滨海市民也当投资人
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随着天津滨海新区纳入国家发展规划，人们都说“北方浦东”的概念呼之欲出，一座滨海新城呼之欲出。区域经济的发展强度和辐射力度决定了区域房地产业的成长空间。基于上海浦东开发对上海房地产业巨大的拉动事实，滨海新区的地产前景无法不让人们激动。――如果说，如此种种还只是一种耽于理论上的愿景的话，眼下国内外开发商锵锵的足音却更鲜活地了人们的感官神经。国外财团，国内包括香港的知名开发商，都在极力争夺滨海新区的土地，新区楼市价格也经历了高潮迭起的2005年，并在今年上半年依然保持强劲的发展势头。
面对天津滨海新区巨大的发展机遇．很多人的投资热情被点燃了。
现在与未来
从近两年的价格发展状况看，以滨海新区中的天津经济技术开发区为例，2002年开发区住宅类商品交易价格均价2826元／平米．2003年到了3056元／平米，20C6年1到9月份开发区住宅平均价格是4457／平米，时至今日已经达到了每平米5500以上的价位。
从开发方向来看，目前滨海新区在售在建房地产项目34个，建筑面积约510万平方米。
根据各楼盘的分布地区，未来几年内――
塘沽区：由于目前的商品房存量普遍不足，多数楼盘的销售率已经超过了80％，其今后的楼盘开发将集中在新河、塘沽北部地区。
开发区：多数楼盘以150平米以上的大户型为主，并将它的主要发展重心向其东南部地区转移。
大港区：将主要围绕港东新城建设。其规划为一座集未来大港区行政文化中心、商贸中心、居住中心为一体的亲海型生态新城。规划总用地1004公顷，总建筑面积达7000万平方米，规划居住人口12．5万人。
东丽区：依靠得天独厚的湖泊水系、地热温泉水系，规划了最大生态居住区――东丽湖生态居住区，这是个以别墅为主的高档生态住宅区。
难得疯狂
“你是不是疯啦！你以前可不这样啊，花钱小手小脚，超过3百块的化妆品扭头就pess掉．现在怎么这么冲啊。”姐夫把手放在姐姐的前额上做试温状。
姐姐嗔怒地拨开姐夫的手，“切！这叫有投资眼光，我们单位……”
“又来了。什么眼科的张主任在开发区买了3套房，下辈子根本不用考虑工作啦。内科的李护士长前年在开发区的一套别墅不过70来万．今年这个价顶多只能买套一百多平米的公寓房啦。还有孩子姥姥家对面邻居的房．两年前14万．两年后40万啦。有完汲完呀?那不是两年前嘛．第―波既然咱没赶上．就甭死乞白赖地追啦。就跟股票似舶，低开你不进．高走你猛扎，到时候不套你套谁?”
姐夫反击起来总是有理有据。他有自己的“私心”――想买辆车。驾照已在手里捏毛边了．却还没有心爱的坐骑，郁闷！而妻子同办公室的一位男士．就住在对面小区，那家伙早就开着一辆破威乐．上下班的．总大摇大摆地邀妻子同行．虽说也没什么．可看着咋就让人心里暗恼呢！今年五一黄金周，他借朋友的尼桑天籍．载着妻子儿子满世界疯．那感觉才叫爽．买车的心越发痒得难受。虽然快40了，可姐夫有时候还像个大男孩．对自己心仪的东西．总有着忘乎所以的痴迷。
“你不就是想买车嘛?”姐不愧是针灸科大夫．稳准狠一针命中穴位。”那是纯消费性支出。哪像买房啊。滨海的房价现在确实不低，可那是纵向比较，你怎么不横向比较一下呢．你看看人家深圳、浦东．跟这两个地儿比，咱滨海的房价才到哪JL呀，要知道，滨海新区可是继深圳、浦东之后．第三个国家开发新区。深圳的房子最近均价你知道多少了吗，超过一万元！许多人买不起房都搞什么“不买房行动”了。再说北京，均价过八千吧。又有新闻说．高房价把10万北京人撵到河北居住。这些可都是正在发生的事儿。现在京津之间交通这么便利．明后年新线路修好后．两地之间往返不过半个多小时．说不清会有多少在北京打拼的人，会因为工作或生活来滨海新区安营扎寨呢。听说北京以后主要作为全国的政治、文化中心．经济中心外移到环渤海的一些城市，其中就有咱天津啊。
