京沪穗二手房交易款如何监管

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目前，北京、上海、广州等国内二手房交易比较活跃的地区，对资金安全监管方面的做法有什么不同呢?记者分别就各地的具体做法进行比较，通过对比让各地的买家、卖家更为透彻地了解监管程序，从而真正保证交易资金的安全。

日前，建设部、中国人民银行联合颁布了《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，二手房交易结算资金安全问题再次受到普遍关注。

二手房交易资金之所以受到民众普遍关注，主要是由于买卖双方在交易过程中均处于弱势地位，在信息并不透明的情形下，不断发生房产中介公司挪用、侵吞二手房交易结算资金的恶性案件，这严重侵害了买卖双方的权益。继上海在2005年春季试行二手房资金监管以来，北京也在近日宣布对二手房交易结算资金施行监管，各地陆续开始在二手房交易环节引进监管体系。那么，北京、上海、广州等国内二手房交易比较活跃的地区，对资金安全监管方面的做法有什么不同呢?记者分别就各地的具体做法进行比较，通过对比来发现其中的不同之处。

北京：资金监管自行选择

北京有关方面在近日宣布，从4月15日起对二手房交易资金施行监管。

二手房资金监管对于买卖双方，尤其是对于买家来说，可避免购房款被中介机构挪用甚至被侵吞，从而使得资金的安全得到保障。北京市建委规定，如果是选择通过中介公司来进行二手房交易，必须选择资金监管。当然也可选择自行划转交易结算资金，不过需签订一份《存量房交易结算资金自行划转声明》，在办理转移登记手续时提交给交易管理部门。

如果想要对交易结算资金进行监管，与此前的交易过程有何不同呢?据介绍不同之处主要在两个方面：一个是在签订买卖合同时需确定是否采取资金监管，若采取，买卖双方需与保证机构签订《存量房交易结算资金划转协议》，否则，需签订《存量房交易结算资金自行划转声明》。其实这两个文件签订也很简单，手续并不繁琐。二是买卖双方在各项税款交纳完毕、产权过户完成、买方取得产权证后，卖方增加一个手续就是需要到房屋所在区建委领取“转移登记办结单”，并将其提交给保证机构，由保证机构通知相关银行将房款放至卖方个人账户。

上海：资金监管难执行

上海在此前宣布对二手房交易结算资金施行监管，但是直至目前资金监管政策尚未落到实处。记者从上海各二手房中介机构了解的信息显示，资金监管难以执行的主要原因是因为过程太繁琐，交易过程太长，大多数人宁愿选择不进入资金监管程序。

通过与北京的二手房交易资金监管程序对比，记者发现最大的不同之处表现在几个方面：

首先是在于上海方面需要先在交易中心受理处提出挂牌申请，此后才能进入下一步交易环节，而北京则不必如此，只需按照传统的方式，将房源在中介机构挂牌即可。

其次是资金监管账户的开立时间节点也有所不同，上海的做法是等到在买卖双方签订买卖合同之前便需要建立监管账户；而北京则选择在签订买卖合同之后建立资金监管账户。

记者从上海部分中介公司了解到，由于各种各样的原因，上海虽然早在2005年春季就开始推行资金监管措施，但至今收效甚微，很多人宁愿冒着资金被挪用的风险而不愿意选择资金监管程序，这到底是为什么呢?上海德佑地产交易部工作人员杨永俊分析认为，这有可能是因为选择资金监管之后，卖方无法尽快拿到钱款而导致他们不愿意选择该程序。

广州：尚在摸索之中

广州在推行二手房交易资金监管方面稍许有些落后，据了解，广州市还没有正式推行资金监管措施。但记者通过各种渠道得到的信息显示，广州市房管局在今年春节后曾对穗各中介公司下过口头通知，让各公司自行引进监管账户。

根据设想，广州市房管局希望买卖双方交易时，可以先把定金等房款存入具有公信力的第三方账户进行监管。在确保交易安全完成后，卖方可以直接从该第三方领取房款，既避免交易中“吃差价”，也可以避免假业主卷走房款等情况。如果资金出了问题，该监管方也可以负起责任，真正保障交易资金的安全。初步拟定免费服务，不会增加交易的额外费用，买卖双方可自行选择是否加入。

不过这种设想尚未真正变成现实。广州中原天河区总监潘婉霞告诉记者，目前广州还没有推行二手房交易资金监管程序。“在今年春节后我们曾经接到口头通知，称要开始试行资金监管措施。但是目前还没有见到主管部门的具体措施。”她说。据了解，目前广州有中介公司号称已经引入了监管账户，但业内对此不以为然。潘婉霞告诉记者，这些公司只不过在银行开设一个账户罢了，到底能否切实起到监管作用不得而知。

据潘婉霞介绍，目前广州二手房交易过程中，对于一次性付款的交易来说，房款主要分两次支付给卖家，第一次是在办理申请过户手续的前一天，将首笔房款(约总房款的30％)支付给中介公司，在缴纳契税并凭契税完税证递交过户手续之后，这笔房款将由中介公司转交给卖家；剩余的房款则在领取房产证的前一天由中介公司代收，等到买家领到房产证之后，再转交给卖家。也就是说，房屋买卖资金必须经中介公司之手，而在这过程中是否被挪用甚至侵吞，则完全要看中介公司的信誉了。潘婉霞坦承，此前广州的确发生过不法中介公司卷款潜逃的情形，“正是因为有这样的情形发生，广州才准备引进二手房交易资金监管体系。”她说。

自我保护意识不可或缺

如果要保证交易结算资金的安全，引入具有公信力的第三方对其进行监管是十分必要的。而对于目前已经实行监管的地区来说，一定要将该程序纳入交易环节中来。

在传统的交易模式中，买家一般不大情愿在尚未办理房产证过户的前提下将购房款(或部分购房款)交给卖家，但苦于资金无处存放，房产中介便顺理成章地成为“理想”的监管方，但这在现实面前却变成了买卖双方的一厢情愿。北京坚石房地产公司诈骗案曾利用诈骗手段，非法获取379万元，震惊全国的北京“佰家事件”，以及天津“汇众卷款案”、大连“力天事件”等等，都无情地昭示着，把交易结算资金交与房产中介公司监管，等于是与虎谋皮。

记者在采访中了解到，在北京、上海，如果将交易结算资金存入监管账户之后，必须在所有交易手续全部办理妥当，买家取得房产证之后，监管机构才会将购房款项转入卖家账户，而传统方式是在办理转移登记申请之后，便会将第一笔约30％的房款打进卖家账户，两种方式的时间差为20天左右。

记者认为完全没有必要为尽快拿到购房款而置资金安全而不顾，这也是本刊在此之所以介绍并比较各地的资金监管程序根本原因所在，通过比较能让各地的买家、卖家更为透彻地了解监管程序。当然，也许选择该程序会使得交易过程变得繁琐一些，但是却能够真正保证资金安全，这何乐而不为呢?