旧城改造方案和实际问题探析

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提要： 随着我国城市化建设步伐的加快， 旧城改造改造所带来的问题日益凸现， 因旧城改造涉及城市多方面的问题， 给城市房地产市场及城市发展规划带来不可估量的影响，已成为政府十分棘手的问题，本文论述了旧城区改造存在的问题，相关问题的对策现状，并结合实际情况，给出了相应的旧城改造应该遵循的原则。

关键词：旧城改造 人类 原则 问题

旧城改造是指改造区域占地原本 就属于城市国有土地， 涉及改造区域的建筑物都是或绝大多数属于拥有产权证书的个人或单 位享有，改造拆迁由政府统一协调处理，对涉及建筑物予以评估补偿，按计划实行回迁或另行安置， 改造区域按政府统一规划重新建设布置的一种旧城改造方式， 即新城区取代老城区进行改造建设的一种方式。旧城更新作为多方面的矛盾的焦点，解决这些矛盾绝不能仅仅依靠环境改善的表象，而是要挖出物质下面更深层的内涵.通过研究中国的旧城区更新的现状，可以看出旧城更新的无序导致了城市发展的不可持续.在旧城更新过程中，针对城市历史风貌保护与环境改善之间的矛盾、社区社会经济网络维护与房地产开发利益的矛盾，提出相应的对策，使旧城从经济、社会、人文环境方面得到协调的全面发展.

一、旧城改造存在的问题.

1政府财力不足问题。由于旧城改造始终突现着土地规划与土地权属的不一致，因此带来的一系列矛盾。 面临众多的旧城改造区域， 基于政府财力的限制， 目前基本不能实现旧城改造区域土地的征用，故在一定时期内政府不能统一实现城市旧城改造。2背离城市整体规划，乱开发建设 。基于旧城改造区域土地所有权与城市土地建设规划的矛盾，在城市建设规划滞后的城市， 这种情况尤其严重，乱开发建设，严重影响了城市的整体建设思路和城市形象， 带来一系列的后患， 同时也带来了一定的经济损失。

二、对违规旧城改造所采取措施

1联合执法检查.面对违规的旧城改造， 政府通常组织有关部门采取联合执法检查、 查封非法售楼处的方式来 遏制违规的旧城改造。

3严格执行旧城改造政策.强行拆除建成或在建楼盘上的违规改造，政府组织大批执法人员对涉及的某一违规建成或在建改造楼盘采取强行拆除措施.

3舆论宣传. 政府部门在群体中进行舆论宣传，扼住非法购买群体，以打击违规进行旧城改造。

三、旧城应考虑的基本原则

1避免损失原则 .尽最大可能的避免不必要浪费，对于已建成楼 盘，如果确实不违反城市整体规划布局，没有必要拆除的，予以保留，确实不拆除不行的予以拆除，尽量避免处罚性的行为的发生，避免社会财富的浪费。

2以人为本的原则。以人为本是旧工业区更新改造应坚持的原则。在更新改造过程中需要尊重人的行为，充分考虑人的需要：第一，意识基本要求，是对生理、安全的需要；第二，一般要求，是居民间相互交往的需要；第三，高级要求，也就是潜在的创造与表现的需要。城市居民三个等级的要求在旧工业区更新改造中应统筹考虑，首先要能够提供足够的居民住房和就业岗位，改善居民居住环境和提升工作环境，使人们能够安居乐业；其次要有配套完善的居民公共活动场所，促进市民休闲娱乐和交往；最后是能够为创业人员提供一定的创业环境，如建设一些创业园区，促使实现人的社会价值。

3集约高效的原则。集约高效是指集约高效的利用和配置城市各种资源，保护生态环境节约能源，重视生态系统的恢复建设和保护，加强治理城市旧工业区的环境污染，在产业向导和功能设置等方面都具有较高的经济效益，充分实现土地价值，提高单位城市土地的出产率，同时也是节约土地资源集约用地的要求。

4利益均衡的原则。城市旧工业区的更新改造，涉及到政府、开发商和企业等多方的利益。在改造过程中政府要发挥好调控能力，同时又要符合市场规律，改造的评价不能只是为了良好的经济利益，还要看是否有益于生态环境的改善、生活条件的提高、历史文脉的传承等，这些都应该作为评价改造成功与否的标准。成功的改造首先要做到公平公正，提升公众利益。

5历史文脉的原则。建筑是一段段凝固的历史，是一些具有纪念意义的典型建筑，依据历史建筑保护法的有关规定，应当采取妥善的保护和开发利用。历史文脉的原则要求城市旧工业区更新与改造中，本着严谨的态度，对工业建筑的历史价值进行合理的评估，确定保护等级，实施有效的保护和开发利用。使用者对旧城广场文化性、地域性、时代性内涵的思考与追求。同时还指出在对旧城改造的同时，还应注重对旧城风貌、城市文脉、历史文化遗产的延续与保护，这些是在我国以往对旧城改造过程中容易忽视的问题。旧城中心区以保护历史建筑为载体、重现历史风貌特征。更新后的旧城中心区应该既保持历史传统之脉络，又具有现代时尚之风情。

6保持稳定原则 政府对违规的旧城改造所建楼盘的处理结果牵动的方方面面的问题，如处理不妥可能影响到安定团结，因材，在改造时，要坚持稳定的原则。

参考文献：

1薛林平，孟晓波.试论旧城更新[J].科技情报开发与经济，2001.11.2.

2陈劲松.城市更新之市场模式[M].北京：机械工业出版社，2004.12.

3赵涛.德国鲁尔区的改造—一个老工业基地改造的典型[J].国际经济评论，