“十―五”规划已把天津滨海新区列入。新的滨海新区规划图上．咱塘沽处在核心位置。”
长头发的姐姐继续不依不饶地阐述着她的见识，“眼科的张主任，还就是有眼光。前年开发区的房价才多少．也就3千不到，人家愣是从各种新闻资讯里．嗅出味道来，说滨海新区可能要升格，于是把钱放在房产上，这么―压宝可不就压上啦。买车的事。甭急，有你玩儿的时候．到时候只会给你买更牛的车。你看我蹭王大夫的车别扭，以后栽不坐就是了。”
姐夫不言声了，因为姐姐已赚到了10来万，等于一辆中档车的车钱．时间也不过区区5千月。
去年底，姐姐力排众议．用34万在东沽石油大院买了一套二手房，这房子眼下已然涨了一个数。当时．卖房的那位，说是相中了开发区的一套大面积二手房．也是为了急等钱．才把自己这套小面积的脱手了。姐姐的第二套房．现在已经发热发力了――以理想的价位出相给了家公司。
自从尝到了这第二套房的甜头．姐的投资瘾狂增．又把目光瞄向洋货市场和胜利宾馆附近的一个新盘，“属于洋货商圈，精装修，小户型．商用或出租两可．以后准有升值空间。”这是开发商的宣传语．姐姐的同事们之间也这么相互推介。虽说房价达到6千多．可据说房子已经售出一半。至于别的楼盘．像河北路与开发区之间区域，抗震略附近．等等．也是刚有眉目，就抢购一空。仿佛钢筋混凝土的房子．也跟菜市场那些水灵好吃的萝卜白菜一样．一露脸就被人七手八脚地扒拉光了。一时间，滨海新区的楼市。有点儿类似于马克・吐温笔下美国原始资本积累时期的掘金潮．火辣烫手。姐的同事们工作之余．每每以议论投资增值为快事。今天这个说“知道滨海新区要增加多少人口吗?40万．乖乖，那是多大的市场需求”．明天那个念叨”买房出租最保险，现在开发商申请一块地皮可困难了，价码也比以前涨了好几倍。听说李嘉诚的和记黄埔也要来分一杯羹，他们一直都是做涨不做跌的主儿”……整天置身于这样的滚滚热流中，任多么木讷的人，也不可能完全无动于衷。
家里―直都是姐姐掌管钱匣子．可遇到大事依然是姐夫最后拍板。而姐夫作为中国股市大潮中―介屡战屡败的喽罗．对于姐姐的投资却持观望态度。按下买车的私心不说．他还得给儿子的教育攒足一定的银两呀！他觉得滨海新区的房价涨得太快了，不过半年光景，连许多二手房都涨到一平方米6千了。这里的楼市是否存在泡沫．走势如何．还有没有升值空间，他画了一个大大的问号。对滨海新区的明天，他绝对看好．但对这里的楼市真的有些困惑。瞅着被投资潮烘烤得火烧火燎的爱人。他举棋不定。
先抢一套二手房再说
我和男朋友是上大学时认识的，刚毕业那会儿，我们就合计着买套房子．但我们两人都来自农村，家里本来不是特别寓裕．而且，比起那些哨老族来，我们更愿意靠自己的力量置办自己的小窝。
毕业后．几经辗转，我到了北京工作．我男朋友贝怯了天津塘沽的公司，长时间过两地分居的日子毕竟不是办法！按说我在北京 站住脚不容易．应该人往高处走，他向我靠拢．争取也到北京来。
因为男朋友在滨海新区的工作还不错，不愿意放弃．我呢，渐渐同意他看好天津滨海新区将来的发展观点．加上身边有几个朋友跑到滨海新区了，于是今年年初的时候．我辞去了北京的工作来到了滨海新区发展。
