戴德梁行:第四季度上海房地产报告

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戴德梁行（DTZ）――国际房地产顾问“五大行”之一，近期了中国华东区2014年第四季度房地产报告，其中就上海房地产整体发展与走势进行了详细的分析，并对后续走势进行展望。根据该报告，上海办公楼市场在调查期内供需两旺，租金连续上涨，但2015 年面临下行压力。

经济概览

2014年的前三个季度，上海经济继续保持增长。统计局数据显示，去年1～3季度，上海的地区生产总值为16，607.08亿元，比上年同期增长7.0%；规模以上工业总产值增长至23，927.05亿元。人均可支配收入达35，769元，较2013年同期增长9.1%，高于全国平均水平，这也是国际品牌常常以上海作为入驻中国的起点的原因之一。房地产固定资产投资总额达2，175.50亿元，较2013年同期上涨8.2%。

写字楼市场

2014年第四季度，我们观察到上海甲级写字楼总体租金延续上季度的上升势头，环比上涨了0.9%，为每天每平方米8.67元。由于浦东地区写字楼面积的紧缺，许多租户决定向选择更多的浦西搬迁。此外，郊区化办公趋势的延续，继续推高郊区写字楼平均租金。总体来说，不断增加的需求以及合理的租户搬迁，是推动全市整体写字楼租金的主要因素。

第四季度，大约有180，000平方米甲级写字楼新增供应进入华东市场，其中上海贡献了全部的新增供应；需求方面，上海的写字楼净吸纳量达到了2014年最高点。

具体来说，上海共有176，056平方米的新增供应入市，甲级写字楼总存量达到6，681，309平方米（表一）。由于大量的新增供应入市，全市甲级写字楼空置率环比上升了0.2个百分点，至9.02%。按区域来看，浦东仍然是全市空置率最低的区域，为4.4%，环比下降了0.4个百分点。而浦西地区空置率环比上升了0.5个百分点，达到11.45%（表一）。

受益于内资企业的旺盛需求，上海甲级写字楼总体租金环比小幅上升0.9%，至每天每平方米8.67元（表一）。由于上海浦东陆家嘴地区的写字楼面积有限，越来越多的高品质租户选择搬迁去浦西核心商圈，直接推高了浦西的平均租金。同时一些大型企业陆续向郊区搬迁的趋势，使上海郊区写字楼租金环比上升了3.6%，至每天每平米5.6元。此外，由于租赁面积的短缺，浦东地区租金继续保持上升势头，预计这个趋势会持续到2015年上海中心交付。但是，在2015～2016年新增供应高峰来临之后，全市平均租金上涨将会遇到一定压力。

预计2015年一季度将有近15万平方米的新增供应入市（图一）。尽管供应充足，由于近期市场活跃，短期内上海甲级写字楼空置率仍将保持稳定。中长期来看，市场形势仍然较为严峻。在新增供应高峰到来后，写字楼市场的增长趋势将有所减缓。

在投资市场，第四季度甲级写字楼平均市场回报率小幅上升了0.05个百分点，达到5.96%。同期甲级写字楼的资本价值环比下降了0.6%，至54，488元/平方米，反映出投资者对上海写字楼市场仍然保持了较为谨慎的态度。

我们预计，2015年上海写字楼市场的下行压力仍然存在，租金增长范围在-0.5%～1%之间。由于市场出现供需两旺的现象，预计2015年第一季度总体空置率将维持在9%～12%的区间内。最后，我们预计市场回报率短期内将会继续维持在5.8～6.0%的水平。

商铺市场

上海的社会消费品零售总额在2014年前三季度达到6，394亿元，年均增长速度8.5%，较2013年8.7%增速进一步下降。

去年第四季度，上海很多商场纷纷推出各类打折活动，人流量暴增；线上的双11、双12促销活动，提升了线下实体店的营业额；核心商业区的外资奢侈品牌销售额也有相应提升。

在没有新增供应的情况下，该季度上海中心商圈平均租金环比上涨0.80%，至每天每平方米64.3元（表二和图二）；出租率小幅上涨0.68个百分点至94.47%。主要受到淮海路、南京西路上各大品牌频繁入驻的影响。

