回望2016

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2016年是中国房地产政策变化最多、成交规模最大、地价房价创新高的一年，有太多瞬间和过往值得记录和纪念，也有太多戏剧性的情节适合在岁末年初这一节点上细味、回望。

一、市场篇

1.政策：180度转向

今年政策面可分成泾渭分明的两个时间段，在前三季度，大多数城市的政策导向仍是去库存、支持自住型购买需求，仅上海、合肥、南京等少数热点城市出现政策收紧，但对市场影响有限。中央继2015年“9.30”下调首付最低至2.5成之后，2016年1月进一步将不限购城市首付款比例下调至最低20%，其后多部委联合发文调整契税、营业税，以及5月全面实行“营改增”，交易税负较之前再降4.8%。紧随中央脚步，上半年有30多个省市先后出台刺激方案，主要方式有三类：其一，鼓励农民进城买房；其二，调减乃至暂停土地供应；其三，多数城市给予购房货币补贴。

但四季度却是急转直下，自“9・30”开启22城密集调控之后，以“四限”（限购、限贷、限价、限钱）为代表的调控政策不断在热点城市蔓延、升级。其中，限购、限贷出现频率最高，部分城市更是升级原先的限购、限贷政策。典型如南京、苏州二套房首付比例可达80%，上海、郑州等市也在年末进入了“认房又认贷”的严限贷款模式。

一年之中政策先松后紧，差异如此之大，也是历年罕见。

2.投资：全年增速回稳

自2013年8月房地产开发投资累积增速跌破20%开始，其后即一路下滑，2015年降至最低1%，2016年初在基数效应以及新开工面积增速加快、土地购置回暖带动下，房地产开发投资额艰难筑底回升，2016年4月增速达到7.2%，为2015年下半年以来最高。下半年，受全国土地供给持续收紧，部分热点城市供地政策变化等因素影响，投资增速进入平台波动期。截至到11月，全国房地产开发投资额同比名义增长6.5%，预计12月也不会出现太大波动。

可以说2016年是房地产开发投资回到正常速度的一年，为GDP稳定6.5%的增速起到了至关重要的作用。

新开工面积方面，受此前基数较低影响，2016年增速由负转正，一季度累计同比增速攀升至21.4%的最高点，绝对量也在6月份创下年内高点，在短暂的高位盘整后随即逐月下滑。四季度以来，增速始终保持在10%以下，新开工面积增速冲高仅“昙花一现”。由此来看，在中央“去库存”大方针不变、热点城市预售证控价加严的背景之下，短期内新开工指标依然面临着较大的上行压力。

3.市场：成交量价共创新高

继2013年之后，中国房地产成交面积、成交金额再次双双创下新高。简单测算一下，全年商品房成交量价有望达到15亿平方米、12万亿元，与十年前的行业规模相比，成交面积达到了2.5倍，成交金额更是达到了6.3倍。

特别强调的是，15亿平方米应该是历史天量，继2013年达到13亿平方米之后，2016年再度出现如此大幅的提高，未来应该是很难打破了。当然金额方面仍有突破纪录的希望，随着产品价格的持续提升，成交金额依然有望突破2016年的12万亿元。

4.房价：快速攀升诱发政策调控

2016年初，部分热点城市房价率先上涨，春节之后，房价升温现象更是进一步蔓延。从70城房价数据来看，上半年不仅深圳、上海、南京、合肥等城市房价高涨，惠州、无锡也加入了房价快速上涨的行列，二季度房价涨幅均超过7%。三季度房价涨幅进一步加快，多达12座城市单季度房价涨幅超过10%，其中无锡更是达到17%高居首位。再加之9月份“深圳6平米88万天价房”，人民日报《失去奋斗 房产再多我们也将无家可归》等报导的传播，更是让有关房价的舆论矛盾进一步显露和激化，并最终引发了9月底开始的新一轮调控。

受政策调控限制，四季度以来热点城市房价增速确实明显放缓，不过在长沙、无锡等调控相对宽松的城市，房价依旧在快速攀升，11月房价较9月份涨幅达到了6%。

从全年房价涨幅来看，热点城市依旧领先。深圳依旧以51%的定基涨幅高居首位，合肥、南京、厦门等热点城市以49%的增速紧随其后（70城无厦门），排在前十的也大多为热点一二线城市，三线城市中，只有无锡以35%的增速排在第六。