最近，滨海新区的楼市炒得我们心慌意乱．我和男友就决定年底结婚了．赶紧买房子。看了滨海新区现在的房价，我们真是追悔莫及。年初刚来天津时房子还是每平方米4000多，短短几个月时间已经变成了6000甚至7000多了。后悔归后悔，为了结婚房子还是必须买的．而且，看现在的国家政策虽然是要控制房价．但栽感觉两三年内房屋价格下降的可能性不大．又听说滨海列为国家新区后．房价只有升没有降的可能。时不我待．赶紧动手吧。
在楼市转了一圈下来，我发现现房大多是面积大。价格贵的。在和男朋友商量后，我决定先枪一套二手房再说。如果再犹豫．恐怕我们连二手房也买不起了！
接下来的几个星期，我和男友是在不断看房的过程中度过的。在了解了二手房的交易价格后．我才发现，原来滨海的二手房因为大多是人们需求的小户型，也特别抢手，并不比新房便宜多少。在看了不知多少地方后，翻门终于在天津港附近找到了满意的房子。价格是38．5万，70多平米的面积．一室一厅．足够我们两个人住了。这两天房子的钥匙就该到手了。
买了房子，难免要与周围的人讨论一番．听听人家的意见，看房子是买贵了还是买便宜了。令我扫兴的．是几乎没有人关心房子的贵贱．而是说买了就对了。
有了这么一套房，也只能说是有了个栖身之处。看着周围不断有像我这样的外地人到来，我还是庆幸抢了一套二手房。同事中不少人都拥有了两套甚至三套房．我们也心痒痒的。过两年条件许可．我们还是要买更大更好的房子。现在的这套昵．到时候还愁租吗？
滨海楼市现在还可以过入吗
《新广角》：滨海新区近来房价不断攀升，您认为其走势会怎样。
三方面因素推动房价上涨
王家庭：从我国房地产业发展历程来看，宏观经济政策对这个产业的发展影响是非常大的．而滨海新区的发展列入国家“十一五”重点发展规划，这对滨海新区房地产市场的发展是一个长期的利好因素。
从天津市的角度看，近两年的城市建设和经济发展也是呈稳步上升的状态，天津的城市竞争力也在逐步增强，而房地产业的发展与一个城市的经济发展也是密切相关的。因此，天津经济的稳步发展将会在很大程度上推动天津市区和滨海新区房地产价格的上涨。具体到滨海新区本身而言．随着滨海新区投资环境的日益完善，许多大型跨国公司在那里落户。在这种形势下，很多人选择到滨海新区就业，特别是近年来越来越多的在津高校大毕业生选择留在天津发展．以及周边地区高校毕业生中相当一部分也来到天津市区和滨海新区工作．这部分人群产生的住房需求量也是巨大的。
住房的需求不是短期内就会快速增加的
卢卫：短期内可能还会有一定的增长．但这种涨价是因为很多人对滨海发展的认识还不够。从国家对滨海新区的规划来说，它不仅仅是产业，特别是制造业的研发、创新、生产基地。国家北方的国际港口。物流中心，还有就是宜居的生态城市。对于最后的一点．很多人认为是对房地产―个指导性的东西．但实际上人们对他的理解有些偏差。有句著名的西方谚语说得好――“罗马不是一天建成的”。天津从建卫起用了602年才发展到今天的规模．而滨海作为一个新城区的定位和开发建设．是在今年才纳入国家发展战略规划，此前十多年建设，主要是以各类工业区为主，滨海新区的副中心要形成―个160万人口的大城市谈何容易．需要时间、投资、人气和文化底蕴的长期积累。
从房地产供求平衡的角度来看，塘沽和开发区的滨海核心城区目前不足90万人，按照新批准的天津城市总体规划．到2020年要发展到160万人，每年平均净增5万人。从现实来看，实现难度较大。既便能够实现，按每人35平方米住房需求计算，每年最多需要佃一加万平方米住房．但这一地区仅今年就有5印万平方米房子上市．建了这么多的房子，有这么多人去消化吗？
