浅谈房地产企业项目管理与成本控制
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在房地产市场激烈竞争中,如何使房地产企业求得生存、求得发展是当前摆在房地产企业面前一个急需且合理降低工程造价呢?最重要的方法和途径就是要控制好工程建设项目各个阶段和各个环节,抓好管理是基础,成本控制是核心。
一、抓好源头,加强对工程项目的投资决策和设计环节的控制
我国长期以来普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的项目管理和造价控制,而往往是把项目管理和工程造价控制的主要精力放在项目的施工阶段,这样做尽管也能起到一定的效果,但不能从源头上进行管理和控制。工程项目投资控制的根本与关键是工程建设项目前期的投资决策和设计阶段。
1.投资决策阶段的管理与投资控制。投资决策阶段主要取决于企业领导的从业经验与战略眼光,相关职能部门所能起的作用相对有限。
2.设计阶段的管理与投资控制。在工程项目全过程管理与造价控制中,必须重点突出。影响建设工程项目投资的主要是设计阶段,应从下面几方面强化设计阶段工程项目的管理与造价的控制:
(1)实行设计方案招投标准制度,以实现设计方案的最优化。
(2)实行限额设计。工程项目的限额设计是工程项目建设过程中行之有效的控制方法,也是控制投资规模的有效措施之一。
(3)开展价值工程的应用。
(4)加强对设计图纸的会审与审查工作。
二、抓紧、抓实工程项目的具体实施阶段
1.工程建设项目进行招投标;招投标是有效实行项目管理和控制工程造价的核心。
建设工程项目在设计完成之后,施工开始之前是进行工程招投标的阶段。工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面。通过投投标开发商择优选择施工单位或材料、设备供应商,这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。首先对施工单位资质进行严格审查,必要时应进行实地考察。其次同时要严格掌握工程招投标条件,认真编制工程标底和标书,做好评标定标工作。再次合理低价中标。最后中标后合同条款的签订应严谨、细致、工期应合理,尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。
2.加强工程项目施工各环节的管理和工程造价的有效控制。
在工程施工阶段,由于工程设计已经完成,工程量已完全具体化,并完成了施工招标工作和签订了工程承包合同。一要抓好合同管理,避免工程索赔。在工程施工前,必须进行工程量及造价增减的核算,并得到施工和设计单位的认可,现场签证必须写明时间地点、几何尺寸、原始数据等不能笼统的标明工程量和工程造价,合同还应规定对工程造价产生重大影响的变动要报审批单位审批后,再进行工程造价的调整,还应注意同工程量清单的比较,防止工程量清单的重复计算,避免工程索赔的发生。二是在工程施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。严格履行隐蔽工程的检验手续是工程成本控制的关键,隐蔽工程是随着工程的进行而发生的,对隐蔽工程要求以图纸为依据,表明被隐蔽部位的工艺、质量完成情况,还要表明项目几何尺寸并附施工简图,签署完整的隐蔽工程验收记录,严格控制施工现场的隐蔽工程签证,以科学严谨的隐蔽工程量为工程结算的依据。三是要加强工程施工现场的动态管理,杜绝投资浪费。
3.加强监理力度,严格控制工程概算。
企业应建立工程造价管理全过程跟踪负责的双重监理机构,并聘用有资格的工程监理部门,对工程的设计、概算、施工结算等全面管理和控制,对施工过程中发生的一些价量变动给予分析和控制。从经济、技术、合同等多方面采取措施,重点控制变更,认真作好现场签证。在执行施工承包合同中,建设单位必须牢牢的把握支付的资金要严格审查,对总量进行分析和控制,防止超前过量支付,严防工程超概算的发生。
三、抓住关键,加强对工程竣工审计各环节的管理和控制
1.工程项目的审计必须对工程项目整个施工生产活动的全过程进行审计。
实行项目管理是提高劳动生产率和经济效益的有效途径;而加强项目成本管理,降低工程造价,更是项目管理中的重中之重,一是合理控制工程洽商;二是严格审查承包商的索赔要求;三是做好材料的加工定货。开发商应寻工程签证管理制度,明确工程、预算等有关部门的职权,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确,我们首先强调办理工程签证的及时性。其次,对签证的描述要求客观、准确。要求隐蔽签证要以图纸为依据,标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况,必要时还要求标明几何尺寸,并附上简图。施工图以外的现场签证,必须写明时间、地点、事由,几何尺寸或原始数据,不能笼统地签注工程量和工程造价。
2.加强工程概算的审核机制,准确控制工程决算。
通过对设计概算的审核,防止任意扩大投资或出现漏项少算等,缩小概算与决算之间的差距,是工程概算能全面、准确地反映整个工程建设造价,进而是建设单位能根据工程概算合理安排和筹措资金,根据概算与决算的实际差异及时调整投资进度,提高建设资金的投资效率。所以在审核中一定要坚持实事求是的原则,加大建设项目的决算的审核监督力度。
综上所述,工程造价的控制与管理是一个动态的过程。业主方对工程项目的管理与造价的控制应贯穿于项目的全过程,在工程项目建设和各个阶段,时时都要有控制投资的经济头脑,充分利用和认真分析建设周期中的重要信息,把握住市场经济的脉搏,减少或避免建设资金的流失,最大限度地提高建设资金的投资效益。把建设工程造价控制在批准的造价限额以内,随时纠正发生的偏差,以保证项目管理目标的实现,以求在项目建设各个阶段中能合理使用人力、物力、财力,取得较好的投资效益和社会效益。因此,项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题,项目成本控制是一门集经济、技术与管理为一体的综合性学科,只有做到各方综合平衡,才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程的管理、控制,以利于房地产企业资金的合理流动,实现投资的良性循环。也只有这样,房地产项目投资才能真正可控,管理才会出效益,才能使房地产企业立足于这个激烈竞争的市场。