从金融安全的角度谈房地产业法治化建设

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[摘 要]我国的房地产开发业已经成为暴利产业和泡沫产业,严重危害着实体经济安全,危害到我国金融经济秩序。中国房地产业具有需求的过度市场化和供给的垄断的两面性,其本质是反市场化的产物,实现房地产业的法治化,建设房地产业的基本制度、配套制度、监管制度和与之相适应的财税制度成为了中国建设健康的实体经济而应对金融危机的紧迫需要。

[关键词]金融危机 房地产 危害 法治化 制度建设

近几年,我国以住宅为主的房地产业高速增长,成为扩大内需、推动经济增长的重要产业之一,但房地产市场的火爆也引发了有关房地产泡沫的争论。从某种意义上可以说,我国的房地产开发业已经成为暴利产业和泡沫产业,严重危害着实体经济安全,将可能导致金融危机的局部性和全局性爆发,推进房地产业的法治化改革,建设健康的实体经济应成为中国应对和摆脱金融危机的战略选择。

一、房地产泡沫与金融危机

房地产业是国民经济的支柱性产业,它不仅是国家资金积累的重要来源,而且它的发展能够带动其他相关产业的发展,但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。 近年来,我国房地产业发展迅速,房地产市场持续升温,一些城市房价快速上涨,对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论。那么,什么是房地产泡沫?房地产泡沫对我们金融经济有什么影响?

美国著名经济学家查尔斯•P•金德伯格认为:房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨,这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加,房地产的价格远远高于与之对应的实体价格,由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌,即泡沫破裂,它的本质是不可持续性。

我国著名经济学家吴敬琏说:“发生金融危机不是幻象,而是现实危险。”房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明,目前房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂,银行就成为最大的买单者。

金融危机,即信用危机,因为信用是金融业的生命,当信用缺失经过传递而演变成普遍的情势时,信用危机就产生。如国有企业之间的“三角债”问题就曾引发过局部性的信用危机,后经过证券市场融资转嫁了这种危机,但证券市场给股民带来的阴影正折射着这种信用危机的可怕。美国的次贷危机的根源在于美国金融机构将住房贷款类等缺乏信用的资产打包转换成证券将风险分散在市场上,一旦信用危机在市场传递的第一环节出现,这种信用危机就被成百上千倍放大并引发了全美国的金融危机,基于美国的世界经济超级大国和美元的世界货币地位,次贷危机演变成全球金融危机,我国国内消费能力严重不足,以出口为导向的产业结构面临着巨大的困难。因此我们将08年沿海大量倒闭的企业、农民工返乡和大学生面临的就业难题归于全球金融危机的影响。问题不尽于此,我们还应对中国国内的消费市场和政府决策做些分析,特别要分析政府主导下的房地产业政策给实体经济安全和金融安全带来的影响。

二、房地产业已经成为实体经济安全和金融安全的严重危害

1. 阻碍产业结构的升级和国内消费市场的解放

部分官员、开发商和学者基于自身的利益考量和逐利本性,通过房地产业找到了利益的最佳汇合点和共同语言,通过控制政策、资源和话语权不遗余力地为发展房地产业提供政策和资源支持并提供正当性论证,混淆视听,误导消费者,牟取暴利,扰乱经济发展秩序。由于地产凝结着巨额的投资资金、投机资金和消费资金,使其他产业的发展需要的资金相对稀缺,且利润远低于房地产业,加上出口大幅度下降,打击了其他产业资本投资的积极性,反而将其从消费市场回收的资金投入到有着暴利预期的房地产市场中,加剧了其他产业的萎缩,造成了大量制造业企业的倒闭,中国制造业升级和调整面临资金、市场的双重困境,中国的就业面临严峻考验,消费者又背负沉重的按揭贷款压力,消费信心无法提升,国内消费市场难以启动和释放,使中国制造业和消费市场走入恶性循环,对中国实体经济安全构成严重威胁和危害。

2. 房地产资产价值被严重高估,为中国新的致命金融危机埋下祸根

09年银行海量贷款刺激而引发民众出现恐惧性通胀预期,导致房地产资产价格被市场严重高估。巨额流动资金被吸入市场,价格被哄抬,不断增强人们通胀预期。当没有足够的流动资金来填补房地产业这个无底洞时,房地产泡沫难逃跑破裂的命运,中国的资本市场将因房地产的巨大泡沫而被迫“硬着陆”,导致致命金融危机的爆发,给整个国民经济带来严重的后果。也许覆灭性的金融危机正在不断靠近我们,再通过货币投放提高地产的市场交易计量来支持GDP神话将导致成本全面上升和严重的通货膨胀,这无异于自掘坟墓。

