房地产信托否极泰来?

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房地产信托项目的质量明显好转，数量回升，且不少房地产信托产品的收益率在10%以上。

日前，在市场宽松政策预期及利率下行的影响下，信托收益有所下滑。然而近期房地信托出现显着回升，主要因素是在售的房地产信托产品增多而且普遍伴随着高收益的特征。

根据普益财富最新的的数据显示，虽然8月份市场上发行信托产品的总体数量下滑了近50%，但是房地产信托当月发行17款，占比由上月14.29%的比例提高到了15.60%。此外，房地产信托依然占据着集合信托收益率的榜首，前8个月房地产信托各月收益率均在10%以上。

房地产信托数量的回暖是在今年发行低迷和存量大幅降低的背景下出现的，随着国家对房地产持续调控和银监会对房地产信托风险的不断提示和收紧的情况下，在经过二季度的兑付高峰和部分信托的提前清盘后，房地产信托发行量和存量开始快速下降。如今，迎来反弹，数量开始增加。集合资金房地产信托和单一房地产信托反弹力度明显不同，单一资金房地产信托反弹明显强劲。

目前，机构普遍看好当前的房地产市场。从数据上，上市房地产公司情况确实大幅好转，半年报显示，2012年中期整体主营收入增长28.3%，净利润增加13.2%，且2012年中期销售回笼资金增2.8%。

但是监管部门仍对集合信托把控较严，这使得新发房地产信托项目的质量明显提高。在上半年新增的房地产项目中，融资方多为一线上市地产商或者地方龙头，融资方质量明显好于去年。6月份以来，房地产行业整体无论是债务结构还销售状况均明显好转。

虽然房地产信托收益率在理财产品收益率普降的情况下有所回升，融资质量明显好转，但由于房地产整体调控目标尚未实现，房地产税呼之欲出，房地产信托发行量回暖的力度可能有限。

因此投资者在选择房地产信托产品时，应注意考察融资方的社会活动和对项目的考察，警惕部分风险的传递。

普益财富研究中心介绍说，他们总结出了一个固定收益类信托产品测评体系，投资者可以借鉴使用，从而评判一款信托产品是否值得投资。

这一测评体系，具体来说，是从信托产品的收益水平、融资项目的还款能力、信托产品的风险水平和信托公司的理财能力等几个方面进行评价。

信托产品的收益水平

由于目前固定收益类集合信托产品在设计上以债权模式或者“物权+反购”模式为主，收益一般按照预期收益率兑付，故可以用其预期收益率来评判其收益水平。为剔除期限结构对收益率的影响，测评体系用预期EI值（预期收益率/同期限银行存款利率）衡量集合信托产品的收益能力。

融资项目的还款能

目前的固定收益类信托产品，基本上为项目融资模式，借款人或者项目本身的现金流或者利税前利润（EBIT）已知，测评体系用项目或者借款人的EBIT/信托产品兑付资金需求衡量项目还款能力。

信托产品的风险水平

虽然目前固定收益集合信托有刚性兑付文化，但产品风险依然不容忽视。风险水平较低的产品通常收益较低，风险水平较高的产品通常收益较高，投资者应该规避风险高收益低的产品，以及风险不可控的产品。对信托产品的风控水平从两个方面评价，第一，项目或融资人自身是否有风险，包括政策风险、行业风险财务、风险、法律风险等。第二，信托公式为控制这些风险采取的风控措施或者产品设计是否得当，是否有效。

信托公司的理财能力

信托公司的自身实力不仅代表了信托公司对项目的把控能力，而且涵盖了信托公司开发集合产品的经验、在产品出问题之后信托公司处置资产的能力、信托公司股东对其业务的支持等。所以，一家公司的综合实力如何，从某种层度上可以影响到信托产品的设计、运行、清算。

普益研究员范杰以湖南信托-天房大寺新家园保障房项目集合资金信托计划为例，分析了信托产品的投资价值。

按照公开信息，此次募集的资金将用于补充天房投资流动资产，投入名下天津天房瑞诚置业有限公司建设的大寺新家园127地块保障房项目。投资期限为2年，认购参与起点为100万，认购2000万起，年化收益率为10.8%，是同期存款利率的2.88倍，单纯从收益率来看很是可观。

其还款来源为所投项目的销售收入，预计销售收入18.93亿元人民，扣出投资成本后用于还款的资金约为信托本息的1.94倍，范杰认为虽然能覆盖信托本息，但覆盖倍数不高，不过由于增信措施到位，有效降低了投资者的风险。

“天房集团为信托利益的实现提供差额补足义务，其净资产为92.06亿元，同时天房集团还将所持的天房信诚（净资产11.98亿万元)的100%股权质押给；房瑞诚差额补足义务的实现提供保证担保，其总资产为4.85亿元。另外，湖南信托派专人进驻天房瑞诚：系列措施能有效地控项目的风险，降低投资者的风险。”

发行机构为湖南省信托有限责任公司，“该公司2008年以来共有260款产品到期，均按合同实现了兑付，且股东背景系地方政府，投资管理与风险控制度能力较强，不足的是净资产与信托资产比较低”。

综合以上因素，范杰认为这款信托产品“收益相对可观，还款来源能覆盖信托本息，且风控措施完备，综合级达四星，具有较高的投资价值”。