商业银行商用物业抵押贷款风险的防范

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商用物业抵押贷款是指银行向拥有商用物业的企事业法人发放的，以其所拥有的商用物业作为抵押物，并主要依靠该物业的经营收入进行还本付息的贷款。该贷款业务自开办以来快速发展，但由于部分银行对该贷款管理精细化程度不够、风险防范不及时，与收益相伴而生的贷款风险接连暴露，致使该类贷款不良额大幅上升。

一、商用物业抵押贷款的主要特点

（一）商用物业难管理

商用物业主要是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理规范、能够合法租赁且综合收益较好的商业或工业营业用房、办公用房。较高的准入条件决定了较大的管理难度：一是用于贷款的商用物业必须权属明确，并办理了合法、有效的产权手续；二是要求借款人必须及时将物业租赁合同向当地政府房产管理部门登记备案；三是受利益驱动及其他原因，借款人和商用物业承租人、租户等之间易发生经济纠纷。

（二）资金使用难监控

一是借款人大都为从事房地产或相关行业的企业，关联交易频繁，加之房地产开发的利益驱动，极有可能将贷款资金挪用到关联房地产企业用于房地产开发。二是银行虽明确规定贷款不得用于置换不良贷款，但少数借款人仍通过多种途径将不良房地产开发贷款重组为商用物业抵押贷款，变相挪用信贷资金。

（三）还款资金难封闭

一是借款人虽在银行开立账户专门用于归集商用物业经营收入，并承诺接受贷款行对其物业经营收入、支出款项的封闭式监管，但仍有少数借款人诚信不足，多头开立银行账户，或擅自提前一次性收取多年以上的租赁收益等逃避银行对物业经营收入的监管。二是对借款人将除租金收入外的其他经营收入来源作为还款来源的，较之租金收入更是难以落实其来源的可靠性。

（四）缓释作用难奏效

一是抵押物价值受市场影响波动大，银行在贷款发放前对贷款抵押物确定的评估价值与当前市场公允价值，以及最近一次评估价值与贷前评估价值一般都有较大差异。二是贷款期间内，借款人虽然根据相关规定要求办理抵押物的财产保险，但因未在所投保险的保险单中明确贷款行为优先受偿人，一旦风险事件发生，第二还款来源不能发挥风险缓释作用。

二、商用物业抵押贷款风险事件的成因分析

（一）客户经营中的主要问题

1. 企业实际控制人过度扩张。部分客户的实际控制人为了追求高额利润，盲目扩大经营范围，由其直接或间接控制的多家公司分别进行运作管理，集团内部财务资金高度集中，关联交易频繁，一旦其中一个公司出现问题，可能使整个企业陷入困境。

2. 企业在商用物业租赁过程中极易发生经济纠纷，导致其经营管理受到较大影响。鉴于商用物业租赁业务牵扯面广，涉及企业股东和商用物业承租人、众多的租户等多方面，贷款期间，一旦因客户与任何其它单位发生经济纠纷，极易出现其银行监管账户被冻结，公司大股东或实际控制人因涉嫌经济纠纷被当地公安机关拘留等不良后果，甚至作为经营收入重要来源的商业物业也可能连带被查封，客户经营随即陷入困境，最终导致物业租金等收益不能正常归集。

3. 企业不严格遵守国家有关商业物业管理制度，导致银行还款来源得不到有效保障。客户在申办信贷业务时，少数企业违反借款人应将商业物业租赁合同及时向当地政府房产管理部门登记备案的相关要求，也没有全面、真实地向贷款行反映其与外单位已有的经济纠纷问题，甚至出现擅自将抵押物拆除、转让、捐赠、私自销售或重复抵押等不良行为，很大程度上削弱了贷款银行权益。

（二）银行内部管理中的主要问题

一是贷前调查不深入，客户选择不审慎。贷款发放前，经办机构对客户存在的经济纠纷、在他行曾有不良信用记录等情况，没有进行细致调查和给予足够的重视，加之此后在贷后管理中又发现客户的一系列不诚信行为，反映出少数银行在商业物业抵押贷款业务办理过程中，经办机构对风险分析不够细致，在客户选择上审慎性不足，准入把关不严。

