“发烧”的学区房
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4月9日的长沙，天灰蒙蒙的，正下着一场雨。在岳麓区枫林路和沐风路的交叉口，百余名居民举着横幅和标语，把主干道堵了个水泄不通。他们愤怒地喊着口号：“我们要就近入学！”“开发商必须履行学区房承诺！”……一位老妇一手打伞一手抱孩子，手肘夹着的标语滑落掉地，颇显狼狈；几位牵头的业主站在道路中间，不时拿着扩音器喊话，提醒大家注意安全；现场的人越涌越多，警察赶来维护治安，试图劝走情绪激动的居民……淅淅沥沥的雨中，现场两个五六岁的孩子正挤在一把大伞里，略显惊慌地看着眼前愤怒而失序的一切。他们用手小心地捏着“教育公平不公”和“退房”横幅的一角，头一抬，露出两张湿漉漉的脸。
愤怒的居民们是附近弘德好莱城小区的业主，维权是因为“说好的学区房‘变了味’”：业主们3月底收到通知，发现自己2013年高价抢购的名校“岳麓区实验小学”学区房被舍近求远地划到了该小学新建的西校部，距离比家门口的岳麓实验小学本部远上20 分钟步程。业主刘女士很愤怒：“买房时开发商出示了与学校签的协议，说一定能上家门口的岳麓区实验小学。现在突然变成距离远，教学质量又说不清楚的新建的学校，这不就是变相在骗我们吗？为什么单把我们丢那边？划分的依据是什么？说好的就近入学呢？”面对这样的指责和疑虑，开发商称“不知情”，把矛头指向负责划片的教育局，教育局给出的答复则是“学区政策逐年调整，‘就近入学’指的只是原则上的‘相对就近’。”
业主维权行动进行到下午仍无进展，随后居民与警察产生了较为激烈的肢体冲突，两位牵头组织者被带走。之后，其他业主变得“噤若寒蝉”，他们删除一切相关网贴，接受孩子步行20分钟去西校区上学的方案，只为被带走的邻居能早日归来。一个多月后，两位被带走的业主保释回家，律师称将争取“缓刑”。
另一位家长陈女士叹着气：“只能妥协啊，谁还敢再闹？我后来上网查，发现全国各地都有类似的无法兑现的学区房，为什么国家不管呢？光听说今年出了个不让登学区房广告的规定，有什么用？大街小巷不照样还贴着这些广告吗？我是个医生，但自己都快被学区房整出精神病了！”
谁掌握学区房的“生杀大权”？
在内地，学区房价格畸高已不算新闻。现在的学区房越来越像个张牙舞爪的“怪胎”，“一房难求”“无法兑现”“天价数字”等不断刺激着公众的神经。
3月，一条“北京西城区文昌胡同某破败的重点学区房卖出每平方米46万元天价”的新闻被媒体报道，引起大众哗然（央视随后通过调查，证实这是条假新闻，成交的天价学区房系子虚乌有）。4月，一位“移民爸爸”走红网络，他的困扰是“拥有500万元，孩子要上学，是购买学区房还是移民美国？”他提出的移民选择以及身上“中产阶层代表”“北漂成功典型”等标签刺痛了网友，学区房的问题再次被推上舆论的风口。
如果把学区房市场比作争夺教育资源的战场，学区制就是重要的战场规则。学区一般指的是义务教育阶段学校招收学龄儿童的居住范围，学区房则是对应的房产资源，结合了学校、地区和房地产三个概念。
目前来看，“就近入学”是学区制的基本原则，但一个义务教育小学服务哪些小区，一般受到历史、区位、人口和合作关系等多种复杂因素影响，具体学区边界的划定与调整由各地主管教育部门负责。
对许多有一定办学历史和经验的好学校来说，复杂的权属和利益关系使其划片十分严格，也使政策附加的资源价值直接转化为学区房房价。
21世纪教育研究院副院长熊丙奇告诉《凤凰周刊》：“理论上，开发商及中介没有资格向业主承诺百分百能上某个学校，因为决定权都掌握在负责划片的教委手里。划片标准不是单一的就近入学，它很复杂，且逐年调整，上不了家门口的小学也完全可能。”