第四季度，淮海路上的环贸IAPM商场吸引了众多品牌：中国首家耐克女子体验店开幕，普拉达（Prada）也开设了在上海的第四家新店，国际奢华茶叶品牌TWG Tea第二家分店进驻。南京西路上，周大福旗下Hearts on Fire店首次登陆，韩国最大餐饮服务公司CJ Foodville旗下途尚咖啡开设旗舰店。ZARA上海最大形象店也在此期间落户南京东路。

工业市场

临近去年年底，上海整体工业物业的平均租金环比上涨0.6%，同比上涨4.5%，至每月每平方米62.3元。同时，工业物业的总体空置率环比上涨0.2个百分点，同比保持不变为7.1%。

就物业类别而言，全市研发办公楼的平均租金为每月每平方米113.2元，环比上涨1.2%，同比上涨6.6%。张江地区高品质的研发办公楼新增供应推高了全市范围的平均租金。由于第四季度吸纳量和新增供应量保持相对平衡，全市研发办公楼的总体空置率仅上升0.8个百分点，为11.3%。在物流板块，第四季度优质仓库的平均租金，环比仍然保持不变，稳定在每月每平方米39.9元，同比增长3.4%。考虑到来自松江的新增供应，上海优质物流设施的总体空置率环比上升0.4个百分点，至9.8%。

另外，上海制造业厂房的平均租金环比继续保持不变，为每月每平方米33.8元；由于青浦厂房吸纳速度加快，总体空置率环比下降0.3个百分点，至历史最低点（表三、图三和图四）。

在物流地产投资市场，意大利物流地产开发商维龙近期成功地在莘庄工业区购买了一宗物流仓储用地，总建筑面积达72，500 平方米。预计2015年电商和开发商之间的物流地产投资竞赛将持续下去。

住宅市场

根据国家统计局数据，中国的不动产市场在10月继续降温，70个大中城市中有67个城市新房价格环比下跌，而9月时有69个城市。上海一手房价降幅为0.6%，二手住宅价格方面，与上月相比，70个大中城市中，52个城市均出现下降。

2014年前三季度，上海大众住宅市场的平均交易价格稍有下滑。11月平均成交价为19，408元/平方米，同比下降0.87%。前三季度平均成交价18，168元/平方米，同比上升2.93%。

2014年10月至11月，中心区域高端非服务式公寓的交易量为184，900平方米，高端别墅的交易量为26，269平方米（表四）。

2014年第四季度，上海高端住宅市场新增供应迎来高峰。高端非服务式公寓供应达到154，417平方米。非服务式公寓交易价格环比下降0.2%，至68，695元/平方米。别墅交易价格环比上升0.4%，至55，709元/每平方米。

在租赁市场，第四季度高端住宅市场租金较为稳定。中心城区非服务式公寓的平均租金环比上升0.08%，至每月每平方米115.3元，而别墅的租金环比下降0.36%，至每月每平方米86.79元。高端服务式公寓的平均租金依旧保持在每月每平方米245.23元（表四和图五、图六）。

虽然第四季度上海大众住宅市场交易价格稍有下跌，我们仍然看好未来一年的销售量以及价格水平。

投资市场

2014年第四季度（截止到2014年12月10日），我们见证了总计36起大宗地产投资交易成交（单笔交易额大于1000万美元）。其中土地买卖交易31宗，整售物业交易5宗。主要交易数量环比下降29%，同比下降64%（表五）。

第四季度大宗交易的总金额为543.9亿元，环比上升77%，同比下降43%（表六）。

受到房贷利率下调和限购松绑等政策利好的影响，上海第四季度宅地交易市场回暖。因此一些开发商重拾信心，再次投入重金购地。

其中值得关注的是，杨浦区平凉街道的一宗宅地以41，000元/平方米的楼板价出让给一家本土开发商。同时，在商业用地市场也有重磅成交，一家大腕级民间投资企业一举拿下黄浦区小东门街道的两块混合用地，248.5亿的总价超过2013年成交的徐家汇地王。

尽管第四季度整售物业总体市场比较平淡，仍然有几宗非核心区域写字楼和服务式公寓成交。买家主要来自投资公司、大型金融机构和互联网企业。展望2015，伴随着甲级写字楼供应高峰的到来，我们预计整售物业市场将逐渐回暖。