浅析中国房地产泡沫问题

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【摘要】由于当前房地产发展态势良好，但是基于各种国家调控和管理机制都逐步完善，导致国内房地产开发行业迈向了泡沫经济时期，房地产泡沫产生的原因是由于投机过度等不同诱因，导致房地产价格不断飞涨，并失去了正常涨幅状态。当房地产发展良好时，由于地价不断提高，价格不断提升到最高阶段，市场内供应性发生变化，导致房价直线下落，经济泡沫从此破灭。此现象的出现，导致房地产经过绚烂性发展后，整个地产行业突然发生触底问题。

【关键词】地产 涨幅 泡沫 供求

在大约三年前，房地行业还发展态势非常迅猛，当时市场需求性非常大，地产价格也逐步提升，众多开发商都进入此领域争夺相关市场份额。但目前当地产行业却进入了冷却期，发展水平开始处于滞缓状态，导致这种现行主要原因不仅是国家进行了政策调控，本质上来讲是由于此行业内部竞争性过程中具有一定问题，并最后造成房地产行业处于当下不景气状态。从经济性视角来分析，房屋r格的下降主要原因是由于泡沫经济造成的，另外，出现此状态的主要诱因还有多方面性，下面就对于房地产经济泡沫所具有的特点进行进一步分析：

一、房地产泡沫的特征

国内相关房地产文化性发展时间不长，正是由于这种文化的产生，才导致房地产开发得到更多大众的重视性，而房地产价格发展形势也是大众非常关注的部分。从房地产行业的发展近年态势来看，可体现出从高处逐步下落的过程，从1997年直到2010年间，房地产行业得到良好性发展，但是经过绚烂的发展后，还是逐步进入的衰退期，可见国内房地产发展进入了一个发展滞缓状态，而造成此现象的主要诱因有哪些呢？

（一）房价持续上涨

由于社会经济不断发展，而且大众生活水准性也在不断攀升，房屋价格提升也是历史发展的必然结果。但是由于我国市场经济还需要不断加强并完善，房屋价格浮动性，应该与大众生活水平相适应，但是国内房屋价格却出现了前所未有的发展状态，价格提升速度非常快，于此同时房屋项目也在不断提升其建设速度，在上个世纪九十年代时期，各城市中的房屋价格出现了迅猛涨价形势，由于此时商品房销售数量有限，市场需求性比较平衡，所以未出现泡沫经济相关问题，但是来到二十世纪以后，城镇化进程不断加快，更多的人口都流入了大城市，使得住房需求性提升，同时为房地产的发展创造了难得机遇，于是房产行业发展得到了空前发展性，而且导致很多企业都开始对房地产行业进行投资，最后导致房屋市场的供需性平衡性得到破坏，严重影响了房地产价值性，有些地区的居民对于过高的房价不能有效承担，并逐步形成了房地产泡沫。

（二）房价收入比过高

房屋的价格对于房产地产行业获得经济效益具有一定影响力，房屋价格的浮动性也是产生经济泡沫的原因。房屋卖出的价格对于房地产开发商经济收入具有很大作用。国内的房地产商都是为了获得更高的经济收益而进行项目运作，并在房地产开发过程非常关注不断管理各项目成本。但是房产开发进度过快，导致出现了开发的过度性。观察房地产开发与大众需求来说，它们之间具有一定的联系性与矛盾性，房地产一直追求获得更高利润性，但是大众却更多的关注其价值性，但是过高的房屋价格，还是会导致更多的居民不能承担如此高昂的房屋价格。

二、房地产的泡沫化对我国的危害

房地产行业所出现的泡沫形象，还不能对其行业发展具有致命性打击，但是仍然会影响其发展速率，并对于国家经济调控具有错误引导性。

（一）房地产泡沫的长期存在导致了房地产市场产品结构失衡

当下国内房地产行业发展中，在规模性较大的城市中，其配置结构具有一定问题：高档房屋产品过多，刚需性房屋产品较少，面积较大的户型种类较多，但是小户型房屋数量过少。通过分析从2005年上半年投资结构发现，处于收入较低居民中，对于经济适用房的需求性减少了14.k60，导致经济适用房和一般性住宅的比例出现了变化，并同比2004年具有更明显的减低性，进一步造成了房屋供求出现了失衡性。

（二）房地产泡沫的长期存在对金融系统带来巨大的金融风险

由于房地产贷款具有一定的风险因素，而且部门房地产开发企业在进行商业贷款过程中会出现不良信用性，通过统计发现，在农业银行和中国银行中所体现的不良贷款率很高，但是工商银行与建设银行的不良贷款率并不高。另外，当下个人买房贷款的不良信用率很小，但是基于房屋税收政策的不断建立，同样会影响到购买人的偿还能力。

（三）房地产泡沫的长期存在易引发政治和社会危机

由于房地产泡沫已经出现破灭性预兆，将会对经济产生较大影响，并导致很多工厂破产，社会中的失业现行比较严重。而且处于经济危机状态下，也导致更多犯罪事件时有发生。观察马来西亚房地产发展过程，在1997年其房地产泡沫开始破裂，而且当年的犯罪率对比1996年比例数值提升可38%，在1998年第一季度中其犯罪率对比1997年比例数值提升可53%，由于本地居民对于经济危机非常不满同时造成了社会危机性不断攀升。

三、结语

通过分析研究可以看出，泡沫经济的产生都是由于经济利益问题所导致的。大众需要在社会生活中争取更多的经济收益性，房地产开发企业也非常关注提高经济收益，但是在获得更高收益过程中，需要进一步考虑市场经济发展适应性。正是由于房地产开发的无序性以及没有受到国家具体有效管控，导致在一定时期内发展状态过于迅速，并没有关注居民购买的承受性，导致行业发展处于滞缓状态。如果不能提升购买方的购买欲望，则会导致项目建设过剩问题。可见，为了促进房地产行业未来发展具有一定的稳定性以及有序性，需要以务实的态度进行市场分析，并关注如何才能避免泡沫经济生产。

参考文献：

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