今年2月份教育部发出通知，要求各地要科学确定划片方式，并明确“就近入学并不意味着直线距离最近入学”。
对此，中国教育科学研究院研究员储朝晖认为：“政策是政策，但教育部门每年在做划片规划时也不能闭门决策，应实行民主协商和听证，把居民意见纳入决策程序。大多数城市在这方面还很欠缺。”
学区房“高烧不退” 众家长趋之若鹜
学区房价格 = 普通房产价格 + 入学名额价格，学区房除了基本的居住属性，显然被附加了更多的教育和金融价值。以北京市为例，重点小学周边学区房溢价率普遍可达20%，入学名额越稀缺，溢价率越高。
在北京的二手房交易网站上，核心地段的学区房最高标牌价仍可达48万元/O，西城区金融街学区均价达14万元/O，“学区房=高价”成为被广泛接受的思维定式。央视新闻在调查“天价学区房”时发现：所谓的天价房是被标榜出来的，并未实际成交，其存在意义或许是为了提高学区房的定价标准以及购房者的心理价格预期。
北京最优质的基础教育资源集中分布在西城区、海淀区和东城区，这些区域内已罕见新楼盘，所谓的名校学区房基本集中在二手房交易市场里，学区划定相对稳定。以坐拥29所市重点小学的西城区为例，对口小区数量为343个，在整个北京市分布密度最大，这也成了西城二手房中介拍着胸脯贩卖的资本。
宋先生是西城最火学区之一“金融街学区”的二手房中介，他在推荐一套68O售价950万元的宏庙小学学区房时分析道：“房源很紧俏，喜欢要抓紧，有时上午挂的房下午就没了。金融街有最好的教育资源，实验二小、宏庙小学都是排名前几，名声响当当。我推荐这宏庙小学不仅名气大教学好，还具备直升北师大附中的资格，性价比很高了。而且咱这块还有不少中央部委和银行总部，房子需求量大，房价一直在涨，将来孩子上完学再转手卖出，您还可能赚一笔！”
一位刚刚买下该地段学区房的家长和记者聊到：“学区房贵？北京哪的房子不贵？它比其他房子贵出的那部分，你没办法衡量是否合理，谁都不知道稀缺资源该如何定价。”
宏庙小学附近的老住户李奶奶也证实了这一点：“我们小区房子不愁卖，周围邻居换了一波又一波。现在房价是有点离谱了，但有钱的人还是不少，都舍得给孩子投资。金融街乃至整个西城都是块肥肉，大家都跑来抢。”
链家的学区房销售冠军冯波，头顶着“百万经纪人”“链家买卖TOP1”等光环，他告诉记者“学区房好不好卖，首先取决于该学校和学区的实力，其次是房子的大小。同等条件下，房越小越好卖，50-70O比较适当，因为又可以居住，总价也相对低，更好流通。”经过多年观察，冯波还发现一个规律：“在西城区买学区房的家庭，一般都是有一定经济基础的中产以上家庭，他们名下常常有其他房产，以房换房的现象也非常多。”
中产家庭：“我们没得选”
学区房高昂的价格已成为目前最大的择校门槛，这违背了义务教育的基本精神。北京大学教育学院学者哈巍在研究中指出，以“就近入学”规则为主的政策只是将择校费转移到了学区房的价格上，难以促进义务教育公平均衡发展，相比于传统择校形式，“以房择校”导致空间上的“居住群分效应”，使得不同阶层群体受义务教育的机会差距扩大，不利于社会阶层流动。
所有家长都望子成龙，中产乃至富裕家庭的家长更是如此，都想让孩子接受更好的教育。但中国目前仍存在着资源与需求的巨大缺口，优质教育资源十分紧缺。既然学校分“三六九等”已是既定事实，那么有条件做选择的中产阶层家长们就不得不去承担这种紧缺带来的成本。
