浅谈规划竣工面积复核质量控制
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摘要：本文以宁波市规划竣工面积复核为例，从项目技术设计、实施测绘、质量检查三个环节浅谈如何保障房屋建筑面积测绘产品的质量。
中图分类号：F253文献标识码： A
1引言
近年来，随着房价的不断攀升，房屋建筑面积与老百姓的经济、与房地产商的利益关系越发至关重要，各级行政管理部门也高度重视房屋建筑面积测绘工作，相继出台了计算细则、规定等来规范面积测绘中的各项技术要求，在行政审批、房屋产权面积登记等环节也严格按照要求执行。
建筑竣工面积测绘成果作为管理部门审批的依据，具有很强的法律性和权威性，作为测绘生产单位，如何控制好房产面积测绘成果质量则是我们工作的重点。本文以宁波市规划竣工面积复核为例，从项目技术设计、实施测绘、质量检查三个环节浅谈如何保障房屋建筑面积测绘产品的质量。
2项目技术设计过程的质量控制
技术设计即根据测绘委托合同及委托人提供的规划、设计等建房资料，对施测房屋的基本情况进行现场探勘分析，确定测绘依据、测绘方法及计算依据并编写项目设计书。
首先，项目设计书应根据项目要求及特点进行编写，对项目实施中的各个环节详尽表述，便于实际作业的可操作性。编写中要包括：
1、核实提交的各类资料的正确性和完整性。并说明是否满足下列要求；
建设工程规划许可证及其附件上必须有规划管理部门印章，且为最终版本；
施工图纸必须与现状建筑相一致；
明确建设工程规划许可证上载明的各项指标所对应部位的位置。并核实与批前在位置、性质及数量上是否一致。
2、根据上述提供的资料确定本次测绘过程采用的技术标准及应符合的测绘精度。随着时间的推移房产测绘的技术标准几经变更，各地也多次制订了补充规定。根据相关规定，规划竣工面积核算方法应与批前测算的方法相同。
3、根据待测房屋的设计（竣工）图纸及拟采用的技术标准，在分析房屋空间结构、平面布局及功能组成的基础上，确定房屋各个组成空间的具体算法。
其次，对项目设计书组织评审。对项目设计书中作业依据、作业方法等操作实施过程的合理性正确性进行评估审核。
最后，根据评审要求完善项目设计书，并经评审人员签字确认后，组织项目的开展。
我们在测绘作业中一直秉持“先设计后作业”的作业流程，杜绝“边设计边作业”及“无设计也作业”的情况发生，把好产品质量第一关。
3作业过程的质量控制
作业过程即具体实施测绘的过程，包括外业数据采集、内业图形处理及计算，作业过程的完成情况直接影响测绘成果的质量，是质量控制的重点。
1.外业数据采集正确性的控制：外业测量需准备外业草图及规划竣工测量平面图（此图按竣工地形图要求进行实测，精度满足面积量算要求）。外业测量时采用已测好的竣工地形图为底图，采用钢尺或测距仪来检核所测的房屋外包尺寸是否正确。这样既能保证测图的正确也能保证量边的正确，还可以减少工作量。房屋内部功能区面积按实际采集。墙体厚度应根据施工图按不同厚度分类进行量取，在取中数作为墙体厚度，计算墙体扣除值。为保证墙后的丈量的正确性，我们一般采用L尺测量。
外业数据采集应使用经检定合格的、能达到相应精度的仪器和工具进行。一般应遵循先整体后局部，先外部后内部的原则，即先采集房屋（主体）数据，而后采集房屋内部分割数据及房屋附属结构数据。在记录外业数据的同时核对测量草图中标注数据，检查两者差值是否超出技术误差，发现问题就地复查。避免错量、漏量，以此提高工作效率。
2.内业图形处理及计算。外业数据采集完成后应及时进行内业平差和图形处理，避免测绘时间间隔过长，造成遗忘和返工。数据处理时要统筹兼顾，既要考虑某一层或某一套的数据，还要考虑上下相同楼层数据的一致性。在图形处理完成后、内业计算前，应对数据处理进行全面检查。
内业计算过程首先考虑是否满足计算建筑面积的条件，其次再考虑如何计算的问题。对技术标准未明确规定，应作标记，便于组织技术人员讨论。不能明确功能或者计算方法与批前有出入时，应划成单独类别；当出现蓝图上同样的使用功能分属不同功能区的，应分别分类，并在类别下注明所属的功能区。比如蓝图中储藏在一层属于商铺，二层属于住宅的。应分为两个类别，分别取名为储藏（商铺）和储藏（住宅）。
4检查过程的质量控制
房屋建筑面积测绘产品实行二级检查一级验收制度。一级检查是在全面自查、互查的基础上，由专职或兼职检查人员对产品质量实行的过程检查。二级检查是在一级检查的基础上，由测绘单位的专职检查人员在一级检查的基础上实行的最终检查。。检查过程的质量控制应注意以下3点：
1、检查时机：按阶段检查，及项目实施中抽查。在项目实施完成某个阶段后组织检查，如外业测量完成，先组织对外业数据精度的检查。
2、检查内容：首先检查复核房屋规划放线、规划复测及规划竣工时是否一致。其次测量房屋精度是否满足设计要求；检查计算方法，计算依据是否正确，各种记录文档等是否齐全等。
3、质量评定：二检人员根据对合理性及对产品质量特性满足（潜在）要求的水平进行评价。
5总结
建设工程竣工面积复核是为规划竣工验收的一个重要环节，城市规划管理部门是根据测量单位提供的竣工面积与规划审批面积相比较作出相应的行政决定的。我们测量工作必须要有高度的责任心，正确理解房屋面积计算方法，严格按照建筑面积计算规范作业，客观如实地测量与计算，才能为城市规划管理部门提供可靠、准确的数据，更好地为政府部门和大众服务。
参考文献
【1】宁波市城乡规划测量管理技术规定
【2】测绘成果质量检查与验收（GB/T24356-2009）
【3】城市测量规范（CJJ/T8-2011）