城市化房地产市场论文

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一、房地产市场成熟度理论、演进及其应用

正如前文所述，房地产市场成熟度可以反映出某一区域(或城市)房地产市场的健康状况以及整体的发展形势，政府部门可利用成熟度评价结果来了解当前房地产业的发展现状及与宏观经济的协调关系，为政府调整国民经济产业结构以及引导房地产业持续健康发展服务，使得资源得到更加有效配置，及时发现房地产业发展过程中出现的非周期性异常波动，从而减少房地产业对国家经济金融产生的波动与风险。同时，对企业和消费者也都有积极意义:企业可以及时了解房地产业的整体状况和行业结构，掌握不同区域房地产市场的差异性，使之洞悉市场变化趋势，发现投资机会，提高其投资时机、投资结构的决策准确程度，并在一定程度上规避投资风险;有助于消费者认清市场，掌握市场发展的真实规律，不盲目跟风，选择适合自身的住房需求，从而有利于整个房地产市场的稳定发展。具体来说，市场成熟度可以认为是市场参与者用于描述市场的发展阶段或市场化程度的概念，其主要用于研究特定市场的发展程度，理解市场怎样形成、演进及未来的表现，帮助决策者决定如何在特定的阶段投放特定的产品(KeoghandD''''Arcy，1994)。［1］通过对市场成熟度的研究，了解市场阶段性演进的特征和表现，有助于解释目前市场上产品使用、投资决策行为以及未来可能出现的市场活动等。20世纪90年代，在市场化进程的框架下涉及市场成熟度方面的研究初现端倪。1991年，沃克和弗拉纳根(WalkerandFlanagan，1991)最初用市场成熟度来研究中国香港房地产市场，认为一个成熟的市场具备高层次的机构投资、成熟的金融结构、规范的金融市场并且海外投资、机会点以及多样化收益都具有一定的市场规模等特征，这些指标得到了学界的广泛支持。［2］之后，西科(Seek，1995)又增加了经济体的实力和类型、市场规模、完善的基础条件等市场成熟度考量指标。［3］关于市场成熟度方面，研究最为全面的是基奥和达西(KeoghandD''''Arcy，1999)，［4］他们在对市场成熟度相关文献系统梳理的基础上，对市场成熟度的涵义及考量指标重新进行界定，如使用和投资机会，灵活性，专业度，信息和研究性，开放度，标准化等指标。发展到今天，市场成熟度理论根据其研究的领域和对象不同，还有以下几种定义:第一，市场成熟度是衡量市场进化程度的指标，以不断下滑的增长率为特征，当市场不再出现增长，就可以被视为饱和(Graham，2000)。［5］可以采用收入弹性作为具体的衡量指标，当收入弹性小于或等于1，即收入的增长不再创造更大比例的需求增长，市场就被视为完全成熟。一个完全成熟的市场就是一个增长量不超过收入/经济增长的市场。当收入弹性为0，即收入的改变不再对需求产生任何影响，市场就被视为完全饱和。换言之，市场成熟维度的早期阶段则出现在收入弹性值不断下降但仍大于1的时候。第二，通过反映不断减小的增长率的时序曲线，如系数小于1的对数函数和集合函数、半对数曲线可以用来研究成熟度，而双曲线、修正的指数或对数曲线更适合用来定义饱和状态(Saunders等，1987)。［6］这种方法最主要的缺陷是仅考虑时间参数，忽略了驱动需求的其他重要因素，如收入和价格变化。第三，咨询公司卢森泰(Lucintel，2009)在一份研究报告中把成熟市场定义为旅程数增长等于GDP增长加产量增长的和，任何附加增长都被定义为“生产”增长。为了量化一个市场的成熟程度，他们提出通过GDP+产量增长与旅程数增长的比值来定义的成熟度要素(MF)概念。当市场成熟，MF值就是100%。当市场还有“生产”增长，处于欠成熟阶段，MF值就应该小于100%。有关房地产市场成熟度的研究自1994年起就不曾间断。具体来说，市场成熟度的研究可以帮助理解城市房地产市场怎样形成、演进以及未来的表现，还能作为如何选择在不同城市、不同市场投放合适的房地产产品的决策指标。奇恩和邓特(ChinandDent，2005)采用Keogh的市场成熟度框架对东南亚的办公楼市场成熟度进行了研究。他们试图改进研究方法，确立明确的成熟度标准，建立1～10的评分范围，1代表最不发达的，10代表最发达的。他们的研究成果表明，混合了不同发展阶段的市场给高效运作的房地产市场投资活动提供了显而易见的大量机会。近来，皮鲁米(Pelumi，2012)以Nigeria为例对发展中国家的居住房市场进行了研究，把大量的信息流和高度遵循总体规划视为成熟居住房市场最重要的标志。目前，国内涉及房地产市场成熟度方面的研究还不多见。已有的研究仅限于房地产成熟度模型方面的评价，如房地产咨询机构仲量联行(JLL，2010)、俞海海(2008)［11］等都曾建立过相应模型对当前房地产市场成熟度进行评价，虽然两者设定的评价指标相应有不同侧重，但对市场成熟度阶段的划分基本一致。也有个别文献只是将市场成熟度作为住房流动性的一个指标来分析(包华，2008;WuandZheng，2008)。基于以上分析，根据借鉴仲量联行的研究，笔者认为，评价城市房地产市场成熟度可以遵循以下4个指标:(1)房地产市场高度透明:市场信息能够自由流通、政策执行有力以及交易流程相对公平;(2)资本流通性强:在资本流入和流出方面与国际房地产资本市场紧密联系;(3)优秀的居住环境和物业服务:主要指环境可持续性、节能且管理优质的物业;(4)客户来源广泛:客户覆盖范围广，不仅限于国内客户，同时还有大量的国内外客户进驻(尤其是企业和总部)。根据以上评价指标，大致来说，自1998年城镇住房改革实施以来，我国整体上房地产市场成熟度曲线攀升迅速，其市场表现和投资前景如下。

