论非对称信息对房地产价格的影响
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摘要
信息非对称是当前经济学研究的热点，自从阿可罗夫1970年提出第一个逆向选择模型——旧车市场模型以来，非对称信息的逆向选择问题一直受到人们广泛的关注和重视。今天，房地产业已经成为国民经济的龙头产业，对经济发展的拉动作用越来越显著，但是房地产市场由于其交易对象的不动性、复杂性导致了房地产市场中存在着严重的信息不对称问题。房地产市场信息不对称也导致了市场的不规范、市场资源严重浪费、消费者利益受损害、触发逆向选择和道德风险等问题。房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和。按市场的运行层次可分为房地产一级市场、房地产二级市场、房地产三级市场。因此房地产市场中的信息不对称性在其三个层次中分别有具体表现。而本文对房地产市场信息非对称性的研究主要界定在房地产二级市场，即房地产开发商把新建好的楼盘卖给购房者的市场。这个市场中的信息不对称一方面表现在房地产开发商对购房者需求信息掌握不充分；另一方面更突出地表现为购房者对房地产开发商的信息、对楼盘信息了解不充分。本文从阐述我国房地产市场中信息的非对称性出发，运用信息经济学中信息不对称理论对我国房地产市场存在的一些问题进行分析和研究，并结合房地产市场供求价格机制论，从短期和长期两个角度分析非对称信息对房地产价格的影响——主要是由于消费者的“逆向选择”和开发商需要建立声誉，间接或直接的提升了房价。最后，提出了相应的对策。
该论文分为四个部分。第一部分，文献综述。主要了解、分析在近几年来国内外涉及非对称信息与房地产相关问题的研究文献。第二部分，对房地产市场中非对称信息的解释。指出本文所探讨的主要是房地产二级市场中的信息不对称性。第三部分，房地产市场供求价格机制论与非对称信息。引入房地产市场供求机制论与信息经济学理论并加以分析，得出房地产市场中的信息非对称性有使房地产价格上升的趋势。最后，是笔者提出的对策。分别从市场机制、政府规则、法制和诚信建设几个方面提出建议，以完善我国房地产市场，减少交易信息的不对称性。
关键词
非对称信息、逆向选择、声誉、房地产价格
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
引言
当前，房地产业已经成为国民经济的龙头产业，对经济发展的拉动作用越来越显著。适度加强房地产商品建设，刺激经济增长，改善人民生活，是加快我国现代化建设的工作之一。房地产业以其广阔的市场前景将逐渐成为国民经济发展中新的经济增长点，并同时带动其它相关产业的发展。市场是房地产业发展的关键所在。因此，如何保持房地产市场的健康、有序、高效运行将是我们所面临的重要课题。房地产市场不同于一般的商品市场，主要是由房地产的特殊性决定的。具体表现在：1、房地产商品生产过程相当复杂，并广泛涉及多个专业领域，一般消费者绝对不会象购买简单商品时那样很快确定商品的质量。2、一般商品及其生产线是固定的，产品是流动的，在某种程度上可以从生产线的质量间接判断商品的质量。而房地产的生产线是不固定的，并且随着房地产产品的生产而消失。因此，想通过从生产线的质量来判断房地产产品的质量是不可行的。3、项目施工中的诸如防水、钢筋等隐蔽工程，由于会被其紧后工序所覆盖，因此质量在竣工后难以确定。由此可以看出，房地产产品质量的好坏只有供给者（开发商）最清楚，而需求者（买房人）很难在短期内充分认识房地产的质量，买卖双方对房地产质量信息的了解存在非对称性。这种信息的非对称性使得房价上台，更为严重的，甚至是质量好的房产有可能逐渐被质量差的房产淘汰出市场。
