探索中国城镇化道路之“村城”项目

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摘要：“村城”是一个与农村融为一体，同时具备城市生活要素的综合性房地产项目。“村城”项目建立在农村，最大限度保持当地的原生态，以田园风光为主，人工园林为辅。开发商建设农民公寓，将当地村民纳为小区业主，并提供就业机会，与之和谐共享包括农田、耕地、鱼塘、菜园、果园、水库等生产资源。当地出产的农产品除了满足原村民正常生活之外，其余部分将由新入住的居民共同享有。“村城”项目里既有现代化的高楼大厦和物业管理，还有优美的田园风光、浓厚的邻里气息和自给自足的农产品，实现城市和农村生活的完美结合。

关键词：探索 城镇化进程 道路 村城项目

中图分类号：G353.11文献标识码：A文章编号：

1城镇化进程

2011年中国的城市化率为47%，预计到2020年将达55%，还有1.5亿中国人将在未来10年间完成从农民到市民的空间转换、身份转换，这提示我们当前中国正处于城市化引领经济增长的门槛节点，未来10年是中国发展方式发生根本性转变的时期，中国的城市化进程方兴未艾。这其中蕴含着巨大的商机。

我国一直以来是农业大国，近年来快速的城市化使得人口结构发生了里程碑式的变化。在某种意义上，2012年是中国城市化新的“元年”。但这是按常住人口来计算和统计的，也就是说把在城市生活半年以上的农业户籍人口也统计为“城镇常住人口”。农民进城了，并不代表转身就成为市民。城市化除了人口含义、空间含义，还有经济含义、社会含义和人文含义。从后几层含义看中国的城市化，当前47%的城市化率中还大有水分。根据联合国人居署和亚太经社理事会（2011）的统计，2010年中国城市中居住在贫民窟的人口比例占到28.2%，比同期的印度还高0.1个百分点！大部分进城务工的农民根本不可能承受得起城市的高房价。离开家乡到城市置业已成为许多人无法实现的愿望。另一方面，城市也不可能承受人口快速膨胀带来的资源短缺、交通拥堵、环境污染和城市贫困等大城市病。因此，未来中国城镇化的最佳途径，必然是在农民的属地将其“城市化”。如果农民愿意将其拥有的土地等宝贵的资源拿出来与他人共享，而开发商将城市生活要素引入并让其成为“市民”。同时项目面向城市居民销售，将部分城市居民变成“农民”。村城将是一个两全其美、各取所需、和谐共赢的房地产发展策略，为我国城镇化战略提供一个符合科学发展观的优秀范本。

2城市病

2011年中国城市中暴发性出现的交通拥堵、人口膨胀、资源短缺、环境污染等问题，使得“城市病”这一关键词在公众视野中出现的频率骤然提高。“城市病”是城市资源与需求之间在一定阶段发生巨大矛盾，城市“过载”而表现出的负面效应。这种效应因经济社会转型、城市化速度增快、外部要素变化等因素的催化而显得尤为突出。

2.1机动车总量的不断扩大使城市交通成为当前城市生活中备受关注的问题之一，特别是在交通系统的运行方面，出现了城市中心交通拥堵、交通安全事故频发等诸多社会问题。

2.2 2011年我国排名前十位的城市人口均超过800万，农村人口大规模涌入，城市人口的居住密度急剧上升，由于基础公共设施不足，垃圾遍地、污水横流，卫生状况差，导致整个城市的生活水平下降。

2.3由于城市规模急剧扩大、人口激增，带来了一系列资源短缺问题，如土地供应紧张，房价趋高，工业用水与居民用水供应不足，看病难、上学难、就业难，城市防灾应急设施严重短缺等等，困扰着城市居民。

2.4中国城市经济一直保持高速增长态势，并且长期以来延续的是一种“高投入、高消耗和高排放”的粗放式增长模式，这带来污染物的高排放，使得城市赖以存在的自然生态环境面临越来越严重的威胁。空气污染严重，饮用水水源水质达不到标准，垃圾围城、机动车污染、噪声扰民、扬尘污染、油烟污染等环境问题都很突出，直接影响城市居民的生活环境。

城市生活环境的日益恶化，迫使越来越多的人选择逃离城市，向往“采菊东篱下，悠然见南山”的田园生活。因此，未来大城市周边的农村地区将会成为房地产发展的新战场。假如房地产开发商能够提供一个远离城市烦嚣的地方，真正让城市居民过上返璞归真的田园生活，就一定会吸引许许多多厌倦城市生活的居民前来置业、度假、养生。

3食品安全

国以民为本，民以食为天，食以安为先。食品安全关系到国计民生，但是近年来，食品安全事故频繁发生，让消费者陷入极度的不安。下面列举近年各大媒体曝光的部分食品安全事件：

