上海商铺市场需求和竞争态势

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市场综述

上海目前的商业用房主要分为两大类：(1)传统的商业街、(2)住宅配套商业(住宅底商)。上海传统商业街主要分布在上海的“三街”(南京路、淮海路、四川路)和“四城”(徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城及浦东新上海商业城)。在上海市政府规划中，未来上海商业布局将以建设调整现行商业格局为主，不会另辟新的大规模商业中心。住宅配套商业(住宅底商)按设置方式分三种：(1)传统沿街商业、(2)独立商业等、(3)会所商业。

从两种商业类型的前景看，未来上海商业发展的重点将主要集中在“传统商业街重生改造”和“住宅底商”两大方面。最近，南京西路、南京东路、淮海路、四川北路几大商业街纷纷出台升级改造的新方案，力争建成国际级商业街，希望能吸引更多的世界顶级品牌入驻。而位于四川北路南段的信虹房产更是在四川北路重生改造及CBD外延背景下，以主题商业街为纽带进行复合型高端公寓开发。

从经营方式看，目前上海商业主要采用出租、联合经营(一定的保底金额加一定百分比的扣率)及出售三种方式。一般来说，用于出租的商场面积较小，收入稳定。目前，收益与风险共担的联合经营方式为众多大型品牌商家采用。通常底层和低楼层采用出租方式。高楼层以合作经营为主。比较两种方式的租金收益，各商业街的联合经营租金都比出租的租金收益高。

商业市场供需特征

居民休闲消费和日常消费呈现明显分别

上海居民消费总体上呈现休闲消费到中心商业街集聚，日常消费在住宅配套商业集聚的特点。由于居民的大量外迁，近年来环线外的消费超过了环线内的消费。为了重振中心城区，市政府又开始有意识的开发中心城区的住宅区，使迁出的居民回流一部分。但同时，旧城改造拆迁将使原有商业消失，商业流寻找新经营地，这又给中心城区的商业带来了新的机遇。

商业进入形态多元化与力量重组的战国时代

沪上商业步入群雄并起的战国时代。传统的百货业与新兴的连锁商业、专卖店等商业形态百舸争流。百货业内的竞争使得行业利润日见稀薄，连锁商业的红火以及专卖店的崛起又给价格上处于劣势的百货业带来巨大的压力。内外交迫要求百货业发挥自身优势，寻求新的突破。置地广场、港汇广场单层辟为体育运动城，正是百货经营向专业化发展的一个前兆。

地段的好坏与出租、出租率呈正向关系

淮海路、南京路、徐家汇、四川路等租金较高的地段，出租比例也较高，而租金水平一般地段，出租比例相对较低。

商场与店面需求分野明显，各取所需

休闲类、对品牌敏感性不太强的商家大多选择沿街店面，主要依靠人流保证营业额。已有一定品牌知名度的经营者因街铺的租金费用较低，并且不须和他人利润分成，往往也愿意选择街铺。中档品牌以及一些急于打品牌的经营者因要借大商场已有的知名度而希望能在太平洋这样的知名商场中占有一席之地。顶级品牌则会选择入住有商业氛围但又不像淮海路、徐家汇那样过于喧哗的商业街。大型商场为了保持本身形象，聚集人气，招商倾向于知名度较高的品牌。商场经营者经常会采用差异化租金策略。对著名品牌给予租金上的优惠，其利润的损失通过对其他品牌收取较高租金来弥补。

商场进入品牌竞争时代

知名度较高的商场其门如市，租金水平也会有大幅度提高。据统计，同处于徐家汇商圈，比邻而建设的太平洋百货月销售额是排名第二的六百的近两倍。商场所得的租金收入也悬殊较大。如在淮海路上，相隔只有几步之遥的大上海时代广场和上海广场，前者的租金目前达到每天30元人民币/平方米，后者则为15元人民币/平方米左右。大上海时代广场和连卡佛在海外已有较好的品牌知名度，大大提升了租金水平。