新古典经济学对完全竞争模型的诠释为：完全竞争（Perfect Competition），亦称纯粹竞争（Pure Competition），意指不存在丝毫垄断因素。其假定条件包括，存在大量的买者和卖者、产品是同质的、资源的流动不受任何限制、信息是完全的。这种完全对称信息是指在某种相互对应的经济人关系中，对应的双方都掌握有对方所具备的信息，也就是说双方都能了解对方所具有的知识和所处的环境。比如在商品市场上，买主了解卖主所掌握的有关商品的信息，卖主也掌握买主所具有的知识和消费偏好等信息。然而，这种完全信息条件下的市场均衡只是一种理想的假定。由于人们对现实中的经济信息难以完全了解以及某些经济行为主体故意隐瞒事实、掩盖真实信息，使得现实经济生活中具有完全信息的市场是不可能存在的，绝大多数市场都是处在信息非对称情形下的非充分竞争的均衡状态，与其他商品市场相比，房地产市场的特殊性决定了房地产市场信息处于更加不对称状态。也正是因为房地产商品和房地产市场信息非对称性的特点，使得消费者在房地产交易中总是处于信息弱势地位，使得中、高档房地产价格上涨过快。因此，研究非对称信息对房地产价格的影响并提出相关的应对措施，不仅能理性的认识我国房地产市场特征、更有效的研究房地产业发展趋势，还能有效遏制房地产价格“疯长”、保护大多数消费者利益，从理论和现实两方面而言都有重要的意义。
一、文献综述
在近几年涉及非对称信息与房地产相关问题的研究文献中，施骞和王卫民（2000）从住宅商品的特殊性着手，指出非专业人士很难在较短的时间内充分了解住宅的质量，造成住宅市场交易中买卖双方存在着严重的信息不对称性，详细分析了这种现象潜在的危害，并提出了防范措施；李有海和周玲(2001)从房地产商品消费信贷的角度入手，分析信贷双方存在信息非对称性，使消费者资金的市场运行处于低效或无效状态；郝凌云等(2002)列举了房地产企业经营上不诚信的种种表现，指出其根本原因在于非对称信息的存在，并建议房地产企业应主动加强行业自律，规范经营，还须消费者、政府干预，中介担保以及保险介入等措施来解决信息不对称问题带来的负面影响；李玉宝和于蕾(2002)是在分析建筑业信息中主要实体信息不对称状况，形成信息不对称的基础上，以业主和承包商为例，研究了双方在招投标阶段及履约阶段的信息不对称问题，论述了信息对称度与工程成本，工程收益的关系，并对工程中业主与承包商的适度信息对称度区间问题作了理论上的讨论；蔡宁和蒋景楠(2003)主要分析了非对称信息占据房地产市场所产生的“逆向选择”和败德行为及其后果，但是没有对产生这两种负面影响的实质性问题进行全面的分析；李建华和郭晓玲(2003)不仅分析了房地产市场信息不对称性带来的“逆向选择”和道德风险对市场效率的影响，还分析了市场机制和政府规划在缓解信息不对称方面的作用，但也基本未涉及非对称信息对房地产价格影响的问题；麦勇(2003)是从现房和期房两个角度来探讨非对称信息对商品房价格的影响，并提出非对称信息造成了房地产商需要建立声誉，而声誉的建立需要以商品房的持续高价为条件，但对于如何建立统一的房地产交易市场，如何减少信息的非对称性却是一笔带过，没做进一步的分析。
本文认为，根据房地产供求价格机制论，从短期供给和长期供给两个方面研究非对称信息如何对房地产价格产生影响、如何影响，并提出减少信息非对称性的应对措施，是更有说服力的。
二、对房地产市场中非对称信息的解释
（一）对非对称信息理论的阐述
非对称信息理论（asymmetric information）是英国剑桥大学教授James Mirleees和美国哥伦比亚大学教授William Vickery在信息经济学中提出的重要结论。他们分别在20世纪60年代和70年代，揭示了非对称信息对交易所带来的影响，并提出了相应对策，此后30多年来，非对称信息理论在经济活动中的作用越来越大。