二、我国城市房地产市场投资前景

为全面分析我国各级城市的房地产市场投资前景，笔者参考克而瑞信息集团的《2013年中国城市房地产市场投资前景研究报告》，分别从市场需求、市场供求、市场容量以及外部因素等4个方面构建指标体系，并对分类指标进行相应完善，然后采用因子分析方法进行比较分析。其中，采用常住户籍人口比、城市动迁增量需求、人口复合增长速度、居住面积改善性需求、租赁市场住房户比例等分类指标来衡量城市房地产市场需求情况;采用土地供求情况、房屋供求情况、实际房价增长率等分类指标来衡量市场供求关系;采用人均购房面积、城镇职工工资、城镇居民年均可支配收入、房价收入比等分类指标来反映市场容量;采用该城市的城镇化率、人口密度、城市规模、基础设施投资累计值等分类指标来反映外部因素。表4显示，一线城市以及二线城市的市场投资前景相对较高，6个一线和22个二线城市全部进入前50排行，37.5%的三线城市进入前50排行，四线城市除廊坊进入前50排名外其他普遍排名偏后。二线城市中苏州、青岛、宁波等非直辖市城市的市场容量也有较大发展空间，主要是由于外来企业的不断进入，城区不断扩展，人口快速导入。此外，随着整个京津冀一体化和大七环格局的形成，廊坊也进入了城市房地产投资前景的前50名，具备一定的投资潜力。而从各类城市得分来看，一线城市中北京和上海平均得分最高，按城市线别，平均得分及中位数依次递减。二线城市总体排名较为靠前，常州、东莞等个别二线城市由于市场较为成熟，短期内市场容量空间有限，因此得分较低;三线城市的个别城市得分较高，主要是这类城市市场处于快速发展期，其城市市场投资前景较大;而四线城市由于市场处起步阶段，总体得分偏低。

三、总结与对策建议

本文从我国新型城市化入手，就城市化进程、城市房地产市场成熟度及投资前景之间的关联性做了论述，并采用统计方法对我国286个地级城市的城市分级和投资前景进行了实证分析。研究认为，由于当前我国处于城市化进程的新阶段，房地产应该改善以往粗放型发展模式，注重提高房地产市场的成熟度;相比一、二线城市，当前三、四城市房地产市场成熟度不高，反应出我国不少城市还具备一定的投资前景;而从各城市房地产的投资前景排序来看，房地产市场成熟度与投资前景并不是直接的线性关系，成熟度相对较高的城市也可能具有较好的投资前景。基于以上结论，笔者提出以下对策建议:第一，就城市房地产开发来说，尤其对房地产开发商和经营商来说，应转变原有的房地产开发模式，注重房地产市场成熟度的培育和提升。第二，对房地产投资者来说，应将市场成熟度作为投资前景的主要考虑因素，在当前的房地产市场趋稳的形势下，应不仅局限于获取房价上涨的收益。第三，对政策制定方面来说，应注重培育房地产市场成熟度，提升城市和物业的软性条件，这将是城市管理和房地产调控政策的一大思路。

作者：张传勇丁祖昱段芳单位：上海立信会计学院工商管理学院华东师范大学城市发展研究院易居(中国)克而瑞信息集团