商业地产信托项目操作性浅析

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摘要：21世纪初期，中国房地产行业与信托业取得飞速发展。本文在介绍中国房地产行业和信托业概况的基础上，分析指出了我过商业地产项目的选择条件和操作过程中的注意事项。进而指出，房地产企业在项目选择、融资操作等方面的参考条件。

关键词：地产信托 融资性质 选择

一、国内商业地产项目发展现状

目前国内房地产住宅市场整体呈现出市场销量和房价双双下滑的趋势，房地产市场整体进入调整期。与此相对应的，全国各地房地产商业项目进入一个快速发展期，各大城市各类型商业地产项目不断问世。尤其是在各城市规划的新的城市副中心、新兴商圈、区域合并的区域内，商业项目的投资建设力度极大。

根据房地产经济学的《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》，各城市商业地产项目的投资建设呈现快速扩张的趋势，35个城市（北京、上海、深圳、广州、天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、大连、厦门、西安、宁波、福州、沈阳、青岛、济南、南昌、合肥、郑州、石家庄、长春、哈尔滨、呼和浩特、海口、南宁、贵阳、乌鲁木齐、长沙、太远、西宁、银川、南宁、昆明、兰州）中19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市半数以上。

从国内来看，如果一个城市人均商业面积超过1.5平方米，也就意味着城市的商业地产供应面积已明显出现过剩现象，而这样的城市在35个大中城市当中不在少数。比如银川、呼和浩特、沈阳人均商业面积已在4平方米以上，成为35大中城市人均商业面积最高的三个城市。此外，天津、重庆、杭州、南京、成都、大连、厦门、宁波、青岛、合肥、长春、哈尔滨、贵阳、长沙、南宁、昆明等16个城市人均商业面积超过1.5平方米。目前，19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市半数以上。

而就北上广深等一线城市来看，由于其常住人口数量庞大，商业地产市场需求也相当强劲，至今为止，总体上仍然没有系统性的供应过剩的市场风险。但是，一线城市距离城市人均商业面积1.5平方米的警戒值也不太遥远。

整体来看，我国各大城市商业地产项目都呈现较为饱和的态势，但由于商业地产项目的人口聚集、税收优势等因素，商业地产项目通常都能受到当地政府的支持，在当前住宅市场呈现调整的大形势之下众多开发商也将商业地产项目作为战略转型的一个选择。

二、商业地产项目的选择及操作注意事项

与住宅市场相比，国内商业的预售条件通常都是主体施工完毕，因此商业地产项目预售要求高，预售前需要的资金量较大；同时商业项目需要的培育期长，物业刚性需求低；上述因素使得商业地产项目存在周期长、回款相对较慢、专业性要求更强的特点。

根据商业地产项目本身的特点，在选择商业地产项目时，应从以下几个方面进行考虑：

1、项目的选择

（1）项目性质

目前商业地产项目大体可分为城市综合体、写字楼、酒店、专业市场四个大类：城市综合体项目通常为商铺、写字楼物业的混合体，商铺可销售和出租，并且通常伴有百货商家的入住、整层写字楼出租或出售等，其回款速度相对较快；写字楼项目由于其主体物业是写字楼，回款速度相对较慢；酒店若采用自有经营的方式，则其回款速度更慢；专业市场如家具建材市场、物流园等，其存在较长的培育期，且通常当地政府对项目的销售和自持比例有要求，项目回款速度一般最慢。

项目介入前，应充分考虑项目的物业形态构成，并应考虑其各个物业形态推出的计划和安排。

（2）项目区位

城市人口数量以及产业经济基础是商业地产项目前景的重要影响因素，根据同策咨询研究部的调查结果，北上广深等一线城市、杭州、福州、南宁、武汉、宁波、西安等二线城市的城市人口数量较大，产业经济基础较强，商业地产供给较为平衡，可优先进入；天津、重庆、成都等城市尽管城市人口较多，产业经济强，对于商业地产具有强大的人口和经济支撑，但商业地产供给过度，短期市场压力较大应审慎进入；南宁、海口、青岛、济南、石家庄、郑州、南昌、太原、兰州、乌鲁木齐等城市城市人口相对较少，经济基础较为薄弱，商业地产供需较为平衡的城市，应选择性进入；合肥、厦门、沈阳、大连、长沙、哈尔滨、昆明、贵阳、呼和浩特、西宁、银川等城市城市人口相对较少，经济基础也较为薄弱，商业地产供给过度的城市应该重点规避进入。

具体到每一个项目时，应重点考虑该项目的交通便捷性、可覆盖人口和区位范围、该区域内同类商业项目的饱和度等进行综合判断。

（3）项目运营计划

首先应考虑项目物业的销售和自持比例，尤其应关注该比例是开发商的自有计划还是当地政府的强制性要求，如双流县政府对区域内的商业地产项目通常要求开发商必须自持60%。

其次应考虑项目的定位、拟引入的商家等，还应考虑是由开发商自营或引入专业品牌和团队进行托管式经营。

2、交易对手的选择

商业地产项目的运营对运营商有较高的要求，在交易对手的选择上应充分考虑交易对手同类项目的历史开发和运营经验、是否有专业的运营和策划团队等因素。

3、介入时点

商业地产项目的回款期较长，因此我部认为不能在项目初始阶段（如拿地）介入，介入时点应在主体施工进行到一半左右。此时点介入可有效防范项目完工和预售风险，但此时点介入时需重点关注项目的和交易对手的或有负债。

4、现金流的控制

商业地产的现金流主要包括销售部分的回款以及自持物业出租收益两个部分，应对项目的现金流做详细的测算，并且由于商业地产项目按揭首付比例是6成，因此应对该项目区域同类型物业的销售情况做详细的尽调，以此审慎评估销售部分的回款速度。

项目介入后，需对销售回款和出租收益做严格的监管。

三、结论

综上情况分析，对商业地产项目的选择和操作有如下建议：

1、重点考虑商业项目的区域位置，县级及以下、目前商业地产供应量已严重饱和的一二线城市的商业项目不建议操作，三四线城市项目慎入；商业项目区域位置的判断和分析建议在整个城市商业饱和度判断的基础上重点考虑其可辐射范围内同类商业项目的分布。

2、交易对手需具有同类项目开发经验，不建议与初次操作商业项目或商业项目开发运营项目低于3个的开发商合作。

3、介入时点不能太靠前，需在项目主体施工进行到至少30%以后介入。

4、需充分考虑可销售物业的销售回款、项目可形成的资产价值，竣工后获取经营性物业贷的可能性等。

5、采用融资性质的介入方式，通常此类融资期限较短。此前业内中信信托、平安信托均采用过投资性的方式介入商业地产项目，即通过购买商业物业，以物业租金收益和一定期限后的物业出让收入为投资者获取信托收益。此类项目期限通常在5年及以上，项目实际运行的情况来看综合年化收益率较高。此种操作方式可以作为一种商业地产类项目的参考。

6、借用第三方机构的专业意见，如与商业运营策划商、销售商建立合作。（作者单位：西南财经大学经济学院）