在滨海新区多数企业都是高新技术产业．像现代制造业汽车、手机、飞机制造、微电子、生物制药．以及海洋化工和石油化工等．都是科技含量LL较高的产业，这也是拉动天津经济高速增长的主要动因。在这样―个产业结构下，企业的特点就是用机器、科技代替了人力资本，对工人的需求并不是很大。不像早期的珠三角男啉，以加工工业为主需要大量的工人。天津到滨海有一条全国最长的轻轨，因为它太快，太方便，导致很多人不用在滨海新区居住．眉住地点和工作地点距离四、五十公里．并不是太大的问题。在西方很多大城市，人住在郊区，工作在城里．更何况现在滨海很多的企业包括摩托罗拉、三星这样的企业，为了延揽中心市区的人才，宁愿为职工提供班车每日通勤．而且不止天津开发区是这样，像涮，，的蛇口，大连的金州，江苏的昆山等开发区，离中心城市都有四五十公里远，每天有十几万人在路上跑，这是我们的国情特色．是一个很正常的现象。
所以．我认为滨海楼市涨的太高是不合理的。尽管它是纳入国家发展战略的地区．但现在还只是一个概念，还处在基础设施大建设阶段，这个地区对住房的需求不是短期内就会快速增加的，国家在最近的调控方案就明确指出，环渤海、珠三角地区的房价上涨过快．具体到天津．首先应指滨海地区。我在去年末就有“要提防滨海新区房地产泡沫堆积风险”的观点．这个判断现在看来是正确的。另外，滨海新区提出建一个宜居的生态城区的目标，是因为它是一个生态敏感区，城市生态极其脆弱，为了保护它我们要建设两大生态区和几大湖泊等等，要可持续发展必须把生态环境搞好。而现在滨海的生态环境不尽如人意．很多地方都是盐碱地．种草种树都要先在地下做排碱排咸喊的技术处理，绿化、美化需要一定的时间。同时，开发区基本都是工业区．像老开发区、开发区新区、海河下游工业区，大港石化工业区、塘沽海洋化工园区，这么多的工业区对后住肯定是有影响的。除生态环境外．我们目前还缺乏足够吸引人去定居的商业、娱乐，教育、医疗等各方面的服务，以及城市文化历史底蕴的吸引力。所有这些都说明，把滨海新区建成天津市的副中，b需要―个比较长的过程，这些问题从一定程度上抑制了一部分人不太愿意去滨海新区居住。在这种情况下，我们不应该让用房价在成长过程中先给自己筑起了一个门槛，让很多人才放弃选择去滨海新区发展。
当然，我的观点也倍受指责，一些学者认为滨海的房价不高，我觉得还是应该尊重事实，用数据来说明问题。防止泡沫并不是说要去抑制这个地方的房地产发展，而是更好地促进其发展，对房价的不合理增长必须保持警惕。
《惭广角》：很多人准备在滨海新区购房，但一些专家认为，天津的房妒存在泡沫，不适合购买，应该等房价降下来再买。
维持目前水平或有小幅度增长
卢卫：这里存在着一个普遍的认识误区。要让房价大幅下降是很难 的，价格能够维持在这个水平上或有小幅度增长，是比较现实的。
虽然天津房价涨的也比较陕，但远没达到上海去年上半年出现的那种买房的人挤破脑袋的状况，不管多少钱都要买，都是想转手获利的程度。如果房价回落．除非出现泡沫破裂，也就是当涨的特别厉害出现大起的时候会有大落，或者是开发商、银行破产等，在政府实行积极的宏观调控的大环境下，这种情况发生的几率比较小。
未来一段时间内价格将呈现上升趋势
王家庭：首先，如果一个市场是零泡沫的话，可以说这个市场是没有生机的、不活跃的。一般而言，任何―个市场在发展过程都会出现泡沫现象，关键是看泡沫是否大到危害市场健康发展的程度。适度的泡沫有利于市场的成长。从长期来看，适度的泡沫有助于活跃滨海新区的楼市，提高滨海新区楼市的市场化程度。在各种利好因素的推动下，在未来一段时间内滨海新区房屋价格将呈现上升的趋势。而房地产的价格具有很大的刚性，一旦涨上去后很难降下来。等房价降下来再买房可能会错过时机。
《新广角》：对那些准备在滨海新区购房或投资的人们，应该注意些什么?