宏庙小学的教师魏玮（化名）谈起学区房显得很无奈：“其实各小学资质上的差距也没有家长们想象的那么夸张，那些所谓前十名前五名的排名并不是权威教育机构排出来的。学区房价格虚高和家长不理性的行为有一定关系。”
面对外界的指责，家长张女士很不服气：“好的学校师资和升学条件明显好很多。指责家长的人都搞错了重点，我们也是受害者，没得选啊！我和先生在北京打拼十多年，算中产家庭了吧。为孩子投资，不想输在起跑线上，能买得起为什么不买？我在这生活工作，没法移民，想上好学校，不买怎么办？”尽管卖掉了两套郊区房才换上一套西城区60O的重点学区房，从事金融工作的张女士还是觉得这房买得值，她形容这是个“能者居之、物竞天择”的“刚需游戏”：“总比靠找关系择校来得公平吧，那样我家孩子可能一辈子也上不了西城区的小学。”
张女士还告诉记者“以后会把房子卖出去换初中学区房”，当被问及“如果政策改变或是教育资源相对均等了，房子不好卖了怎么办”，她显得很自信：“还早着吧。现在应该会一直涨，就算学区政策微调，西城区整体的教育资源优势很难被影响啊，依然会是香饽饽。”
“我觉得西城的教育质量整体更好，不仅体现在学校资源上。比如我孩子要学钢琴，我就能在附近中央音乐学院请更好的老师，想学芭蕾也能在北京舞蹈学院上更专业的课。”北京某高校教授李燕（化名）在接受采访时毫不掩饰自己对西城区学区房的向往，但她却恰恰因为买学区房而惹上了一场官司。
“我们中产阶层被绑架了”
李燕2015年通过链家地产购买了一套西城区阜成门外第一小学的二手学区房。当时由于李燕手头尚有旧房未卖出，还不具备购房资格。在中介的建议与协调下，李燕一边与中介、房主签订了购房合同，一边与房主达成口头协定“万一旧房未及时卖出，则将其父母户口迁入北京，将所购学区房转至其父母名下以便落户，不会影响孩子上学。”李燕回忆：“中介当时拍着胸脯跟我说没问题，说很多人以房换房，都这么做。”
然而，当李燕发现旧房真的转手困难，只好带着父母与中介、房主当面签“转户协议”时，房主却变卦说不卖了，并且要求李燕赔偿60万元违约金。“我当时就傻眼了，马上觉得被中介和房主联手坑了，也怪自己法律意识不够，太轻信他们。有朋友猜是因为房价大涨，房主觉得卖亏了才出此下策，我才恍然大悟。可你说，做人基本的诚信在哪里？” 2015年北京主城区重点学区房周围200米以内房价溢价率
聊着聊着，李燕的语速变得有些急，她说官司已经进行了1年多，开庭三次都调解无效，孩子已经五岁半，上小学迫在眉睫。“一年下来这边房价翻了近一倍，打官司过程中我旧房也卖出了，但这些钱现在也不够买这附近学区房了，进退两难，我算是被这个房子绑死了。”
李燕接着说道：“这事我自己有疏忽，但中介也不负责，甚至不愿意出庭作证。最关键的是房主特别强势，毫不让步。太无奈了，谁叫现在是卖方市场呢？我这绝对不算个例，不信你去西城区法院问问，学区房纠纷的案子多了去了。”
最后，她叹了一口气：“我就是太老实了。当时有人建议我和先生用假离婚解决落户问题，那样会简单的多。我没料到事情会成现在这样，所以没同意，但听说很多人都用这招。你看看把人都逼到什么地步了？我觉得很无力，陷阱和花招太多，买学区房简直是对中产阶层的新一轮绑架。”
北京市第一中级人民法院2015年的一份调研报告显示，从2007年开始，在二手房买卖过程中因户口问题产生的纠纷在逐年递增。一中院民一庭法官张洁芳表示：这类官司多发生在优质教育资源集中的海淀、西城和东城三区，“尤其是近些年，学区房买卖中的户口纠纷尤为突出，购买后不能落户，会打乱孩子的入学计划。”
