土地抵押登记的风险与对策

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摘要：目前，在银行贷款中，有超过一半以上是以房地产和土地作抵押的贷款。土地使用权抵押贷款已成为企业和房地产开发商融资的主渠道，也成为银行业贷款的主要形式之一。本文就土地抵押中的风险和原因进行分析，并探讨解决措施。

关键词：土地抵押；登记；风险

中图分类号： F301文献标识码：A

各银行为抢占信贷市场，相继放松对发放土地抵押贷款的限制，受地方政策、金融管理、实际操作等因素的影响，土地抵押贷款存在的问题和隐患越来越突出。如今房地产业与金融业的关联度很高，土地逐渐成为金融业的"风险货币"。因此，土地抵押登记过程中存在着巨大的风险，而如何有效防范抵押风险是我们土地抵押登记机关急需解决的突出问题，也是我们的重要职责。

一、目前土地抵押登记存在的抵押风险

1虚假抵押、多头抵押、重复抵押

首先，不法分子利用制造的假证，或利用拆迁应注销的土地证，到金融部门直接贷款，导致最终在实现抵押权时，无资产可处置；其次，多头抵押，不法分子先进行房产抵押，然后又到另一家银行进行土地抵押登记，造成多头抵押；再者，重复抵押，即同一宗土地到两家银行抵押。

2、超值抵押

银行由于对抵押贷款的土地性质认识不清，在实施贷款比率（贷款金额与评估价值比率）上掌握不准。实际操作中，均按一个比率实施放贷，造成不同性质的土地在处置时，出现贷款额度过高，造成超值抵押。近年来，评估中介市场竞争激烈，一些中介评估机构出于营利目的，往往屈从于委估方的需要，高估冒算土地价格，这样就造成超值抵押，若实现债权时处置这种产权，银行就要受到经济损失。

3售后抵押，抵后再售

有的开发商预售商品房后，通过隐瞒预售事实，又以其开发项目（含已预售商品房部分）办理在建工程抵押登记；也有的开发商在没有取得抵押权人同意的情况下，隐瞒开发项目已设定在建工程抵押的事实，擅自销售商品房。

4、开发区企业土地使用权抵押

随着市场经济的不断发展，政府为了招商引资的需要而设立开发区，进开发区的企业必然给予一定的优惠政策，所以开发区企业往往能低价取得土地。有些开发区企业会利用这些廉价取得的土地进行超出投入成本的高额抵押，套取银行资金。最终造成无人开发，土地闲置，国有资产流失。

二、土地抵押登记存在问题的分析

在公有制的土地制度下，土地作为有价值的抵押物，价值趋向无穷大。同样的土地，政府对其规划、批准用途以及周边环境的变化都会导致土地价格发生巨大的变化，同样的土地作抵押物，有时可以以5000万作抵押，有时可以以3亿作抵押，通过土地抵押来套取贷款已经形成了一个新的金融学概念--土地货币。由于政府对土地环境、用途的变更直接会导致土地价格的巨幅波动，这个土地货币是一种风险货币，银行隐含着巨大的风险，土地登记部门也承担着重大的监督职能。

事实上，市场经济要求资金的高速运转，而企业和开发商合理合法的利用资金的行为也不应该被指责。企业发展、房地产开发中的资金运用行为形成一个资金链，而一个良性的资金链有利于行业乃至整个社会的健康发展，所以，要求开发企业沉淀大量资金进行项目运作是不合理也是不明智的，政府对于企业、开发商的抵押贷款行为应着眼于疏而不是堵，同样，作为登记部门对于企业、开发商的抵押贷款行为应重在审核，采取实际有效的防范措施来规避风险。

三、登记部门防范风险的应对措施：

措施一：在处理虚假抵押、多头抵押、重复抵押这类问题上，我们在受理材料时，首先对抵押宗地情况进行调查，调查证书载明的权利人是否为宗地的真实使用者，抵押宗地权属是否有争议，抵押宗地是否被司法部门进行权利限制，是否被列入拆迁范围或政府收回范围；再者，要求抵押人提供房产证及房产他项权证的原件和复印件，核实房产与土地抵押的银行是否一致；最后在办理抵押登记后，在土地证书上载明土地他项权利状况。

措施二：加强对估价机构的监管力度，对估价结果实行备案制度，确保估价结果客观、公正、公开。在处理抵押额度时，充分考虑用地者投入的资金成本及处置变现的税费和风险，确定合适的抵押贷款率。

措施三：工作人员在受理材料后，对抵押宗地进行现场调查，如发现宗地图内建筑情况与抵押现状或产权不符，必须要求企业将抵押范围内建筑在抵押范围图中表示出来；如发现用途与批准用途不一致，必须要求企业补交相关的差价。以达到宗地现状与登记现状一致。

措施四：抵押宗地已取得预售许可证，则坚决不予以进行抵押登记。如在建工程还未取得预售许可证，要求开发商书面承诺所抵押房屋未销售，并且在以后的工作中把好土地使用权分割发证关，积极推行预告登记制度，预购商品房的当事人可向登记机关申请办理预告登记，使其登记的预购商品房具有对抗第三人的效力，从而保护自己的权益。

措施五：开发区企业廉价取得土地使用权的背后也有着相应的前提，在受理开发区土地使用权抵押时，了解政府对开发区的专门规定，包括优惠性政策，也包限制性条款（如投资达到多少万、经营期限多长以及土地多少年不得转让等等），关注是否存在土地抵押和转让限制的条款，分析国有土地使用权出让合同，关注出让合同条款是否得以落实或者已经完成（如出让金的缴纳，开发工程进度等），然后采取适当抵押率，即规避了登记风险，又可以帮助企业进行资金融通。

四、结束语

在过去的半年中,我们在登记工作过程中严格落实防范措施,发现利用应注销的土地证进行抵押的1宗;超值抵押的5宗;现状与登记现状不一致的20宗;售后抵押的1宗。在最大程度上降低了抵押登记的风险，防止国有资产流失，保护了购房户的利益，维护了土地抵押登记的准确性、公正性、权威性。

土地登记是不动产登记的基础。通过土地登记，明晰了产权关系，界定了国家、集体、个人在土地上的权益范围，保护了土地权利人的合法权益。另外，通过土地登记明晰产权，为搞活土地交易二级市场，为以后土地的合法流转提供了法律凭证。同时，土地登记是一项政策性强、业务量大的工作，这就要求我们在日常的登记工作中与时俱进，不断的增加业务知识，增强业务能力，为维护土地登记结果的准确性、权威性贡献自己的力量。