城市房屋管理过程中的计算机应用技术

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摘要：我国近几年，随着市场经济的不断发展和完善，各个单位也在争相的改革，在这个过程中对单位中管理水平的要求也就进一步的提高，在这个大前提下，无论是社会还是企业都必须要改革，才能在应变各种问题是游刃有余，而另一方面房产部门内部所产生的信息也在不断增加，要求我们及时提供准确性、完整性和时效性高的信息。在过去我们单纯的依靠手工计算整理，费时又费力，当今社会单单靠手工的计算汇总分析和预测已远远适应不了现代化管理的需要。为了推动房管工作进一步规范化，标准化，科学化。因此，建立一个高教率、高质量、应用现化，装备的管理方式确实是当务之急。

关键词：房产管理信息系统 现代化管理 计算机应用技术

中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：

在我国随着社会主义市场经济的发展和相关政策出台后，关于房产管理的问题就逐渐被提上了日程，得到了更多的关注，在房产管理中逐渐以计算机代替了手工或半手工管理方式，并形成了一套系统的房产管理信息系统，这也是适应市场发展的需要，如果不做出改变这必将是成为制约房产发展的瓶颈。为进一步提高房屋产权产籍的标准化、现代化管理水平，必须在房地产行政管理工作的各个环节采用先进的技术手段，以满足现阶段房屋产权产籍管理工作符合信息化、规范化、标准化的要求。

由最近几年来看，城市建设的高速发展使得房产管理的工作量急剧上升。要科学、高效地做好房产管理工作，必须结合计算机应用技术，加快信息的高速处理，进入信息化时代。要实现房产管理的科学化、规范化、自动化，就必须借助地理信息系统的技术手段，来建立房产管理信息系统。

一、 房产管理信息系统的特点

在房产管理中其各个部门的主要任务就是各个房屋产权、产籍的管理，在这个业务中一般包括以下几项：产权管理、商品房预售、查封、抵押等。在其业务办理过程中涉及到海量的空间和属性数据，同时，在业务的流转过程中，还要对空间和属性数据实现一体化管理。根据对房产管理业务的需求分析，我们将房产管理信息系统的需求特点归纳为以下几个方面：

1．1 在房产管理中要保持一致性

在这个信息系统中，各个模块之间要尽可能保持流程一致，进而在此基础上来设计系统的业务流程和局域网内的运作模式。

1．2 房产管理信息系统体现了新的规范要求

系统充分地体现了最新的房产测量规范的要求，系统中的图形、符号、基础数据都参照规范来进行制定。

1．3 它的形成实现了计算机一体化办公

在系统中，房产管理的主要业务如产权产籍管理、抵押管理、查封管理、商品房预售管理等都集成在系统中。在各种业务的办理过程中，表格填写、图形绘制、数据浏览、查询等交替进行，实现了图文表一体化管理。

1．4 具有较强的可配置性

系统将各主要功能模块化，可以组合拼接，满足不同的办公需要。在后台的数据库上，各模块共享数据，紧密集成，保证了数据的一致性和流动性。

二、 房产管理信息系统设计

2．1 系统的设计目标

为了保持并提高房产管理部门的实力和竞争优势，必须着眼于建立一个集房产产权和产籍管理、房产抵押管理、房产查封管理、商品房预售管理等在内的综合性房产管理信息系统。 系统充分利用( S技术、MIS技术、大型数据库技术，按照统一的技术规范和编码，为房产的日常管理和各项决策服务。房产管理信息系统的目标总的来说有两个方面：一是房产信息的管理，包括各种空间和属性信息的管理。二是日常办公的管理，实现网络化、无纸化办公。实现房产信息的处理、管理、查淘、输出显示等功能，建立数据共享和安全机制，实现房产管理的办公自动化、规范化和科学化。

2．2 系统的功能设计

根据房产管理部门的实际情况，系统划分为4个大的业务模块： 产权、产籍管理、商品房预售管理、查封管理、抵押管理以及房产空间数据管理子系统。每个业务模块又根据其业务类型的不同划分为若干个小模块(业务流程)，系统共有9个小模块(接件登记、测绘勘丈、初审、复审、审批、缮证、收费 发证、档案管理)，对于不同的业务模块其小模块(业务流程)的数量也不一样。系统的总体结构如图1所示。