5.土地：最重要的关键字――“地王”

2016年全国土地成交面积依旧同比回落，但成交金额却在不断上升。前11月，全国土地购置面积19045万平方米，同比下滑4.3%。与之相对的是，土地成交价款同比增速持续正增长，且三季度加速上扬，到11月末，土地成交价款累计达到7777.48亿元，已超过2015年全年金额，累计同比增速高达21.4%，创下自2014年以硇赂摺

2016年土地成交量指标的量升价涨，一方面是受成交结构影响，三四线城市在“去库存”方针下土地供给持续收窄、一二线高价土地成交占比上升所致，另一方面更重要的还是因为“地王年”的到来。

据最新统计，2016年全国共计成交336宗单价、总价“地王”，数量再创新高。自3月份以来，土地市场明显回暖，供需两旺、“地王”数量直线攀升，9月更是密集成交64宗单价、总价“地王”。10月各城市密集调控政策后，各地供地进入“空窗期”，部分热点城市如广州、厦门、合肥等也开始限地价、竞配建等土地调控，但依然没有改变逢拍必出“地王”的格局。2016年热点城市土地的价格涨幅已经远远超过了房价涨幅，面包比房价贵成为了热点城市的普遍现象。而地价的上涨又再一次促使房价攀升，形成了地价房价之间的联动。

而就十大总价与单价“地王”来看，榜首与门槛也有显著提升。深圳的两宗地块占据总价榜前两名，宝安区新会展中心地块以总价310亿元遥遥领先于其他“地王”，比2015年总价榜首多出197亿元，涨幅达174%，同时也是新的全国“地王”。今年排名第十位的总价“地王”的成交价格87亿元，相比去年TOP10门槛提升了23%。

2016年单价“地王”TOP10的榜首和门槛均较2015涨幅分别为25%和11%，这一涨幅虽不及总价，但由于去除了规模的差异，其增幅更是不容小觑。2016年TOP10单价“地王”集中在上海，达7宗之多，榜首中兴社区地块单价更是达到10万元/平方米，较2015年的上海单价“地王”高出一倍。此外，深圳、天津、路南京各有1宗入榜。

2016是中国房地产政策变化最多，成交规模最大，地价房价创新高的一年，应该会在行业历史上留下浓墨重彩的一笔。

二、企业篇

1.销售：规模突飞猛进

2016年，房企的销售规模创新高，尤其是前三强房企，截止到11月底，恒大、万科销售额紧逼3500亿元，碧桂园则逼近3000亿元，全年恒大、万科有望突破4000亿元。此外，目前千亿房企已有10家，预计年底将扩容至12家。门槛方面，相比2015年，2016年TOP10、TOP20、TOP50及TOP100的金额门槛将全线提升，其中，TOP10门槛有望达到1200亿元。

12月31日下午，克而瑞将2016年年度房企销售排行榜，房企梯队及门槛情况也将一一揭晓，让我们拭目以待。

2.投资：量价加速提升

今年，房企加码城市进入及土地获取。销售业绩突出，资金相对宽松（2016年前9月资金比较宽裕），再加上规模增长的要求和市场的压力，使得房企在城市进入、土地招拍挂市场与收并购方面比往年表现的更加积极。

目前，30家典型房企新增土地储备有近3亿平方米，同比增长34%，总成交额12727亿元，同比增长51%，其中，碧桂园以7446万方新增土地储备领跑，拿地金额也是房企中最多的一家。

而在收并购上，作为“并购王”的融创延续以往策略，通过收购方式将988万方土地储备收入囊中，保利、中海则借力央企整合大势，分别获取中海、中信旗下项目。

3.战略：轻、重资产结合

轻资产与重资产的结合是房企战略一大方向。最近几年，轻资产获得房企广泛关注，通过品牌和管理的输出，不耗费资金成本，便从中获取收益。

目前，有不少房企涉足轻资产业务，典型如绿城、滨江，在行业内属于参与较早的品牌房企，主要集中于住宅项目的建设与运营，在商业领域，万达、大悦城也加入进来，以万达广场、大悦城的品牌力量，吸引投资方资金注入。