3. 房地产市场需求的单面市场化行为是反市场化行为和金融危机的引爆器

市场化包括两个方面,一是供给的市场化,二是需求的市场化,只有这两个方面都市场化了,才是真正的市场化。根据需求的定义:需要购买切能够购买,住房的购买也许从很大程度上背离需求的定义,如炒卖地皮,炒卖住房的行为已经成为常态,即为了赚钱而购买,因此住房已经很大程度上成为投资或投机的工具,因此中国的房地产在需求面是过度市场化。房地产的供给并没有实现市场化,而是政府一家垄断地产市场的供给,房地产开发商垄断住房市场的供给。市民自建住房被取消,只能去市场向房地产开发商购买,因此商品房没有任何替代品,没有替代品的定价权当然掌控在供给者手中,因此并非商品房的存在导致了高房价,而是国家的土地政策和商品房政策导致了高房价。或者说是房地产业供给的垄断和需求的过度市场化引发了房地产泡沫,并由此而引发信用危机,直至引爆全面的金融危机。

三、房地产业法治化及制度建设的建议

中国房地产存在掠夺性暴利的主要原因在于其市场化是需求的单面市场化,且是需求的过度市场化,而土地供给和住房供给却分别是政府和开发商垄断行为,没有或缺少如自建房、经济适用房和廉租房等相关的替代品,因此、中国的房地产价格可以违背价值规律而不断上涨,房地产业成为了威胁和危害中国实体经济安全和金融安全,妨害民生改善的产业,通过制度改革和建设来剔除其有毒成分而让其走向法治化的发展轨道就理所应当。

1. 基本制度建设

首先,公民的居住选择权应得到法律的尊重和维护,公民应当有自己建设住房的权利,开发商存在的唯一正当性在于提供给消费者比自建房价廉物美的商品房,否则,作为牟取暴利的开发商断无存在之理由。

其次,公民基于购买住房的行为享有消费者的一切权利,开发商、建筑单位和监理单位应对住房质量的安全可靠性在合理的使用年限内承担连带责任。

再次,政府提供适量廉租房,经济适用房等替代品供市场选择,保障经济困难居民的基本居住权。

最后,对城市住房的转让所得应征收营业税和个人所得税,对住房征收物业税,物业税税率实行面积超量累进。

2. 公务员财产申报和公示制度建设

由于房地产业存在严重的和腐败问题,因此经过运用现有法律进行全国性彻底的“反黑、反腐、惩贪”后,应尽快出台公务员(其他公职人员以公务员论)财产申报和公示制度,明确公务员财产的概念和范围,实行公务员隐瞒财产的有奖举报制度。

3. 分税制财税体制的完善和制度建设

1994年实行的分税制改革有效解决了中央财政困难的问题,但没有有效实现财权、财力和事权三者之间的一致,地方政府陷入了财权有限、事权无限的困惑中,影响了地方政府特别是基层政府提供公共服务的能力,因此地方政府普遍将土地收益作为财政收入的重要来源,不少地方政府的土地收益成为财政收入的主要来源,形成事实上的“土地财政”。鉴于这样的现状,在加强中央给予地方纵向转移支付的同时,可以建立东部经济发达地区给予中西部欠发达地区横向转移支付制度,以真正达到“财权、财力和事权的一致”。在十七大报告中指出:“健全中央和地方财力和事权相匹配的体制。完善省以下财政体制,增强基层政府提供公共服务能力。”这为继续完善我国的分税制财政管理体制改革指明了方向。

上述四个方面的制度意在居住方式的可替代性、居住的安全可靠性、居住的公平性、监管的严厉性、财权与事权的一致性等方面构建房地产业的健康发展模式,使房地产业不再成为危害实体经济的产业而走向法治化发展的轨道,这是建设健康的实体经济,恢复国人的价值认同和相互信任,团结起来共同应对国内外的金融危机的紧迫需要。

参考文献:

[1] 李友根:《制度创新与风险监管》 .南京大学法律评论,2009,(1) :318-319

[2] 管延友:《当前欧美房地产市场调整的主要特征及政策借鉴》.内蒙古金融研究,2009(2):40-43