另外，受整体房价上涨或学区调整因素影响，每年都会出现一批“二手学区房卖家坐地涨价，毁约成风”的新闻，为了将房子卖出更高价格，卖家甚至不惜向家长支付几十万元的违约金，因为“总房价涨了上百万，就算先赔几十万，还是赚了。”
除此之外，常见的学区房官司还包括因“无法兑现学区房”引发的业主与开发商的纠纷、因“就近入学学区划分”引发家长告教育部门的案件等。从目前已宣判的几个案子来看，由于缺乏法理和事实依据，法院判决结果往往是原告家长败诉。
学区房的“退烧药”？
近年来，学区房一直被认为是“硬通货”，前提就是“学区房=更优入学名额”，其使用价值会一直保持不变，甚至增值。然而，学区房的优势真的会屹立不倒吗？事实上，政府一直在想办法给学区房“退烧”：
2014年北京市实行新“教改”：包括学校撤并、小升初直升、“九年一贯制”等措施，希望通过学区联盟、大校年级组制、教育集团、教育集群制等方式，实现名校和弱校之间的教育资源均衡配置。
2015年，教育部展开部署：“到2015年，19个大城市所有县（市、区）实行划片就近入学政策，100%的小学划片就近入学。”划片入学后，买高价学区房也未必能确保上名校。
2016年2月，教育部规定“在择校冲动强烈的城区，推行多校划片”。“多校划片”即一个小区对应多个小学初中，用“电脑派位”分配学生入读的学校。用教育部基础教育一司司长王定华的话说，此举是为了给学区房降温，让教育资源更趋均衡。
2016年3月，有报道称北京市海淀区9月起将全面实行一套房产“6年一学位”政策，即一套学区房在6年内，只能有1个直系子女就近在学区内入学，二胎除外。
针对目前的多校划片等降温学区房的政策，熊丙奇有自己的解读：“政府为了抑制家长择校和买学区房的冲动，设定了比如6年一学籍、积分入学、多校划片等框限，可这都是限制公民权利，走错了方向。购房以及就近入学都是老百姓的权利，凭什么买了房，不让学生就近入学？多校划片增加的是学区划分的不确定性，让家长变得更没安全感，存在很多风险。这种措施治标不治本。教育部后来也明确说过：‘多校划片是阶段性的举措，最终还得回归单校划片。’根本途径应该是政府积极作为，推动义务教育均衡化。” 2016年3月7日，北京西城区文昌胡同墙壁上张贴的自购平房广告。日前，位于北京西城区文昌胡同的一间11平方米平房，起先中介标价460万元出售，因住房地处重点小学隔壁，购买者为了子女教育，彼此互拼房价，最终以530万的价格成交，创下了近期学区房单价的最高纪录，每平方米40多万元的房价堪超迪拜房价20余倍。
北京理工大学教育研究院教授杨东平也认为：“为了治理学区房的乱象，在制度层面，要出台切实推进缩小学校办学差距、促进义务教育均衡发展的政策。”
北京师范大学教育管理学院院长顾明远在一次采访中谈到：“学区房价格很大程度上可以作为义务教育是否均衡的晴雨表。”2006年的《义务教育法》明确规定要促进义务教育均衡发展，各级政府的职责是合理配置教育资源，缩小学校之间办学条件的差距。转眼十年过去，从学区房价格的疯涨能看出义务教育不均衡状况依旧严重存在，各级政府及相关官员的职责并未落到实处。
对此，储朝晖表示：“归根结底，这涉及到权力的均等，要想达到教育资源均衡发展，势必要弱化政府手里的权力，不放权怎么改革？”
由此可见，义务教育均衡的改革以及学区房现象的缓解道阻且长。但从短期来看，学区的划分随教改的政策而变，学区房也不一定再能直接等同于某个“高价”的入学名额。如果有一天，教改政策真的逐渐完善并发挥作用，教育资源的分布变得相对均等，那么高价学区房的逻辑便将不复存在。这样一来，今天中产阶层趋之若鹜、进行价值传递的优质教育资产――学区房就极有可能变成一个个五光十色却一碰即破的泡沫。