新形势下中国地产开发的10大理念

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经过20多年的开发实践，我国房地产业的开发理念和规划设计水平越来越得到提升，土地供应也日益规范、公开。地产商仅凭地段、设计等方面的优势很难脱颖而出，开发效率被放置重要位置，包括建筑施工周期、资金运转周期等。今后，开发企业的实力会继续体现在效率和品质上，在如此态势之下，与时俱进的中国房地产业不断涌现新思维、新理念。

一、“节能省地”理念

绿色建筑的涵义包括3个方面：第一是为人们提供健康、舒适、安全的生活、工作空间；第二是在建筑物的全生命周期中，即从建筑材料生产、建筑规划、设计、施工，到使用、维护，直至拆除回用的全过程，均实现高效利用能源、土地、水、材料等资源；第三是最低限度影响环境。中国绿色建筑的核心是节能、节材、节水、节地、保护环境，共“四节一环保”。而近年来陆续出现的生态住宅、健康住宅、低能耗建筑、资源循环型建筑等，都是围绕“四节一环保”提出的。

二、“亲情和谐”理念

亲情和谐住宅小区，是一种以增进亲情、追求和谐为目标，同时精神文明倡导与设施条件保证相结合的和谐新区。它的内涵包括有利于维系与增进家庭亲情、邻里亲情和社区亲情（即住宅小区物业管理的亲情服务）等3方面。其户型大致可分3类：首先是近居型，在住宅小区内专门建设老年住宅楼，与子女就近居住（适合中小户型住宅）；其次是邻居型，在一栋或一层住宅楼内专门设立老年户型，与子女相邻居住（适合中小户型住宅）；最后是合居型，即在一套住宅里专门设立老年居室（适合大户型住宅）。从设施条件上看，不仅要充分规划、设计好邻里交往场所，特别是院落的户外休憩设施，还要为老年人住的房屋从结构到装修均提供专业化的“适老设施”。

三、“创意地产”理念

创意两字要贯穿产业链的各个环节，从理念、策划、规划、设计、建造，直至营销和物业管理，均应该讲究创意思维与布局，从而形成整个产业链的创意组合，以提升品牌效应和无形资产。

理念创新。从品牌的定位、设计，到品牌战略的实施、反馈，各个环节能否创新，最根本要看企业文化中是否有“创新”理念。如有有因循守旧，抱残守缺的固执旧念，必将不会有行业的创新之举。

策划创新。除建筑结构、造型外，还包括功能创新。例如把旧厂房、旧仓库改造成画廊、艺术中心、设计公司和酒吧用房，这就是典型的功能创新。比如以“运动就在家门口”为打造标语的住宅小区，则是人居环境功能多元化的成功创新。

营销创新。要辩证看待“酒香不怕巷子深”和“好酒也要卖力推销”的观念。随着“以产品为中心”逐渐向“以消费者为中心”转变，房地产商应进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段并用。

服务创新。房地产的产品正日趋同质化，更多开发商把目光转向在售前、售中、售后的各个阶段提高服务质量，从而增加关于产品附加值部分的创新。

管理创新。例如建立职业经理人制度、导入质量认证制度、形成完备的人才使用机制、拓宽融资渠道等。

物业管理体制的创新。物业公司大而全、小而全，既加大了开支，又浪费人力。其实，完全可以探索“管理层与劳务层分开”的办法。即成立若干个清洁、绿化、修缮、保安等专业化劳务公司，同时为一个或几个物业公司提供服务。而小区物业公司则作为最高管理层，主要负责大方向的协调、调度和监督。

四、“科技地产”理念

以高舒适度、低能耗、恒湿恒温技术作为核心的科技主题地产，可谓一种崭新的地产运作模式。它不仅科技含量高，与政策契合度高，且前景一片光明。未来打造科技地产，一方面我们对于大众化、普及型住宅，不能强制都采用高科技，但需要尽量提高科技含量，特别对于太阳能利用在内的普及型、低成本、高效率的实用技术和新科技成果的应用，倡导通过“低投入、高产出”方式来实现建筑节能和居住环境改善的目标；另一方面，我们应当开发出可以代表中国住宅水平的高新住宅科技，并在条件允许的前提下予以推广、应用。

五、“开放式社区”理念

今后的房地产业要大力提倡“融入城市”的开放式小区理念，以促进住宅小区与城市之间的和谐。

城市道路和小区路网有机衔接。城市规划道路穿越小区，提高了小区的“整体均好性”，让城市路网更加通达顺畅。

会馆、商服、医疗、幼托、学校等公共设施的共享。小区可充分利用周边已有公共设施，同时小区的公共设施也适当面向社会开放。

小区景观与城市共享，把靓丽的小区景观贡献给城市。亲水楼盘要做到海滨、江滨、湖滨地带与市民共享，不要演变成“封闭楼盘”和“封闭小区”。

划小管理单位。拆掉围墙、开放小区之后，小区管理上应划小管理单位，几栋楼形成围合，或者每栋楼单独管理。管理人员和居民之间彼此熟识，并配备电子安保监控设备，比筑起围墙更加安全。