图1 系统的总体结构

在系统中，四个业务模块主要是为了实现业务的自动化办理，各业务模块的功能和业务流程分别为：

(1)产权、产籍管理。在产权管理中主要负责一系列的有关产权去的的等级、和产权取得后的证明工作，在这个工作中有许多业务模块，其业务流程包括全部9个小模块，在实际操作中，系统能根据用户选定的登记类型自动对业务流程进行取舍。如在补证登记、换证登记、更正登记时就自动跳过“测绘勘丈”。

(2)商品房预售管理。这个模块主要是防范工作，包括根据相关的法规规范开发商行为、杜绝欺诈。该模块的业务流程为：接件登记、测绘勘丈、初审、复审、审批、缮证、收费、发证和档案管理。

(3)抵押管理。在抵押管理中有详细的分为两个小部分，一个是登记、一个就是注销，但是二者都有一个共同的流程，就是：接件登记、初审、终审、收费、缮证、发证和档案管理。

(4)查封管理。在查封模块中也包括两个小部分，分别为登记和注销，同抵押管理相同的是这两个部分的流程也相同，包括：接件登记、审查和档案管理。房产空间数据管理子系统的主要功能为：对空间信息进行管理、查询、分析、显示和输出等，且生成房产管理所必需的房产分幅图、分丘图、分层分户图等并打印输出。系统的查询、统计等功能贯穿在各个模块中。

2．3 系统的数据库设计

房产管理信息系统的数据库主要有空间数据库和属性数据库两部分组成。

(1)空间数据库。顾名思义空间数据库就是储存空间数据的地方这些空间数据主要是一些地形图、房屋信息、边界信息等等。由于本系统是采用ESRI公司ArcGIS二次开发工具Arc—Object来进行开发的， 因此， 系统的空间数据采用geodatabase来进行管理， 根据房产管理的需要以及geodatabase的实际情况geodatabase中， 同一图层只能存储几何类型(点、线、面)相同的实体，将系统分为以下几个图层：控制点(包括国家等级点、水准点、GPS点、导线点等)、点状地物、与房屋有关的面(包括房屋和丘)、与房屋有关的线、道路(包括街道、公路、铁路等)、河流、界线、其他面状地物(如封闭的行政边界等)．要想得到所有的图形信息，只需将各个图层的数据进行叠加即可。

(2)属性数据库。主要存储与空间位置无关的数据，如工作人员、房屋和丘的属性等以及在办公过程中产生的一些属性信息。属性数据库由SQL Server来进行管理。

空间数据与属性数据的关联通过“关键字段” (区、房产区、房产分区、丘、户等)来实现， 即在空间数据库中，与房产有关的图形实体都赋予一个“关键字段”，同时，在属性数据库中也设计相同的“关键字段”，这样就将空间数据库和属性数据库连接了起来，从而实现数据库之间的交互查询。

在系统中， 属性数据的录入有两种方式： 一种是在办公过程中， 随着业务的进行在系统办公界面中录入； 另一种是在外业勘测过程中由测绘人员将勘测所得到的数据在测绘子系统中录入．图形数据的录入也有两种方式：一种是数字化，如1：500基本图的录入；另一种是在测绘子系统和空间数据管理子系统中录入，如基本图的修测、房产分丘图以及分层、分户图的生成等。

三、 系统设计中的若干关键技术

系统的设计涉及许多技术难题，主要有以下两个方面：

3．1统一的一体化管理

房屋管理中，运用计算机技术之后大量的数据都会被一一收集，并储存，这些数据包括空间的、文档的，为了统一必须建立一一对应的关系网，使其不至于混乱。通过设计“关键字段”将空间数据和文档数据进行关联，来实现图文数据的动态连接。

3．2 业务流程的配置

在房屋管理中，各个不同的部门它的业务状况和具体过程也是千差万别的，然而这些差别主要实在业务办理工程中所体现的，例如收费和发证的先后顺序等，还有如果机构重组等也会导致业务流程发生变化。为了适应这种情况，系统中每一个业务模块的每个业务流程都是一个动态链接库，要改变业务流程的办理顺序只需改变该模块业务流程的调用顺序即可，要删除某一业务流程只需删除其一即可。

结束语

房产管理信息系统的建设，正是顺应信息化和办公自动化的潮流，为房产管理提供的一个方便快捷的方式。同时，房产管理的更加规范化，也将使得房产管理迈向一个更高的水平。

参考文献

[1]谢士杰。基于Intranet的城市规划管理信息系统的研究，测绘通报，2OOO，9：15—17

[2] 严华荣， 王发良。 孙毅中，等城市规划管理信息系统的开发与实践[J]。 测绘报。2001。 8)：29 31