投资需要很强的前瞻性
王家庭：首先要明确自己的需求，是置业还是投资。从置业的角度，首先要考虑交通成本问题．选择的区域范围要尽可能接近工作地点，实现“住房为工作服务”。另外完善的生活配套、优美的环境、住宅周围丰富的休闲娱乐场所，也是需要考虑的重要因素。如果是投资的话，那么选择一个好的区位是非常重要的，需要根据自己的判断以及滨海新区未来的发展趋势来选择，比如在商圈、繁华的商业街附近，这种投资需要很强的前瞻性，投资者必须对所投资的区位有一个详细的了解，然后作出较为准确的判断。
无论是置业或者投资性购房，都需要建立在充分调查的基础上。要慎重看待市场，不要盲目出手，老百姓置业投资中最明显的弱势是信息的不完备，开发商为了自己的利益会隐藏很多对其不利的信息，因此对实地进行明察暗访就显得尤为重要。一方面要多到现场去了解项目周围的实际情况，关注项目开发商的资质、品牌。受到金融机构的支持力度等，以便最大程度地规避风险；另一方面要多了解政府对这一地区的发展规划，注意宏观政策导向，从中发掘购房机会。
新房入住率不到一半
卢卫：到滨海新区去投资性买房，我个人是反对的．滨海的楼市价格一直在上涨，获利只是第一批敢于投资的人。比较而言，天津的投资者还没有像―些南方城市的投资者那样，只有挣钱的”光荣”事迹．没有经历过房价波动带来的巨大损失，在房地产投资上，冲动大于理性。为此，关注―下国家最近的宏观调控态势极其必要。首先国家是要严格打击房地产投机。新的调控措施已经出台了．譬如．将房屋再交易税从两年延长到五年，等等。政府真要控制房价还是比较容易的，像南京的江北新区，郑州的新郑区．都出现过炒的很热，一旦政策有变，马上就降温了，结果就是让一些投资者损失很大。
而且觋在滨海很多地方的新房入住率不到一半，已经在那里买房的人有30％．更多的人都在准备炒一把，这个时候再进入，将在―个较高的价位买房。另外．从需求的角度上来讲，市区的人口700多万，而滨海新区不过几十万人．它的人口规模决定了需求再大也超不过市区。何况．所谓滨海新区是一个统称．其中沿海河中游的航空城，开发区西区等地更加靠近中心市区，在这些地方的就业的人要买房会首选中心市区和东南市郊“新家园”，不会舍近求远，到塘沽去买房。市区房屋的平均价格不过每平方米6000多元，塘沽地区的房价过高，也缺乏竞争力。
对于确有需求的购房者．我的建议是量力而行，可以先买小一点的房子或二手房．支出比较少，风险也小。另外对开发商也要提高警惕，现在的滨海聚集了各地的开发商，可以说是鱼龙混杂，各地的开发商都有各自的操盘手段。其中会存在着一些陷阱。
《新广角》：＋国务院工作会议发出的进一步调控房地产市场的“国六条”，在天津房地产市场引起相当热烈的反响。国六条的实施会不会影响滨海新区楼市的价格?
应该会对房地产价格产生较大、较长期的影响
声卫：只要是在市场经济条件下，如果政府不去干预房屋的价格就一定会发生歧变，因为供求双方虽然是在博弈当中保持一种平衡，但总体上是走高，因为土地是稀缺的，人的收入是增长的，人
目前，房价高不仅仅是一个宏观经济问题，更是一个社会问题．为什么会出现”房奴”的说法．为什么会出现拒绝购房的集体签名运动，这是以前没有出现过的，说明房价的波动已经开始影响到社会的稳定。为建设和谐社会．政府必须重拳出击，在这种形势下，国家9部委联合制订的”新国六条”应该会对房地产价格产生较大、较长期的影响。对天津而言．首先会在滨海楼市中有所体现，对此，我深信不疑。
影响不会很明显
王家庭：这次调控政策的出台是为了稳定和规范房地产市场，特点是以引导和调节住房需求为主，而不是打压，并且针对不同地区强调了区别对待，不搞一刀切。具体到滨海新区的楼市，目前无论是开发商还是购房者对滨海楼市的未来发展都具有良好的心理预期，这对于滨海楼市将会起到很大的推动作用，因此这六项措施短期内对滨海楼市的价格影响不会很明显。
理性总比盲从好
《新广角》：国家出台了一系列针对房地产业的调控政策．在同一片天空下，滨海的房市不可能不受到影响。作为一名投资者．是持币观望．还是毅然介入?专家的剖析传递的大多是谨慎的乐观．专家的提醒既可能是晴天带伞，也可能是雨前带伞，就看你怎么解读了。不过有―点倒是应该听的，所谓遇急不急，越是热辣的事物，越该保持冷静的头脑。理性一些，总比盲目和盲从要好。