论住宅商用纠纷的多元解决机制的构建
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【摘要】住宅商用纠纷具有纠纷主体熟人化、纠纷内容复杂化、纠纷的社会影响面大的特点。根据住宅商用纠纷的特点应该提供多方位、多层次的解决方式,多元化的纠纷解决机制对于住宅商用纠纷的解决,社会的稳定、和谐具有重大的现实意义。
【关键词】住宅商用纠纷,多元,解决机制
纠纷是指社会主体之间的一种利益对抗状态。【1】纠纷在日常用语里等同于争议、争执、冲突等。住宅商用,又称“住改商”,是指民用住宅的使用人将住宅改变为经营性用房,从事商业活动。将住宅改变为经营性用房后,小区的居住环境受到影响,物业管理的难度增加,在住宅商用的业主与其他业主及物业管理公司之间,因为追求的利益目的不同,纠纷的发生是必然的。
一、住宅商用纠纷的特点及原因分析
(一)纠纷主体的熟人化
《物权法》第七十七条规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定,业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。据此,法律法规对于受住宅商用不利影响的主体范围作了明确的界定,最高人民法院一庭负责人就物权法两部司法解释答记者问时说,该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主,在审判实务中也比较容易掌握和操作。【2】
中国自古就有“远亲不如近邻”的谚语。虽然现代城市发展快速,邻里之间往来减少,但是构筑一个和谐融洽的生活环境离不开良好的邻里关系。居住在同一栋建筑物里,相互之间抬头不见低头见,住宅商用纠纷主体的熟人化决定了纠纷的解决方式不能生硬,要注重协商,强调“和为贵”,所谓退一步海阔天空。
(二)纠纷内容的复杂化
纠纷是在利益基础上的一种实践状态。住宅商用这一现象是随着我国市场经济的发展应运而生的,其存在具有一定的合理性。首先,随着城市化进程的发展,人口越来越密集,但商业配套设施的缺乏,使得社区内居民的商业服务需求等不到满足,住宅商用可以给居民的生活带来便利,弥补社区商业配套的不足。其次,住宅商用可以降低经营者的成本支出,有助于中小企业的发展,下岗职工的再就业,大学生创业等。
但住宅商用同时也给小区的其他业主带来了负面影响。首先,为了使经营场所符合自己的经营目的,住宅商用业主在装修的时候,可能随意改变房屋的结构,私改电线和燃气线路,从而给整个建筑物带来安全隐患。其次,住宅商用使得出入小区的人流量增加,其他业主的生活安宁利益被侵犯,居住安全感降低。再次,住宅商用带来的噪音问题、环境污染问题等降低了其他业主的生活质量。最后,住宅商用后会导致小区的电梯、停车位等生活配套资源紧张。当住宅商用的业主追求的经济利益与其他业主的居住利益产生对抗后,纠纷也就在所难免了。同时由于住宅商用产生的不利影响的多样性,导致了住宅商用纠纷内容的复杂化。
(三)纠纷的社会影响面大
随着城市房地产的发展, 建筑物区分所有权制度也应运而生。建筑物区分所有权之客体为众人共同拥有的建筑物,其呈现之建筑物的所有权形式与一般的动产所有权和其它不动产所有权不同。当建筑物被其共有人按应有份所有时,就形成建筑物区分所有,是建筑物区分所有权系建筑在整体建筑物的一种所有权形式。【3】与一般的所有权相比,建筑物区分所有权里的业主的专有权在行使的时候受到特别的限制。比如,《物权法》第七十一条规定,“业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益”;第七十七条规定,“业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意”。当建筑物区分所有权的业主在对其专有部分行使所有权时侵害到其他共有人的权利时,纠纷就产生了。
住宅商用业主的“住改商”行为与其他业主生活密切相关,影响到其他业主的切身利益,涉及到小区的日常规范管理。据搜房网(武汉)调查数据显示,有80%的网友表示居住的小区内有“住改商”的现象,表示不清楚是否存在该现象的网友占被调查者的7.6%,另外仅仅只有11.5%的网友表示小区内没有“住改商”的现象;认为“住改商”对居民居住和生活影响很大,占被调查数据的35%,而认为没有影响的网友仅占被调查者的11.5%.【4】故住宅商用纠纷因为利害关系人为数众多, 导致财产关系和人际关系多边化、复杂化和长期化,纠纷产生的社会影响面大。
二、住宅商用纠纷的多元化解决机制的构建和完善
纠纷的发生,不仅困扰卷入纠纷的当事人,而且也会影响社会秩序的正常运转。因此,纠纷的解决,不仅与当事人的切身利益不可分割,而且还与国家以及社会的生产、生活秩序息息相关。针对住宅商用纠纷的特点,提供多方位、多层次的纠纷解决方式,建立一个多元化的纠纷解决机制对于化解纠纷、保持社会稳定、促进经济的发展具有极其重要的意义。
(一)和解
和解是旨在通过双方当事人的相互协商和妥协,达成变更实体权利义务的约定,从而使纠纷得以消除的行为。【5】考虑到住宅商用纠纷主体的熟人化的特点,当事人的协商在住宅商用纠纷的解决中有着不可替代的作用。根据法社会学家布莱克对社会关系与法之间关系的分析认为:关系距离远近同法的变化之间存在着曲线相关,即在关系较亲密的社会群体中,法律和诉讼显然是被尽量避免的;而随着关系的疏远,法的作用也相应增大。【6】较之于纠纷的其他解决方式,和解的成本是最低 的,而且有助于化解当事人之间因纠纷而产生的对立情绪。
