再谈房地产研究

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去年在本刊11期“专栏”里谈了一些房地产研究方面的现象，顺着这个思路，本期想再接着讨论一下笔者近年来遇到的一些房地产研究中的现象。

仍然从房地产相关数据的匮乏说起，我国房地产研究当中遇到的很多窘境都是与此相关的。

有一次听一位博士生介绍其论文，数据模型中的一个变量是地方政府对保障房的投资，他采用经济适用房的投资额来代表这个变量，其理由是找不到其他类型的保障房投资数据。找不到数据不难理解，但问题在于：建设经济适用房政府免收经济适用房的土地出让金，减收有关税费等，这与经济适用房的投资数额非同一概念，所以用经济适用房投资来代指政府对保障房的投资是不确切的。

还有一位硕士生，研究某市住房空置率与住房价格之间的关系，他明知住房空置和滞销商品住房是两个不同的概念（由于历史的原因，空置一词在我国和国外所指是不一样的，我国统计意义上的空置是指建成未销售的商品房，国外的空置是指已售而无人入住的房屋），但由于统计部门一直只有滞销商品房意义上的空置数据而没有未入住意义上的空置数据，所以他还是准备用滞销商品房的统计数据来作为空置数据（当然最后他放弃了这样做）。

在我国，房地产数据不仅难以获得，而且由于我国房地产业发展的历史还不长，数据积累的时间很有限，进行数据分析的时候，会因时间序列太短难以反映其变化趋势，于是曾经有人采用季度甚至月度数据来进行分析，这样一来数据采样点就增加了。实际上国外在进行经济分析的时候都要对月度数据进行所谓的季度调整来消除不同季度的系统性影响（中国的季度波动更大，例如一季度的经济数据历来受到元旦和春节假期的影响），所以不会直接拿原始的月度或者季度数据来做分析。再进一步说，房地产市场受季度和月度假期的影响比别的行业更甚（诸如“金九银十”之类的说法），所以用季度或者月度数据进行时间序列分析没有太大意义。（不仅如此，每月对当月商品房价数据相对上月数据进行比较也是没有意义的，因为每个月商品房的成交价格受成交区域、成交种类等影响造成的价格波动非常大）。

房地产市场还有一个重要的特点就是区域性，一个省的房价平均数其实是没有太大意义的。像广东这样的省，GDP总量长期排全国第一，但除了珠三角地区以外的粤东西北还有很多贫困地区，人均GDP还低于全国平均水平。即使现在发达的交通缩短了地区之间的时间距离，使得异地购房居住成为一种选项，不同城市地区的房地产市场毕竟还是相对隔绝的，所以研究全省范围内的房价平均水平和成交平均水平也是没有太大意义的，再把这个范围扩大到全国就更没有意义了。曾经有人采用全国的房地产开发数据和空置数据研究房地产供需的非均衡模型，并且把未有人研究过全国范围的供需非均衡问题作为文章的创新之处。其实是由于这个问题没有意义，而没有人去研究。还有人研究全国各大区域的城市之间的房价波纹效应问题（即某个地域的房价变化如何像水波一样传导到周围的区域），其选取的是华东、西北这样的大区之间的关系，这样的研究无论得出什么结论，都和现实没有太大关系，当中国东部一个城市的房价发生变动时，远在中国西部的另一个城市的房价也可能同时会变化，但后者的变化并非由前者引起，因此，用波纹效应理论可能在数据模型推导上得出“完美”的结果，而这个结果是没有任何现实依据的。

说到和现实的关系，这也是国内房地产研究的一个常见问题。经常看到一些文章的假设是和现实情况完全不符的。例如有的文章提出这样的假设：房价上升并未给开发商带来利润的增加，理由是地价也在上升。如果用商品房销售同期的地价水平来测算，这样的结论很可能是正确的，因为有时地价甚至会比同期房价还高，出现所谓“面粉贵过面包”的现象。但文章实际上混淆了项目获取土地的地价和项目完成后销售同期的同类地价的概念。在地价快速上涨时期，项目获取土地的价格往往是远低于项目销售同期的地价的，当然更远低于项目销售房价，这种情况下的房价上升绝对会给开发商带来巨额的利润。

有的文章研究住房抵押贷款提前还款问题，却没有把利率变化作为影响提前还款的一个重要因素，很多借款人提前还款就是因为利率提高。同样在研究住房抵押贷款提前还款问题的时候，有的文章认为房屋转手不是提前还款的主要原因，而是我国的二手房交易不活跃，这显然与现时的房地产市场状况不符（多年以前或许是这样，当前并非多年以前的情况）。

房地产学科和实践的联系非常紧密，房地产本身的特性又导致房地产市场有一些不同于其他市场的特殊规律（例如房地产市场的区域分割就是由房地产的不可移动性造成的），中国的房地产市场还由于其特殊的制度安排而与国外的房地产市场有较大差异（例如在土地公有的制度安排下，政府既是房地产市场中土地的唯一供应者，又是房地产市场的管理者），因此研究房地产问题一定要对现实具有较为全面准确的了解。