房地产信托兑付风险研究

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇房地产信托兑付风险研究范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

摘要：近期，房地产信托集中到期带来的兑付压力引起政府与市场的担忧。文章对2012年房地产信托兑付压力进行了分析，认为从房地产信托的行业监管严格、开发商资质较好、信托公司的风控严谨以及信托项目本身的关键保障措施设计等几方面分析，2012年房地产信托兑付爆发行业性风险的可能性不大。但若融资方出现兑付困难，房地产企业筹资自救失败，文章针对信托公司的风险防范提出了一系列措施。

关键词：房地产信托；兑付；风险研究

2010 年，随着国家对房地产行业实施的一系列调控政策，房地产企业在资本市场通过IPO融资以及银行信贷等方式筹资的难度日益加大，房地产信托因此成为开发商的“救命稻草”，从2010年下半年进入发行高峰。根据用益信托统计，房地产信托的平均合计期限为1.9年，即多数产品在2012 年到期；与此同时，与此同时，房地产调整政策的效果开始逐步显现，房地产企业的资金存在一定压力。因此，房地产信托集中到期带来的兑付压力引起政府与市场的担忧，“保兑付”成为2012年房地产信托领域的主要课题。本文基于2012年房地产信托面临的密集兑付现状，对目前房地产信托兑付的风险进行探讨。

一、 2012年房地产信托“保兑付”背景分析

1. 房地产信托面临偿还高峰期。2010年下半年，房地产信托进入发行高峰，第三季度和第四季度达到全年最高。根据用益信托数据，2012年房地产信托整年兑付规模达2 000亿元左右，压力较大。同时，由于信托的性质决定了到期就要兑付本金和利息，要进行展期很难。即使受益人大会同意展期，发行人也要面对部分收益人不同意的情况，这时要应对至少30%的赎回。因此，房地产信托产品从2011年下半年开始逐步进入密集兑付期，且根据发行规模和期限，兑付压力将持续到2013年。

2. 房地产行业资金压力大幅增加。由于2010年房地产价格处于高位，因此当时设计发行的信托产品依托的是预期繁荣的房地产市场，如回报率指标，当时都在15％～20％左右。但是，随着房地产调控政策的效应开始逐步显现，房地产开发商的利润空间受到挤压，很难达到产品设计时预期的利润率。同时，房地产企业的资金压力已经自下而上地蔓延开来，加之房地产信托、银行贷款、理财产品等地产相关融资渠道在2012年陆续进入集中偿还高峰，房地产行业资金压力大幅增加。

3. 开发商项目信托风险暴露。2012年以来，已经发生多起房地产信托产品因到期无法兑付，而不得不选择债务重组的时间，还有超过30只产品提前清盘。6月，华澳国际信托与大连实德对簿公堂成为近两年房地产信托爆发式增长后第一例诉诸法院的金融借款合同纠纷案这可以看到，房地产信托项目的风险逐步暴露。这主要源于：一为完工风险，即项目可能由于某些原因没能完工；二为价格风险，由于成本太高，不能降价促销；三为地段风险，由于项目处在非核心地段，且供应量又较大，一旦销量不好即造成资金不能回笼。

面对房地产信托密集兑付的现状，如何“保兑付”称为房地产信托行业未来两年的主要课题。监管部门明确表示，一旦发生房地产信托到期无法兑付并且无人接盘，监管部门将通过主导处置信托公司资产或股权的方式，来保障投资人的兑付。这无疑确认了房地产信托刚性兑付的原则。

二、 2012年房地产信托兑付压力分析

1. 房地产信托期限的长期化、分散化一定程度缓解了集中兑付压力。根据财汇数据的不完全统计，2010 年和2011 年的房地产信托产品期限为1 年及1.5 年的规模占比30%左右，信托产品期限为2 年的占比40%左右，期限产品为2.5 年及以上的占比达20%～30%，呈现长期化和分散化趋势，这一定程度上分散了兑付时间，缓解了集中兑付压力。

2. 2012 年和2013 年集中到期的规模较为平均。从2012年第二季度到2013年第三季度，房地产信托产品季度到期规模平均500亿元～600亿元。根据用益信托统计，2010年和2011年新增集合房地产信托4 657亿元，收益率10%左右。其中1年、1.5 年、2年分别占比10%、20%和40%。据此计算，2012 年和2013 年本金分别到期1 609亿元和1 866亿元，本息合计分别到期2 037亿元和2 209亿元。信托期限的分散使得季度到期规模较为平均。除2012 年一季度、2013 年二季度2013 年四季度外，2012 年和2013 年各季度到期规模维持在500亿元～600 亿元。

3. 到期规模较占销售收入比例较低。根据各证券研究所对2012年房地产行业销售收入的预测，集合类房地产信托项目2012年到期规模为2 000亿元左右，占房地产行业销售收入的3.7%。分季度来看，2012年四个季度房地产集合信托到期规模分别为419亿元、518亿元、521亿元、558亿元，占房地产销售收入的比例为3.14%、3.78%、3.76%、3.97%，行业风险可控。

三、 2012年房地产信托兑付风险分析

面临2012年的兑付高峰，房地产信托能否安全的渡过是大家关心的问题。本部分将从房地产信托的行业监管、开发商资质、信托公司的风控以及信托项目本身等几个层面对房地产信托兑付是否存在风险进行简要分析。

1. 房地产信托监管严格有利于其风险控制。自2010 年底，银监会逐步加大了对房地产信托的监管力度，通过出台一系列的监管措施限制房地产信托的过度扩张。2011年6月，房地产信托被要求“事前报备”，项目立项须“窗口指导”；暂停房地产信托占比较重的信托公司的房地产信托业务；提示信托公司慎重对待房地产融资，督促信托公司加强对房地产项目运行情况的监控，使之能够及早发现问题，及早采取措施来解决；等等。防控风险逐步升级，这一系列的政策安排都有利于房地产风险的控制。

