以减免空置房物业费，实质是在减少物业服务企业的微薄利润，会给物业企业带来极大的伤害，也阻碍了物业行业的发展。
（二）物业服务是具有公共性的一种商品，它的价值在于满足公共的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现对业主个体的服务价值。国务院《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”物业服务作为一种新时期的特殊商品，是购房者在签订房屋买卖合同时一起买到的，是政府为保障广大业主正常的生活秩序和良好的生活环境而采取的一种有效措施。即使个别业主的房屋空置，但小区的卫生依旧需要天天清扫保洁、公共秩序必须进行巡查维护，所配备的设施设备如电梯、消防、二次供水以及配电等维护费用一分都不会少的支出。同时物业服务也从对物的管理延伸到对人的管理，最高人民法院09年10月1日实施的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，在物业服务企业的服务内容上又做了更大范围的诠释。指出物业服务企业与业主之间的委托关系具有一定的特殊性，其中很重要的一个方面就是全体业主将维护物业服务区域的管理权交给物业服务企业，该权力行使的主要途径就是对业主实施“人”的管理。
（三）从物业服务费的性质看，物业服务费属于广义的公共资金的一种，属于权利所有权人的共有财产，专门用于物业的基本维护、修缮、整治工作与日常管理。物业服务费的性质决定，其收取比例不能与供暖费等的收取方式混为一谈。减免空置房物业费的这一规定，表面上是涉嫌侵犯了物业服务企业的合法权益，实质上从根本上侵犯了全体业主的合法权益，等于正常交费业主为空置房业主埋单。这一点，中国物业管理协会副会长徐俊达有详细阐述，物业服务的对象是全体业主享有的公共服务，空置房屋对物业企业提供的服务内容和成本，不产生任何影响。最高人民法院2009年并执行的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也规定，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。当业主房屋空置时，不但没有降低物业成本，反而加大了物业企业的工作量，增加了物业企业的工作难度，如：供暖前试压已入住的业主可以通过公示栏了解信息，而未入住的业主，物业公司需每户进行告知，不能到达现场的得逐户关闭管道阀门，以防发生漏水事件；安保等岗位在日常巡查中需特别关注空置房的防火、防盗工作，增加了巡检点，加大了安全防范工作量；业主或委托管理人临时来其住房管理房屋时，如忘记关窗、水暖阀等，可能造成下雨进水、意外跑水，累及邻居，会增加物业企业管理人员协调邻里矛盾工作量等。所以，减免空置房的物业费不但侵犯了大多数交费业主的合法权益、增加了物业服务企业的工作量和管理难度，也给物业服务企业带来很大伤害，导致行业发展的倒退。近几年上海市、浙江省、江苏省、江西省、郑州市、扬州市、南京市、惠州市、襄阳市、台州市、嘉兴市、合肥市等一大批省市相继出台相关的法规、政策提高物业服务费或给予物业服务企业补贴、奖励、减免税费。
（四）减免空置房屋物业费与国家对房地产调控的思路相悖，必然助涨了炒房者的投机行为。据有关数据统计北京市的空置房高达381.2万套，与1320.5万套房屋总量相比，占比居然高达28.86%。而青岛市房屋空置率也接近20%。如此高房屋空置率显示许多人购房并非只为居住，而是为了炒房赚钱。住宅的主要属性是居住，而非为了投机炒作赚钱，国家为了调控房地产市场、遏制投机性炒房，近期出台了一系列严格的调控措施，若此时出台减免物业费的相关规定，不仅与国家房地产市场的调控政策形成对立，而且，从银行制定的放贷政策来看，提高二套房的贷款门槛是要降低投资风险平抑市场的作用；减免空置房物业费有可能会助涨房地产投机的行为，影响到社会的整体稳定形势。
（五）物业费其实也是一项生活投资它能使你的物业保值增值。生活中很多人投资股票、基金甚至定期购买彩票等，以期获得较大的经济回报，但人们忽视了另一种投资形式，那就是按时缴纳物业费。一个好的物业服务企业如同一个优秀的股票经纪人或者是基金经理，他不但能使业主的物业保值，更能使物业增值，而你所得的回报，往往会超出你的想象。但当你获得回报时，却忽略了物业服务企业为此所做的努力。青岛市一名资深房地产记者，在一篇报道中举例说，市南区的一个小区，南区的物业服务非常好，二手房的均价每平方米大约23000元，而北区没有实行物业管理，这一区域的二手房价格大约在18000元，同一区域的二手房价格相差5000元。如果没有物业管理服务，这一区域物业增值部分又是从何而来？