美联储加息将冲击房地产

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无论中国，还是境外，房地产市场繁荣与否，根本上是与住房按揭贷款的出现有关，而住房按揭贷款的核心又是利率。有了住房按揭贷款，就有了房地产市场发展的杠杆。如果没有住房按揭贷款，全球房地产市场要发展到今天这个样子根本不可能。试想，价格昂贵的耐用消费品，如果没有住房按揭贷款，有多少人有能力一次性支付来购买住房？

住房按揭贷款最为关键或最为核心的问题，是首付比例和利率的问题。首付比例低，购买住房者的进入门槛就低，就能让更多人进入住房市场。当然，如果利率是一定的情况下，首付比例低只是让进入者门槛降低，只是把要支付的款项延迟到以后付款，并没有降低购买住房的成本。如果购买住房者年轻、就业前景好，把要还的购买住房款项延后支付当然是好事。因为，年轻人支付能力会越来越强，购买住房的负担也就会越来越近。但是，对就业前景不好、年纪较大的人来说，首付款降低并不能让其减轻购买住房负担，反之会感觉到今后压力更大，进入房地产市场会更谨慎。

按揭贷款的利率高低则完全不同，利率低当然购买住房者的融资成本低，进入住房市场不仅门槛会降低，而且购买住房负担也会全面减轻。再加上住房这种产品既可用于消费，也可用于投资。如果通过住房按揭贷款，让住房投资者的杠杆率高，而贷款利率低或融资成本低，在一些国家对这种投资限制不多的情况下，购买住房就成了许多投资者最好的投资工具，这也是近十年来不少国家住房市场过度发展与繁荣的关键。特别是在实质负利率情况下，更能鼓励更多人涌入住房市场，从而把住房市场的价格推高再推高，把房地产市场泡沫吹大。

香港中文大学地理及资源管理学系姚松炎教授研究表明，无论香港还是其他地方，房价高企根本上与土地供应和房地产消费没有多少关系，主要是与实质负利率有关。在实质负利率情况下，房地产市场融资杠杆高及融资成本低，就使得住房投资有利图，或买房比租房更划算，这就必然鼓励更多人购买住房，或消费更多的是投资。

姚松炎教授把1984至2009年25年间的数据进入回归分析，证明实质负利率对推升房地产价格起到重大作用或具有重大影响。2008年全球处于金融危机期间，香港实质利率再次进入负数区域，当实质投资负利率来临，香港房地产市场泡沫立即吹起。

香港的情况是这样，中国、加拿大、澳大利亚房地产市场也是如此。最明显的是加拿大多伦多，美国金融危机之前房地产市场价格增长还较平稳，但美国金融危机一来，随着加拿大央行基准利率降到1%水平，房地产市场不仅没有因美国金融危机爆发受到重大冲击，反而越来越繁荣，房价则越来越高。受此影响，加拿大经济不仅没受美国金融危机的冲击与影响，反而增长更平稳。多伦多房价能够在这种情况下快速上涨，最核心的问题是按揭贷款利率一而再，再而三地降低。再加上中国不少民众看到这种机会冲入这个市场，多伦多这个地区的房价就一直创新高。按揭贷款利率极低成这些地方房地产发展与繁荣、房价推高最关键的因素。

目前看，12月美联储加息已成90%以上概率，如果美联储加息，就意味着近十年来全球廉价资金时代将结束。而美联储加息，各国住房按揭贷款利率会随之上升。住房按揭贷款上升，不仅影响购买住房者的融资成本，也将全面减少住房投资者的利润。这种情况下，如果住房投资者预期住房价格下降，就可能让其退出市场，全面影响住房投资者的预期或预期逆转，房地产市场的泡沫也就可能在这个过程中破灭。因此，美联储加息会敲响全球房地产市场泡沫的丧钟，中国投资者也得对此有所警觉。

对于中国来说，尽管美联储加息不会对中国货币政策产生直接影响，因为中国金融市场仍属不开放市场，但它对人民币汇率将产生巨大冲击，甚至会影响人民币再次贬值。而人民币贬值则可能引导资金流出中国市场，引发中国房地产泡沫破灭。目前中国房地产市场，看上去一线城市困境已经缓解，住房市场价格又开始上升，但这些城市的过高房价早就把其置于过高风险中，任何原因都可能成为房地产泡沫破灭的导火线。而三四线城市的房地产市场，早就走上不可再往前走的路。所以，美联储加息会对中国房地产市场产生影响，这种影响有多大，目前还不确定。

总之，因利率是住房按揭贷款的核心，美联储加息将全面结束全球廉价资金时代，按揭贷款利率将全面上升。这将对房地产市场造成巨大影响，甚至会敲响房地产市场的泡沫丧钟。

作者简介：

易宪容，中国社科院金融所研究员，经济学家，2005年他以一篇《谨防房地产业要挟整个中国经济》的千字评论，和一路蹿升的房价一起吸引了大众眼球，之后便被称之为“房地产平民代言人”，著有《现代合约经济学导论》、《经济学与经济的迷思》等。