规模效应与错位经营

规模效应是指同等级、同类型的商场聚集在一起产生的商业聚集效应。错位经营是指同类型的商业聚集在一起时，各商场采取不同的目标客户定位，从而使个体利益与整体利益都达到最大，徐家汇商业布局就是典型的案例。

地段级差显著

目前的商业用房租金水平最高的是徐家汇商圈，接下来是淮海路、南京路、豫园、四川路、新客站、新上海商业商场。商业用房租金受地段的影响最大。按租金水平，可将以上区域分为两个层次，徐家汇商城、淮海路、南京路为第一层次，上述其余区域为第二层次。第一层次的商业用房租金水平比第二层次高出一大截，可见租金的地段级差的梯度性十分明显。地段的购成要素中，交通是极其重要的因素。徐家汇商城围绕地铁而建的商业布局大大提升了该地区的商业用房价值。目前，地铁站点附近是营业性商业用房的最佳选址。

人口聚集对商业用房租金影响日益显著

人口集聚住宅市场规模的不断拓展和集聚效应的出现对商业繁华度的影响日益明显。徐家汇处于发射型交通的聚合点，地铁一号线使徐家汇与梅陇、莘庄地区数万人口形成了大规模的商住互动，租金优势十分明显。随着市中心人口外移及上海其他地区和外地城市商业的不断繁华，南京路的客流量不断被分流减少，故反映在租金水平上，有所下降。

商业网点密度适中的商街，租金水平较高

制定致胜的市场策略

传统的商业模式强调更多的是完成一个消费结果，而并不注重整个消费过程的质量。现在有很多人尤其女性去商业场所或者穿行商业空间是没有确切目的的，并不一定是去消费，因为有很多需求都已经满足，而且非常便捷，大型超市(如家乐福等)就是满足这种需求的产物，那么剩下那么多的各种类型商业空间该怎么办呢?这就需要商业空间复合化、生活化，力图成为人们日常生活的一部分。商家只有不断变化其商业环境、经营模式，创造出一种新的生活模式，以引导消费潮流的发展。同时，人们也在这种模式中感受到美好的生活和未来生活的场景，从而产生消费欲望。

在人们需求特征逐步转变的影响下，今后上海商业的发展趋势是：

商业由“专门化”向“生活化”发展。

依据上海商业发展趋势，为商铺制定行之有效的市场策略需注重以下三个定位：

1.功能主题定位

(1)生活功能

商业生活功能的规划应与住宅小区规模、目标客户、周边商业配套相关联。

(2)文化功能

商业的文化功能规划应与小区居住层次、周边人文历史相关联。

2.空间定位

(1)矛盾规避

由于商业的特定功能，决定在住宅项目中设置商业街首先必须规避商业的喧嚣和住宅的宁静之间的矛盾，这在中心区较高档次住宅区规划中尤为重要。解决办法之一是在沿街商业中采用骑楼的建筑形式或在住宅用地边、角设置主题商业街。

(2)以人为本的空间尺度

现代城市空间设计常面临着这样一种矛盾，以“车行”为量度的交通空间(50公里～60公里的度量单位)和以“人行”为量度(5公里～6公里的度量单位)的交通空间的协调。这种客观矛盾的存在使独立的步行商业街设计要比沿车行干道设置的临街店铺更适合人的生活习惯。

3.租售定位

(1)出租与出售方式

商铺出售，将来的管理非常困难，经营品种(如建材、油漆商店、低档饮食店等)的杂乱及参差不齐，将影响楼盘的品牌，这对于滚动开发的楼盘影响更大。一些注重品牌及滚动开发的物业如万科地产的“假日风景”、望源房产的“绿带风光”采用了出租的方式，对商铺的用途加以详细规划和控制，满足了小区业主的日常生活需求，也提升了项目品质。

(2)以租验售方式

采用以租验售，即先租后卖的经营策略，主要适用于对区域商业价格较难把握的情况。这样一为便于管理，二可确定商铺真正价值，以便今后可以获得最大利润。采用该种策略可预先规定不同位置商业的用途，对不同业态的店铺从数量上予以控制，其作用在于有效避免恶性竞争的发生，主动帮助商家规避经营风险。