城市用地理性扩展的对策建议
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摘要：城市作为区域社会经济发展的承载体，改革开放以来，随着我国经济发展战略和经济体制不断完善，城市化成为社会经济发展的主导潮流。城市合理扩展对保护土地资源和城市的可持续发展有重要意义，本文以重庆市为例对城市的合理扩展提供出对策建议。
城市作为区域社会经济发展的承载体，改革开放以来，随着我国经济发展战略和经济体制不断完善，城市化成为社会经济发展的主导潮流。土地非农化是城市化的客观需求和必然结果，城市用地为城市发展提供了平台和空间，成为城市发展必不可少的生产要素。重庆市作为中西部唯一直辖市、统筹城乡综合配套改革实验区、内陆开放高地，城市发展速度迅猛。重庆市主城区，作为重庆市社会、经济和文化的核心区域，土地利用变化较大，特别是直辖以来，城市建设用地高速扩展，区内土地利用结构发生了巨大变化。
（一）提高土地利用效益，引导城市用地合理增长
重庆直辖以来，主城区新增城市用地效益并不高，仍存在城市用地的闲置和浪费现象，因此建议应建立健全城市土地利用绩效评价制度，科学设立城市土地利用绩效的评价标准，以提高城市土地的人口和经济承载力，提升城市土地利用综合效益。国土资源管理部门应根据土地资源管理的动态化和信息化要求，利用在日常工作中累计的土地资源管理数据和项目用地信息，把土地利用绩效评估结果与用地供给相挂钩，对土地利用绩效高的项目优先供地，对土地利用绩效低的项目不予供地。
根据重庆市主城区城市用地当前扩展特征来看，相对于城市人口增长，主城区城市用地扩展过快，因而建议将以增加城市用地为主的“外延式粗放扩张”方式，逐步与以挖掘存量城市用地内部潜力为主的“内涵式集约用地”方式结合起来，参照主城各区城市用地扩展的核心驱动因子，结合各区社会经济发展现状和潜力，引导经济持续健康发展，从而实现对城市用地增长的合理调控，推进城市土地集约节约利用。
（二）合理引导经济发展，促进产业结构升级
重庆市是“一个大城市带大农村”的城市直辖市，主城区城市用地扩展主要受非农业人口、全社会固定资产投资、城市居民人均可支配收入等社会经济因素的驱动，其中非农业人口和全社会固定资产投资与城市用地扩展正相关，是促使主城区城市用地扩展的主要社会经济驱动因子，而城市居民人均可支配收入与城市用地扩展负相关，反映了城市用地集约利用程度。集约化程度越高，说明城市外延扩展越缓慢。产业结构升级是优化配置土地资源的有效措施，以增强主城区作为重庆市市域中心城市的核心功能，最大限度地发挥城市土地利用的经济价值。目前重庆市主城区的产业结构表现出“三、二、一”的格局，第二产业占GDP比重较大，第三产业占GDP比重持续上升，第一产业占GDP比重持续下降。基于主城区作为重庆市政治经济文化中心的核心地位，主城区应继续推进“退二进三”战略，让高效益的第三产业逐步代替污染重效益低的第二产业，让有限的城市土地资源发挥最大的综合效益，实现城市土地资源的集约节约利用。
（三）推进城市用地置换，优化城市用地布局
城市土地结构不合理是阻碍土地集约利用的隐性原因，而城市用地置换通过把不适宜留在城市中心位置的，与城市最佳功能布局相违背的用地，通过土地置换方式，实施迁出或合并压缩其用地规模，来促进城市产业结构调整，提升城市用地效益。城市中各个地块都有其自身的区位优势，只有按照具体实际情况进行合理布局，优地优用，才能充分发挥土地的潜力。土地置换可以重新配置城市土地资源，不仅有利于促进城市土地使用制度改革的深化，而且也有助于盘活企业资产，救活企业；同时，还有助于改善社会经济与生态环境，促进旧城改造和城市社会经济功能的合理重组与战略性结构调整。
通过级差地租和税费杠杆等的作用，调整土地利用方向，提高土地利用的结构性效率，运用级差地租原理重新配置城市土地资源，盘活企业资产，改善社会经济与生态环境，重建城市社会经济环境功能，通过“退二进三、“退市进郊”等措施，挖掘第三产业发展所需用地，通过合理置换，提高单位土地的产出率，使黄金地段真正发挥黄金效益，提高土地的集约利用程度，促进城市用地结构与产业结构的协调发展，优化城市空间发展格局。
（四）按紧凑型城市要求，挖掘城市存量土地资源
目前，重庆市主城区城市用地效益不高，不仅浪费了大量的土地资源，且城市公共资源的利用效率低下。而建设“紧凑型”城市的主要优势体现在对土地资源的节约集约利用上，紧凑城市的基本特征是土地利用强度高、容积率高和建筑密度高。一是科学确定城市发展方向。重庆市主城区主要沿长江、嘉陵江两岸分布，介于中梁山与铜锣山之间，直辖以来，主城区城市用地空间扩展已经形成了一条东北-西南方向的轴式扩展格局。二是对旧城区建设用地进行再次开发。旧城改造是挖掘城市现有用地潜力的有效手段，可以引导城市用地由粗放型、数量型向质量型、效益型和集约型转变。三是合理开发城市地下空间。国际经验表明，利用城市地下空间是提高城市土地利用效率和集约土地资源的有效途径。尽快开展地下空间资源普查，建立信息管理系统，尽早实施地下空间规划的编制工作，规范地下空间的建设行为，使城市地下空间规划成为城市规划的一部分，突破传统的二维规划模式，向三维规划发展，由平面规划向空间规划转变。
（五）加强土地资源的规划管理
当前城市土地利用规模、空间布局、扩展方向等主要受土地利用总体规划和城乡总体规划的控制和约束，两规的水平直接影响城市土地管理工作的落实、土地利用效率、城市用地结构等，因此应科学编制“两规”，保证规划的科学性、权威性和时效性。第一，通过编制主城各区土地利用总体规划，科学划定城市发展边界，合理确定土地利用分区和土地用途，强化土地的用途管制，严格按照规划实施土地管理，保证城市化过程中，农地转用的合法和有序。第二，土地利用总体规划的编制应该结合主城各区的现实，城市用地指标也不能搞一刀切的政策，而是根据各区社会经济发展现状和发展潜力，科学确定其城市用地规模，选择合适的用地布局模式和功能分区，统筹安排各类用地。第三，加强土地利用总体规划和城乡总体规划的衔接，应严格按照土地利用总体规划确定的城市用地规模，合理编制城乡总体规划，严格圈定城市建设用地范围，防止城市用地的盲目外延扩张。
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