3.1 2003年11月16日，“金华火腿敌敌畏”事件；

3.2 2004年“陈化粮”事件；

3.3 2004年4月30日，“大头娃娃”事件；

3.4 2005年3月15日，肯德基“苏丹红一号”事件。

3.5 2005年7月5日，啤酒甲醛事件；

3.6 2006年9月初，瘦肉精事件；

3.7 2009年1月22日，三鹿“三聚氰胺奶粉”事件；

3.8 2010年3月19日，“地沟油”事件；

3.9 2011年04月13日，“染色馒头”事件。

在这一系列的食品安全事故发生后，公众对食品安全产生了空前的信任危机。而越来越多人意识到，这些有害的食品往往在城市泛滥成灾，农村似乎已成为食品安全最后的避难所。天然、健康的农产品逐渐成为可遇不可求的“奢侈品”，能够吃到自己亲眼见证生长的农产品，对饱受威胁的城市人来说，绝对是有巨大吸引力的。由于农业的商机前景看好，近期进军第一产业的企业也逐渐多起来。武钢高调宣布：正筹建万头养猪场，争取生猪年内出栏；美林基业总裁刘远德计划将投资1.5 亿元建立广州最大的单体养猪场；联想投资和九州投资向常州一家“养猪”的畜牧公司注资约3 亿元在常州市的立华畜禽公司来养鸡、鹅、猪等等。而著名的投资银行高盛早在2008 年就出资3 亿美元在湖南、福建一带一口气全资收购了十多家专业的养猪场。曾经一度沉寂的第一产业，已成商家必争之地。通过房地产与农业的捆绑营销，在新的领域开疆拓土，一定能达到”1+1＞2”的效果，成为公司新的利润增长点。

4项目优势发掘及分析

4.1自家生产农产品——健康的绿色气息。

4.2淳朴的乡土人情和亲密的邻里关系——浓郁的人文气息。

4.3优美的田园风光，清新的空气——扑面而来的乡土气息。

4.4亲身体验耕作的乐趣——久违的劳动气息。

5项目劣势发掘及分析

5.1容积率过大，可售面积不多。由于大量土地用于种养，以保证所有居民的生活需求。因此用于建设的土地相对有限，导致用于销售的建筑面积不多，减少项目盈利。

5.2项目楼栋较分散，物业管理难度较大。为追求一户一景的效果，楼栋会分布在不同位置，中间可能相隔较远，使物业管理的难度增大。

6项目机会点发掘及分析

6.1食品安全形势日益严峻，绿色农产品奇货可居。食品事故频发令大家都在担心“餐桌安全”，而绿色农产品似乎成了最后的食品安全避难所。在郊外拥有一所房子，呼吸清新的空气，吃健康的土特产，逐渐成为都市人梦寐以求的一种生活方式。

6.2地震等自然灾害频发，而我国城市的避难设施严重缺乏，城市人的危机感在不断加重。近几年全球地震活跃，甚至在广东也发生低级别的地震，城市居民逃离城市的愿望日趋强烈。城市里高楼大厦林立，一旦发生地震，居民面临无处躲避的尴尬境地。而在乡村开发的低密度住宅小区，则很好规避了上述风险，必然成为众多城市居民心目中理想的“避难场所”。

7项目威胁点发掘及分析

7.1政府对耕地保护的政策越来越严厉，要为“村城”项目寻找一块合适的土地不容易。既要求保持当地生态不被破坏，又要求土地能满足原住民和新增居民的生活需求，这给拓地工作带来不少难度。而农田保护区内的土地采取何种方式与当地合作耕种，如何保证当地可持续发展，是“村城”项目面临的新课题。

7.2与当地村民的关系处理如何，将关系项目的成败。由于项目设在农村，与当地村民共享土地且同为邻居，不可避免会有利益和观念上的冲突。而各地的风俗习惯不尽相同，来自五湖四海的居民如何与当地村民建立和谐融洽的邻里关系，这需要物业公司付出更大的努力。

7.3建设绿色生态农业，需要准备相关人才和技术。生态农业是“村城”项目最大的亮点，是决定项目成败的关键。由于房地产向第一产业进军的例子不多，隔行如隔山，建设生态农业所必须的人才和技术是一个关键。在传统的耕作上优化，选取适合当地的优良品种，采用高效的生产模式，这些都离不开人才和技术的储备。没有一支专业的队伍去管理现代化的生态农场，“村城”项目将会陷入后继乏力的危险境地。

8 结语

“村城”项目将农村和城市生活当中各自优秀的部分组合在一起，形成一个包含第一产业和第二产业的房地产综合体。“村城”项目顺应时展，符合居民生活追求，一定深受消费者追捧。在不久的将来，“村城”项目一定会成为中国房地产发展的新方向，成为未来中国城镇化的典范。