宅基地使用权自由流转的必要性

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇宅基地使用权自由流转的必要性范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

摘要：农村宅基地是农村土地的重要组成部分，农村宅基地使用权是农民的一项基本权利。随着社会的发展，限制农村宅基地使用权流转的制度已经越来越不合时宜。本文通过揭示现有农村宅基地使用权流转制度的弊端，分析得出允许农村宅基地自由流转的必要性。

关键词：农村宅基地使用权；自由流转

农村宅基地对于农民而言，是其一项基础性权利，是其生活的基本保障，也是其家庭财产的重要组成部分。能否使其合理、适度流转，不仅关系到土地的高效利用和农民的生活保障，而且关系到农村的稳定和发展。现行的大部分立法仍以保障农村居民的居住条件为立法目的已经跟不上时代需求，随着经济的高速发展，科技水平的提高，农村出现了大量的剩余劳动力，同时由于城乡的差距加大，越来越多的农民选择进城市发展，而城市的土地成本近来越来越高，许多城市居民又在郊区县农村购置房产，产生了如小产权房等诸多问题。

一、实践中限制宅基地使用权流转的弊端

（一）市郊农村土地资源浪费

近年来随着农民经济条件的不断发展以及城市户籍制度的改革，大量富裕农民进城购房的现象越来越常见。进城购房的农民成为城市居民，但他们在农村的宅基地，由于受法律法规的限制，不能轻易合法的转让给他人，而农村集体经济组织也无法轻易收回和处置。于是，房屋的闲置就大量产生，出现大量"空心村"。使得农村的土地资源得不到最优化的配置，造成了农村土地资源的浪费。

（二）阻碍农村经济发展

不允许农民将宅基地使用权自由流转必然减少农村经济发展，对于农民而言，宅基地及其使用权是其筹集资金最主要的方式。如果仍限制宅基地使用权的流转，就束缚了广大农民自主发展经济的步伐，阻碍我国农村经济的发展。

（三）引发农宅继承上的难题

由于婚嫁、升学、就业等多种原因导致很多村民脱离了原来的集体组织，在发生继承时，导致这些脱离了原集体组织的村民无法取得宅基地的使用权。究其原因，正是因为法律严格限制了宅基地使用权的流转，才使这些村民不能取得宅基地的使用权，使其继承的房屋价值大打折扣，这明显是对继承权的一种伤害。

二、宅基地使用权自由流转的必要性分析

虽然限制宅基地使用权流转有上述许多弊端，但基于宅基地使用权的特殊性，以及法律上规定的不明确，对其能否流转，在什么范围内流转，一直是理论界争论最激烈的问题。

反对宅基地使用权自由流转的观点认为，宅基地使用权是由村集体组织分配无偿取得的，是农民基本的生活保障。农民如在城里落户，其宅基地应当归还集体，宅基地上的住房可以在集体内部转让，但不能在集体之外转让宅基地上的房屋。尽管宅基地使用权是一种财产权，但具有一定的身份性质，并不适合自由转让，而只能在一定范围内进行流转，否则宅基地使用权就不再与农村集体的成员权相联系，不符合宅基地使用权固有的属性。

主张允许宅基地使用权自由流转的观点认为，建立在宅基地使用权上的房屋属于农民个人的私有财产，对该私有财产农民有完全的处分权。而且从增加农民的融资途径考虑，也应当肯定农村建设用地使用权流转的合法性。宅基地使用权应当与国有土地使用权一样可以自由流转，包括向农村集体经济组织以外的主体流转。

笔者赞成宅基地使用权自由流转的观点，理由如下：

（一）取消宅基地使用权流转的限制符合城市化进程要求

在未来很长时期内，农村人口城市化是我国社会发展的必然走向。宅基地使用权是一项具有财产利益的权利。如果严格限制宅基地的流转，由于受让人限于本集体组织成员，则转让价格显然会较低，使农民失去了最简单有效的筹集资金的手段，不符合市场经济的内在要求。限制宅基地使用权流转不利于农民权益的保护，不利于加快城乡一体化的发展。

（二）允许宅基地的流转是解决三农问题的必然要求

增强城乡交流是解决三农问题最重要的途径。允许农村宅基地使用权和地上房产的转让，将会带来城市人口向农村转移，而农村中城市人口数量的增加，会为农村带去更多的科学技术、先进理念、管理模式，增强城乡一体化，加快当地农村的建设，有利于农村面貌的发展。