2. 房地产信托交易对手开发资质情况较好。最近两年房地产信托主要针对的一些比较好的企业或者是一些比较好的项目。根据用益信托对开发商资质的分类统计，最近两年房地产信托的主要交易对手58%为二级以上的开发资质。因此，只要严格按照房地产信托的风险控制实施，房地产信托行业的风险实际上是可控的，行业爆发这种系统性风险和整体风险可能性机会不大。

3. 信托公司对房地产项目融资更加谨慎。面对房地产市场持续宏观调控的现状，信托公司对房地产项目融资更加谨慎，对项目一些视察，对项目的运行、监控是更加频繁而且严格。房地产信托的“432标准”（即四证齐全，30%的资本金，房地产企业二级以上资质）促使信托公司在开展房地产信托业务时，有意识地挑全国百强的企业，或是区域龙头企业。信托公司的净资本管理办法，也是控制信托业务风险重要的工具。由于房地产信托业务的风险系数比较高，因而其房地产信托业务量会影响公司的风险资本，从而影响净资本。面对监管对于净资本的硬性要求，信托公司对于市场上的风险更加谨慎。

4. 房地产信托项目设计关键保障措施以防范风险。目前，房地产信托通常可分为四种：债权型，即信托公司与房地产企业形成债券债务关系，房地产企业提供抵押物的前提下，信托公司给予信托贷款；股权型，即信托公司与房地产企业形成所有权关系，信托公司为房地产企业提供信托资金，获得企业股权，可参与日常管理；收益型，以已建成并产生现金流的物业收益权为抵押，发行资产证券化产品；混合型，上述三种类型的混合。每种房地产信托类型都有着自己的关键保障措施防范风险，如：债权型关键保障措施是土地、土地使用权或在建工程抵押；股权型关键保障措施为信托公司参与日常管理；信托分层、融资方或管理那方承担劣后资金；财产收益型关键保障措是受让项目收益权；普遍使用的措施主要是股权质押；第三方连带担保。

在各类保障措施中，抵押物和结构化分层两类保障措施保障性最强。抵押保障中，土地、在建工程等抵押物的评估价值多在融资规模的2 倍左右，抵押率约50%，当融资方无力还款，抵押物可承受近50%的跌幅。结构化分层设计中，当信托项目遭受损失时，劣后资金需向优先受益人补偿。所以股权型信托采用结构化设计，融资方提供劣后资金是比较有效的保障措施。当信托项目资产损失在劣后资金比例以下时，普通投资者（有限受益人）的投资仍可保全。其他保障措施中，股权型信托计划中，信托公司介入开发项目日常管理也是信托公司主动管理、防止地产企业挪用资金的一种体现；融资企业大股东担保、企业实际控制人担保、关联方股权质押、融资方股权回购等都是房地产信托中常见的保障措施。

四、 房地产信托不能兑付下的应对措施分析

1. 延期兑付。依条款延期，许多信托计划中都会有此一条，并往往会因此许诺以投资者相对更高的回报率。通过召开受益人大会，经受益人大会同意，延期兑付。但这样操作意味着风险的递延以及信托公司的信誉丧失，信托公司在房地产信托产品上选择延期兑付较为慎重。如：华融信托。2011 年4 月底，华融信托与阳光新界合作发行的股权投资信托即将到期，阳光城不得不将该信托展期1 年至2012 年5 月18日，不过其融资成本已经高达13%。由于此项目为单一资金来源，股票质押，双方协议延期，风险较小。

2. 借新还旧。发一个新的信托产品，替换原有信托资金，借新还旧。在监管日益严格以及投资者对风险的关注，这种方式受到的关注和压力越来越大。

3. 第三方接盘。项目重组，出售抵押资产偿还投资者，一般接盘方包括信托公司、资产管理公司、房地产私募基金等等。如：大业信托公司和天津融创置地公司合作的一款房地产信托产品，项目引入了资产管理公司作为增信方，一旦信托计划到期不能兑付，则整体打包出售给资产管理公司，由其提供增信资金，包装成新的信托。

4. 自有资金接盘。如果既不能借新还旧，又不能变现抵押资产，那么信托公司就只能用自有资金接盘。即用自有资金接盘，收购投资者受益权，先完成兑付，然后再处置资产，或将房子建完再卖掉。《信托公司净资本管理办法》施行之后，信托公司普遍开始了增资潮，客观上具备了这种“兜底”的能力。从目前的情况来看，信托公司先用自有资金接盘，兑付投资者，再处置资产的可能性较大。

参考文献：

1. 孙婷.房地产信托兑付风险整体可控.中国房地产报，2012-03-05．

2. 杨静.房地产信托兑付高峰.房价下行压力加码． 第一财经日报，2012-02-20．

3. 张宁．房产信托新增规模持平保兑付提上日程． 证券时报，2011-12-23．

4. 卢先兵.近7000亿房地产信托兑付压顶.21世纪经济报道，2011-11-14．

重点项目：2012年上海市发展研究中心委托课题“上海房地产金融风险防范机制研究”（项目号：2012-GZ- 10）；浙江省杭州市哲学社会科学规划课题“杭州市廉租房与公租房的进入退出制度研究”（项目号：C12YJ03）。

作者简介：王洪卫，上海财经大学公共经济与管理学院教授、博士生导师；曹黎娟，上海财经大学公共经济与管理学院博士生；杨刚，通讯作者，浙江农林大学教师，上海财经大学国际工商管理学院博士后。

收稿日期：2013-02-05。