房产专家纵论市场走向多重合力下楼市将如何走
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进入3月份以来，房价又出现反弹迹象。房价再次快速上涨，这到底是出于什么原因?这一波反弹行情能够维持多长时间?未来政府会否加大调控力度?……诸多问题，需要找到答案。
市场上涨趋势在蔓延
我注意到最近房价确实涨得比较厉害，而且快速上涨的趋势开始向二、三线城市蔓延。国家希望房地产市场稳定下来，保持合理的发展态势。但是由于近期供应量下降，加上刚性需求再次释放，导致房价再次出现一波快速上涨行情。令人有些担忧的是，房价快速上涨的现象已开始向二、三线城市蔓延，尤其是一些大型房产企业开始在二、三线城市高价拿地，进而引发跟风炒作，导致房价攀升。
目前的价格涨势可能在今年下半年会得到改善。我注意到，2009年新开工项目计划总投资增长速度很快，全年城镇新开工项目计划总投资151942亿元，比上年增长67.2％，增幅比上年提高61.8个百分点。随着供应量的增加，价格快速上涨的局面会得到改善。
至于未来一段时间房地产市场如何运行，我认为应该根据政府的反应来确定。目前房价再次反弹，我估计可能会促使政府出台政策来加大调控力度，到时候，房价上涨的势头将得到控制。
房价有快速上涨的趋势
政府对房价似乎有点左右为难，如果对房价施以严厉的打压手段，的确会让房价降下来，但是今年的“保八”目标恐怕难以实现，甚至导致经济二次探底；但如果不加以控制，房价可能又会大幅上涨，并产生更加难以预料的后果。 我的看法是政府还是应该从税收方面对房地产市场进行调控。进入4月份以后又出现恐慌性购房行为，同时投资性需求也开始入场，如果不从税收方面人手对楼市进行调控，未来形势难以预料。如果政府继续出台调控政策，对房价的快速上涨还是能够起到抑制作用。如一直讨论开征与否的物业税，一旦由“空转”转为“实转”，房价快速上涨的态势会得到扭转。
物业税会有抑制作用
在房价快速上涨阶段，有必要开征物业税。最近一段时间出现快速反弹现象，主要是由于市场规律所产生的结果。过去五六年的时间可以摸出房价周期性的规律，即每年到了一、二月份的时候，成交量都是大幅度地下滑。房价基本上不涨。因为人们形成惯性，要等待“两会”后出消息。从最近五年时间看，开完“两会”房价就开始慢慢涨了，之后越涨越快。
今年“两会”给我两个印象深刻的暗提示：第一，未来20年房价还要涨，商品房的土地供应会减少；第二，目前货币政策宽松，市场上的资金很多。北京其他开发商可能也这么认为，否则怎么会在“两会”之后就连续出了3个“地王”呢?
目前房价的确存在一定的泡沫成分。房价租售比不断变大，已经说明了这个问题。从2008年开始，一线城市的房价中便开始出现泡沫成分，主要是因为土地供应不足，以及开发商囤地造成的。
要抑制房价的快速上涨，除了继续加大市场供应外，物业税是一种可以考虑的手段。从长远来看，物业税的作用非常明显，它可以增加业主持有房子的资金压力。也就是说如果有物业税，持有物业都会产生成本，这样就会挤压出一部分的房子进入二手房市场，供应量会适当提高，从而起到增大市场供给的作用，没有房子的人也可以买到房子。
上涨预期推升房价
我非常看好中国楼市的发展潜力，相信有更多的人也像我一样，对楼市前景非常乐观，所以中国的房价近期又开始上涨。
在国家对楼市继续调控的前提下，房价并未如政府所希望的那样，成交量保持在正常水平，而且价格温和上涨。近期房地产市场又出现反弹苗头，力度还不小。不过这并非说明政策没有效果。应该承认，每次调控政策的出台，都会产生相应的效果，只是令人感到有些遗憾的是，无法产生直达式的效果，即马上起到药到病除的作用。
我的判断是，在未来一段时间内，房价还会保持上涨趋势，当然，这还跟政府的作为有着密切的关系。如果政府在现有基础上不再考虑出台新的调控政策，那么房价必涨无疑。就上海而言，上涨幅度也会超过其他二、三线城市。中国楼市最大的特点就是土地为国家所有，房价在可控制范围之内，但当泡沫累积到一定程度的时候，投资者开始恐慌性大量抛盘，一旦出现这样的情况，估计会产生灾难性的后果。
楼市稳定在第三季度
我认为房地产市场在第三季度会稳定下来。从目前的供应情况来看，市场仍然处于供需不平衡的状态，供应小于需求，这是导致近期房价反弹的主要原因。以上海为例，根据目前的销售速度，我们发现现有的市场存量大概只能维持两个月的时间，而只有当市场存量达到满足6个月的需求才算供需平衡。 就目前的市场情况来看，供需失衡还将维持一段时间。虽然近期在开始讨论住房保有税等，但在没有开征之前，是不太可能将投资者手中持有的物业逼出变为供应量。而2008年到2009年上半年的开工不足，也使得市场新增供应情况在短期内无法得到改善。
要改变这种状况，只能等到今年第三季度。根据我们的观察，在2009年下半年土地供应加大，2009年前三个季度购置土地面积2145.1万平方米，虽然同比下降22％，不过相比去年1到8月份的降幅缩小3.2个百分点，这实际上相当于加大了土地供应。这些土地转化为供应面积大概要等待一年时间，初步估计在今年第三季度。
4月上旬，上海二手房市场延续了3月的热销势头，但挂牌价格被市场接受的有效可售房源却已被大量消化。根据我们的调查显示，目前多个局部板块的二手房可售量较2月末、3月初普降3成以上，而在杨浦内环、宝山高境凇南、闵行七宝等少数热点板块的降幅则高达5-8成。有效房源的相对稀缺使得房东跳价也仍在继续，尤其是在上述房源紧缺的板块，在4月上旬的主要热销板块，多数待售房源仍在跳价，幅度在2％-8％不等。
与此对应的是，新增挂牌量较低的板块，其跳价幅度也高于新增供应较为充裕的板块。可见，在后市预期未发生重大转折之前，业主的惜售心态仍将存在，供求矛盾仍将持续。
与去年3、4月份房价启动时的情形一致的是，今年的追涨者仍以刚需的自住客户为主体，这在各个局部热销板块上均有体现。因此，今年上海二手房价的走高也是市场需求旺盛的真实反映。以目前市场的供需格局看，后市房价尚有一定上升压力。我认为单一的某一项调控政策，很难从根本上改变市场预期、起到稳定房价的作用。楼市价格的稳定，需要从土地市场、到开发、流转、持有的各个环节，配合金融、税费及行政方面的多重合力、落地执行，才能达到市场消费结构理性合理、价格稳定，满足更多居民的消费需求。从这一点上判断，目前市场距离上述合理状态仍有距离。