笔者以为,在采取和解的方式解决住宅商用纠纷的时候,更多的应强调住改商业主的积极努力和自我约束。由于各建筑物区分所有人形成共同生活关系之突出特点,专有所有人所需承担之首要义务便是不得违背共同利益而对专有部分进行使用。【7】住宅商用业主的“住改商”行为改变了房屋原有的居住用途,并进而可以从该行为中获益,在纠纷中,住宅商用业主不能因为其领取了营业执照,就作为认定其民事行为合法化的依据,其行为还应该受到《民法通则》、《物权法》中相邻关系法律规范的规制。
(二)调解
(二)调解
虽然可以通过纠纷主体之间的谈判和妥协使住宅商用纠纷得以解决,但是因为住宅商用纠纷利害关系主体的群体化和纠纷内容的复杂化,使得双方当事人往往难以通过直接协商达成协议,故中立第三者的介入就显得尤为重要。调解是在第三方协助下进行的、当事人自主协商性的纠纷解决活动。在住宅商用纠纷中,应该充分发挥社区人民调解委员会的调解功能。根据《宪法》第一百一十一条规定,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。居民委员会下设人民调解委员会调解民间纠纷。人民调解委员会组织下的调解作为纠纷解决方式之一,具有其自身的优点,比如纠纷解决成本较低,程序的简易性和处理的高效性,而且有利于当事人之间的和睦相处。住宅商用纠纷的双方当事人在社区人民调解委员会的主持下,心平气和地协商解决纠纷,相互谅解,相互检讨,可以防止矛盾激化。俗话说“一年官司十年仇”,诉讼的结果不仅结束了当前的争诉关系,在很大程度上,也结束了当事人之间在此之前或今后应有的和谐状态。【8】 但是当前,人民调解因受调解范围的局限、调解协议约束力的软化等方面的影响,使得调解的积极作用并没有完全发挥出来。不过这样的局面随着《中华人民共和国人民调解法》的出台和实施必将改观。《人民调解法》的第三十一条规定,经人民调解委员会调解达成的调解协议,具有法律约束力,当事人应当按照约定履行。第三十三条规定,经人民调解委员会调解达成调解协议后,双方当事人认为有必要的,可以自调解协议生效之日起三十日内共同向人民法院申请司法确认,人民法院应当及时对调解协议进行审查,依法确认调解协议的效力。人民法院依法确认调解协议有效,一方当事人拒绝履行或者未全部履行的,对方当事人可以向人民法院申请强制执行。
(三)行政处理
基于司法的事后救济的特点,为了妥善及时有效地解决住宅商用纠纷,有利害关系业主可以向工商行政管理部门等举报投诉。行政机关在处理此类纠纷时,应该正确区分住宅商用非法类纠纷和一般相邻权纠纷。如果经营者履行了必要的审批手续,在合法经营的情况下与其他业主产生纠纷,应该属于相邻权纠纷。对于住宅商用非法类纠纷,行政管理部门可以通过相关的行政许可法直接取缔这种行为。对于后者,行政部门应该积极做好协商调解工作,责令经营者限期改正,否则便要其办理经营场所变更登记手续。
采取行政处理的方式解决住宅商用纠纷的优点是显而易见的。首先,行政处理的成本较低,行政处理程序具有非正式性和简易性,当事人无需聘请律师,一般也不对当事人收取费用。其此,行政处理较为及时和迅速,不象诉讼从案件的到判决往往需要经年累月,快速是行政处理的一个优势,也是行政处理得以存在的原因之一。再次,从解决问题的角度出发,住宅商用纠纷的一方当事人是行政机关日常行政管理和监督的对象,行政处理往往是在行政权威的潜在影响下作出的,对于最终处理结果当事人往往会自觉履行。
(四)诉讼
诉讼是审判机关和案件当事人在其他诉讼参与人的配合下为解决案件依照法律规定的权利义务归属,以判决的形式明确诉讼当事人的权利义务关系,并由国家强制力保证实施的一种纠纷解决方式诉讼,这是目前依法治国方略下正统意义上的纠纷解决机制,而且是最具效力、最具权威的一种解决方式。但是诉讼救济的迟延性,诉讼的程序性使得权利人的权利无法得到及时保护,破坏的秩序无法及时恢复。
住宅商用纠纷的特点决定了当事人一般不会选择诉讼作为纠纷的解决方式。因为法院所输出的多是程序正义“由于其只问权利义务的有无,往往排除了本来应该从纠纷的背景、当事者之间的关系等纠纷整体上的性质出发寻找与具体情况相符的恰当解决这一可能性。而且,由于强调权利排他的绝对的归属,所谓依法的解决常常导致当事者之间的长期不和,尤其是在持续的相互关系下发生的纠纷,或者在解决要求当事者一方长期持续地履行义务等情况下,这种依法的解决更成问题。”【9】除非住宅商用的行为给相对一方当事人的权利造成了严重伤害,甚至使其无法正常生活,这时当事人才会不惜成本,不惜破坏熟人之间的关系选择诉讼途径。诉讼的整个过程充满了对抗和对立,住宅商用纠纷的当事人经过激烈对抗的诉讼后,很难再继续维持和谐的邻里关系。诉讼存在的不足使得物权法实施后真正寻求诉讼途径解决住宅商用纠纷的情况并不多见,即使当事人选择了诉讼往往也是调解结案。诉讼在客观上存在的缺陷为诉讼外纠纷解决方式提供了存在的必要空间。
司法是实现社会正义的最后一道防线,是解决纠纷的重要途径,但并不是唯一可行的途径。要妥善合理的解决住宅商用纠纷,离不开居民委员会和相关行政管理部门,包括工商行政管理部门、规划部门、房屋管理部门等的积极配合。在住宅商用纠纷中,必须综合运用和解、调解、行政处理、诉讼等手段,才能高效、便捷、低成本、有效地解决纠纷,建立良好的邻里关系,维护社会的稳定,构建和谐社会