二是贷中审批不严谨，风险判断缺乏独立性。贷款审批时，合规性审核人员依然未对客户存在的经济纠纷、在他行曾有不良信用记录等情况向经办行进行深入了解，部分审批人员对客户的授信风险没有形成独立的见解，且风险判断和审批结论高度一致，客户的潜在风险隐患仍未能得到充分揭示，贷前调查的不足在审批环节没有得到有效堵截和管控。

三是贷后管理不细致，问题整改不及时。经办机构没有提前发现信用风险事件发生前的各类先兆性迹象并及时预警，也没有通过贷后回访以及现场和非现场核查等手段逐一查实客户已经出现的异常情况，丧失了及早采取保全应对处置措施的时间和机会；对贷后管理和风险排查中发现的问题，没有采取有效应对处置措施，后续整改力度不够，潜在风险隐患最终演变为资产损失。

四是履岗尽职不到位，问责处理不严肃。贷款行在贷前调查、贷中审批和贷后管理环节，对未能及时发现借款人未将商业物业租赁合同向当地政府房产管理部门登记备案、私自销售已抵押商铺，以及贷中审批风险判断缺乏独立性、贷后管理问题整改不及时等问题，没有及时采取有效堵截和管控措施，反映出银行相关岗位人员的不尽职或失职行为依然不同程度的存在。在此后的责任处理环节，也未对存在不尽职和失职行为的相关人员严格追究责任并进行严肃处理，以致少数经办机构短期内接连发生商业物业抵押贷款风险事件。

三、商用物业抵押贷款风险防范对策

（一）加强业务培训，增强合规意识

狠抓业务人员业务理论和职业操守的学习和培训，确保每一位商用物业抵押贷款业务办理人员，在熟知国家及相关主管部门有关商用物业管理、银行业商业物业抵押贷款管理等相关制度规定的基础上，自觉遵守、严格执行各项管理要求，不断强化风险意识，确保业务办理合法、合规。

（二）强化信贷管理，主动应对风险

1. 加强贷前调查，切实把好准入关口。一是要优选贷款客户，优先选择资信较好、经营管理经验丰富、财务状况较好、合作意愿较强的客户作为借款人。二是要严格商用物业项目准入，认真遴选优质商用物业项目，审慎介入零散出租商用物业项目，不得进入出租率、租金或抵押物价值持续或大幅下滑的物业项目，严禁违规以非自有商用物业抵押办理贷款。三是认真核查贷款用途，确保其用于商用物业在经营期间的经营性资金需求以及借款人统筹安排的其他合法资金需求，不得用于置换不良贷款。

2. 严格贷中审查，充分揭示潜在风险。一是要求合规性审查人员从严把关，在对客户资料信息进行严格审核的前提下，对客户是否存在经济纠纷、在他行有无不良信用记录等需要重点关注的关键细节进行深入了解，绝不放过一个疑点。二是审批人能够充分揭示客户的各种潜在风险隐患，对客户的授信风险应有独立的见解，形成独立的风险判断和审批结论，在审批环节对贷前调查的不足，及时采取有效的堵截和管控措施。

3. 细化贷后管理，及时化解风险隐患。一是持续关注借款人财务状况、股权变动情况、商用物业出租情况等，通过密切监控租金收入账户、在商用物业内设置POS机等方式，切实加强租金收入封闭管理，防范租金收入外流。二是加强对抵押物的实物状态、价值变动、权证保管等状况的持续监控，按规定定期对抵押物业进行价值重估，在价值发生重大波动时，应加大重估频率，确保抵押品足值、有效。三是加强对客户和项目的跟踪管理，密切关注监管机构和外部审计机构发现的问题，及早化解风险隐患，确保银行资产安全。

（三）严格责任追究，严肃责任处理

建立奖罚分明的激励约束机制，进一步加大责任追究和问责力度，对存在不尽职和失职行为的相关人员严格追究责任并进行严肃处理；持续提升员工责任意识，不断夯实风险防范基础，坚决杜绝商业物业抵押贷款业务领域的恶性违规问题。