此外，还有很多房企扩容重资产领域，北京、上海存量资产交易这块今年十分红火，交易金额创新高，诸多房企都加大了持有资产这块的投入。

4.跨界：业务更加落地

2016年来看，房企依然强化房地产主业，在跨界方面越加集中，主要涉及金融、医疗及物业，典型如绿地计划搭建金融平台，在保险、证券、第三方支付、征信等牌照获取上取得突破，富力、远洋则纷纷涉足医疗领域，设立医疗机构，而前几年兴起的互联网合作模式，在2016年明显变少。

就房企动作而言，跨界方向更加落地，比如恒大卖掉粮油、乳制品及矿泉水等业务，关注金融领域。

2016年对房企来说是关键的转折点，也是所有房企重新制定战略的重要的一年，未来该何去何从是今天应该思考的。

三、城市篇

1.成交面积TOP10

从销售面积上来说，老牌的销量大户仍然占据TOP10当中主要位置，比如成都、武汉、重庆等，历年成交绝对量相对较高。值得注意的是，天津在2016年异军突起，挤掉重庆，占据第三的位置，而不以销售见长的杭州，也在销售面积排行榜上排在第八位。

另外，二线城市中南京、郑州、长沙等近一年市场表现出色的城市，分别在销售TOP10榜单中占据一席之地。而佛山是唯一上榜的三线城市，而且是上“双榜”的城市。

2.成交金额TOP10

一线城市在销售面积排行榜中难觅影踪，但在销售金额TOP10中，北、上、广、深齐齐上榜，排名第一、第二的上海、北京成交金额遥遥领先其他城市，上海2016年住宅销售金额超过5000亿元，称得上是全球第一大容量的房地产市场。杭州则替代深圳坐稳了第三的位置，证明杭州当前的市场还是相当不错。另外，深圳、广州分别位于金额榜的第七、第八，一线城市房价高的优势在这里就显现出来了，武汉、成都这种大体量的城市只能排在靠后的位置，而三线城市中仅佛山排在金额榜的第十位。

实际上，如果把一线城市及其周边城市圈加在一起来看的话，四个城市总成交金额均在5000亿级别。例如廊坊、燕郊等依靠北京市场的需求溢出，市场容量也过千亿，与北京加到一起就达到上海5000亿元的数量级，再如广州，加上佛山以及周边中山，整个市场也达到近5000亿元的规模，而深圳连同东莞、惠州等城市的成交金额也在4000亿左右。四个城市及周边（主要是由溢出的客户构成的市场）住宅成交金额约在2万亿左右，占到全国总量的20%左右，这个集中度是非常高的。

3.房价TOP10

深圳商品住宅价格仍然高居首位，北京、上海紧随其后，厦门由于总量相对较少，因此其房价也在二线城市中排名第一。而南京、苏州近一年的房价上升速度较快，分e排在第五、第六的位置。对比之下，反而显得杭州的房价并不是那么高，实际上近一年杭州市场主要处在回稳、回升的过程中，价格才刚刚到达上一轮高点。另外，广州、天津房价相对较低，整体较为平稳。

4.地价TOP10

从2016年各城市成交楼板价看，深圳依然一枝独秀，22940元/平方米的楼板价稳居榜单首位。总体来看，除第十名广州外，排名前9的城市楼板价均突破1万元/平方米，二线热点城市南京、苏州、厦门均有上榜，其中厦门由于土地稀缺，竞争激烈，楼板价仅次于深圳，与其房价一样，位居二线城市之首。另外，昆山是唯一一个进榜的三四线城市，其楼板价同比涨幅高达314%。

从目前城市情况来看，一线城市中北京、上海整体市场规模较大，深圳、广州规模类似，但房价上，深圳则遥遥领先。而诸多二线城市2016年也脱颖而出，全面启动，尤其是杭州、天津这些城市，成交量赶上、超过了一线城市，金额和北上广深相比也差距不大，甚至还领先于广州、深圳，房价也在经历一轮快速上升后，缩小了与一线城市的差距。

整体来看，在部分二线城市仍需去库存之下，二线城市的分化在2016年也更为明显，经济、产业、人口的集聚使得一些热点城市的房地产表现突出，而这种突出将会在未来的3-5年时间内逐步体现出来。

作者系易居（中国）企业集团CEO