（三）宅基地使用权转让在现实中有强烈的需求

实际生活中，大多宅基地使用权的转让是为了生活、生产的正常需要。如因婚嫁等发生的迁移，或因学习、经商、工作等进城居住，或因发展筹集资金，或因生病需要大量资金等，都会涉及房屋及宅基地转让的问题。同时，一些城镇居民或集体组织外人员因工作、承包农地等原因也需要在农村购置宅基地。禁止宅基地使用权向集体外转让，不利于农民利益最大化，无法满足现代农民的新需求，无法满足时代的要求。

（四）允许宅基地使用权流转符合物权平等保护的要求

我国《宪法》第十三条规定：公民合法的私有财产不受侵犯。城镇居民可以自由购买他人财产，宅基地房屋是农民合法的私有财产，也可以自由处分。《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等赋予城镇居民可继承、转让和抵押房地产，我国绝大多数土地和人口都在农村，法律却限制广大农村居民的宅基地使用权，依身份限制其财产自由，显然违背了物权法的平等精神，是不公平的立法表现。因此，赋予其自由流转，是实现国家与集体土地所有权产权平等的客观要求。

（五）允许宅基地使用权流转不会导致农民失去社会保障

国家限制宅基地使用权的流转原意是保障农村的住房，但随着市场经济的开放，农民的收入增加，农村土地对农民的保障作用大不如前。农民大规模的进城务工，大量的宅基地因不可转让而被闲置，空心村的现象愈演愈烈。而且限制宅基地使用权的流转，会导致宅基地的价值不能完全实现，损害农民的财产利益，反而不利于农民的社会保障。因此，宅基地的社会保障功能主要体现在宅基地使用权的设立阶段，要淡化其在使用权存续期间的住房保障性质。

（六）允许宅基地使用权流转不必然造成农村耕地减少

当前我国耕地的减少，一方面是各级政府乱批项目，搞开发区，征收征用土地无度。另一方面是城市的规划无计划性，造成对耕地资源的损失。而宅基地的流转，仅限于村民依照国家法律规定已经实际取得的宅基地，且农村村民取得宅基地还需经过主管机关的批准，国家完全有能力对宅基地的实行控制。事实上，保护农用地的关键不在于是否放开宅基地使用权市场，而在于如何严格贯彻执行已有的法律和政策，加强国家对土地的监管，减少公权力的滥用。

（七）对城市的高房价起到抑制作用

就现阶段而言，中低收入者仍然占着社会人数的大部分。允许宅基地使用权的自由流转，在城郊的农村宅基地将成为这些城市中低收入者重要的备选居住地之一，如果这部分需求能在农村得到解决，势必会对城市的高房价起到很大的抑制作用。

结语

农村宅基地使用权，是农民的重要财产。利用好这笔财富能加快新农村建设，加速城乡一体化的步伐。当然，允许农村宅基地使用权自由流转不能完全不受限制的允许，而应在一定的法律规制下有序进行，如推行宅基地有偿使用制度，完善农村房产登记制度，建立合理的宅基地流转收益分配机制等相应措施。对宅基地使用权的流转进行规范化、统一化的管理，使宅地基使用权的流转不再无法可循，同时也可以解决司法实践中如小产权房等诸多法律冲突。因此，完善农村宅基地使用权自由流转是大势所趋。

参考文献

[1] 房绍坤. 物权法用益物权编[M]. 中国人民大学出版社. 2007年

[2] 邱 艳. 中国房地产法律规则研究[M]. 人民出版社. 2011年6月

[3] 高林远. 制度变迁中的农民土地权益问题研究[M]. 科学出版社. 2010年5月.

[4] 唐列英. 中国物权法理论研究[M]. 四川人民出版社. 2002年.

[5] 梁慧星. 中国民法典草案建议稿附理由-物权编[M]. 法律出版社. 2005年.

[6] 胡延松. 论宅基地使用权流转制度. 内蒙占农业大学学报[J]. 2007年第4期.

作者简介：白建勇（1989年3月-），男，汉族，浙江温州人，上海海事大学2011级民商法研究生，研究方向：民法。