六、“精细化设计”理念

想要实现“中小套型”和“中低价位”的双重目标，就要推行精细化设计之路。

精耕细作。精细化设计要求“螺蛳壳里做道场”，合理利用每一寸空间，最大程度上化解面积紧凑与功能齐全的矛盾，力求做到户型面积虽小却功能齐全。

精雕细刻。精细化设计要求充分体现个性化，也就是精心考虑各类生活细节。例如老人、小孩的住房有不同的生理、心理、行为特点，要通过细节设计来达到满意。尤其针对较为紧凑的中小户型，在细节上的把握要更贴心。

精打细算。必须做好个性化定位、定性分析，并通过计算机模拟实现定量化。整个过程，从风环境到能耗、采光、照明、噪音、消防等各方面进行模拟。例如做节能设计时，进行精细化计算，对不同朝向、不同楼层、不同部位采取差异节能方案，从而降低造价。

精挑细选。建筑材料和住宅设施要秉承实用、经济、美观原则，仔细选用。例如中小套型住宅设计，应选用轻薄、小巧的建材；在夏热冬冷地区，可适当采用外遮阳棚的节能措施。

精装细修。住宅产品精装修，被视作提升产品精细化设计的主要手段。它既能确保精细化设计创意不受影响，又能避免毛坯房在2次装修时所造成的部分额外浪费。

七、“住宅产业化”理念

住宅产业化，也可称为住宅工业化，想要推进住宅产业化进程，必须逐渐实现以下4个方面的战略转变。

1.理念上从“粗放型生产方式”向“集约型生产方式”转变。

2.实践上从住宅生产“工地化”向“工厂化”转变。

3.体制上从“分散”向“整合”转变。要把分散在各部门与住宅产业化相关的企业，如开发商、建筑商，以及其上游的供应商和下游的服务商等，都通过有效的组织形式（集团、联合体等）整合起来，形成紧密相连的产业链，塑造协同作战优势和品牌整合优势。

4.政策上从“单项”向“配套”转变。要利用税收、价格、信贷等经济杠杆，鼓励技术创新和体制创新，促进产业结构、企业结构和产品结构的合理调整。

八、“品牌”理念

在中国房地产业界，做品牌早已成为时尚。品牌是用来识别一个或一群卖主商品或劳务的名称、术语、符号、图案等。房地产品牌通常是企业的名称，即企业品牌。优秀品牌都具有超常公信力、认知度和市场竞争力。在品牌建设中，要以质量为本，诚信为魂。品牌战略必须通过不断提高商品或劳务的品质，从而增加市场份额，把企业做强做优，并且将产业链各环节的品牌大联合，以赢得更多市场份额。

九、“经营方式转型”理念

从土地运作向资本运作转型。土地和资本是房地产企业进行项目开发最为关键的两类资源。开发用地实行“招拍挂”后，获取土地的过程相对公开。可以说资金是第一位资源，对任何一家开发企业来说，成功的资本运作可谓立足房地产市场的先决条件，最佳办法唯有通过上市来增资扩股。

从二级开发向一级开发转型。现在，土地一级开发几乎全部由政府主导的土地储备中心操作。随着需求增长，今后土地一级开发的工作也将走向市场，一些具备资金实力和开发经验的开发企业，将从商品房的开发商转型为专业的土地一级开发商。

由单纯开发住宅向住、商、工多元开发转型。由于住宅开发商疲于拿地，而且住宅用地成本日益增高，其开发回报率日趋下降。但是，商业地产能通过商铺或写字楼的租金收益维持企业运转，而且回报颇丰。目前，诸多知名开发商渐次涉足商业地产和工业地产领域，但首先必须明白商业地产与住宅地产完全不同，传统的住宅开发商进入商业地产会有一定转型风险，不可能全都成功。

由单纯开发变为租、售并举。随着宏观调控的深入，一些开发商从单纯住宅开发转型为产品多元化、租售并举的综合性房地产运营。

融资渠道从单一向多元化转变。开发商的融资问题是企业生存和发展的首要问题，由单纯依赖银行贷款转而寻求多元化融资，是未来发展的必经之路。

产品型号和品种的转变。由开发大户型住宅向开发90平方米以下中小户型住宅转变。一般说来，开发商把短期经济效益放在首位，绿色建筑、节能住宅和生态住宅的标签在楼盘促销时对消费者极具诱惑力。但当获取标签的建造成本过高时，开发商会出现弄虚作假的“绿色认证”。因此，在大力推行绿色建筑评估的同时，要加强对评估过程和评估结果的监督，这是当下的一大课题。

十、“跨地域开发”理念

中国房地产市场已呈现全国化趋势，有实力的房地产企业正从区域操作向跨地区发展转型，越来越多的品牌大企业运用全国化战略，整个中国一盘棋的开发大时代到来。由于一线城市的楼市竞争严酷，二、三线城市的楼市刚全面兴起，所以某些开发商巧妙使用“让开大道，占领两厢”的策略，从饱和的一线城市向前景光明的二、三线城市转移。微观来看，强势房地产企业大多会突破地域界限进行扩张，从区域性品牌逐渐迈向全国性品牌；宏观来看，开发商的跨地区发展很有助于中国楼市的整体提升，可以缩小地区之间的差距。