浅谈如何借助工程咨询机构做好银行房地产开发贷款管理

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇浅谈如何借助工程咨询机构做好银行房地产开发贷款管理范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

【摘 要】 由于房地产开发建设周期长，同时也将不可避免的会面临各种风险，为有效的规避风险，监管机构在2009年7月颁布了《固定资产贷款管理暂行办法》，如何借助工程咨询机构的支持实现专业化管理，控制好贷款的发放和收回，是本文将探讨的内容。

【关键词】 咨询机构 配合 信贷管理

房地产作为我国的支柱性产业，其重要的地位不可避免成为各金融机构贷款营销的重点。由于房地产开发建设周期长，同时也将不可避免的会面临各种风险，为有效的规避风险，监管机构在2009年7月颁布了《固定资产贷款管理暂行办法》，对房地产开发贷款进行了流程化、制度化规定，如何借助工程咨询机构的支持实现专业化管理，控制好贷款的发放和收回，是本文将探讨的内容。

1. 房地产开发项目的特点

房地产开发直接从事土地与建筑产品的生产和经营，开发项目的一般特点概括如下：

1.1地理位置的固定性

房地产开发项目必须考虑到地区差异，考虑到就地开发土地，就地建房，就地经营销售，就地使用获利的可能性及投资收益。

1.2建设投资大

房地产业属资金密集性产业，开发一个项目往往需要投入大量资金，对开发商的资金实力有很高的要求。

1.3开发周期长

土地及建筑物作为项目开发的内容，一般体量较大，项目开工建设前的有关手续繁杂，也影响着项目开发周期。完成一个开发项目一般需要1-3年甚至更长的时间。

1.4受国家法规政策严格约束和调控

房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都受到政策的直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规，房地产售价受国家有关法规政策调控等。

1.5建设环节多

从我国现行管理体制来看，参与房地产开发项目管理的部门很多，项目建设环节多，而且各环节不可或缺。

1.6多源资金筹措

由于房地产开发项目投资大，开发周期长，项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作，大量建设资金需要通过各种渠道筹措，其中又往往以银行债务资金为主。

1.7资金周转慢

从房地产项目前期工作开始，到项目建成竣工可以交付使用，这一期间大量的是资金投入，投资回收时间较长，资金周转慢。

1.8项目投资即为项目成本费用

房地产开发项目总投资即为房地产开发产品的总成本费用之和（自营自用情况暂不考虑）。房地产项目总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分。

1.9人员要求高

一个房地产开发项目的开发和建设，往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务，对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。

1.10 风险较大

由于房地产项目具有以上特点，也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长，很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响；在项目建设期间材料价格、劳动力价格等有可能发生变动，从而影响项目的投资额。

1.11开发项目的差异性

房地产开发项目由于项目用途、内容、规模、要求不同，以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同，各开发项目存在很大的差异性。这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。

1.12项目决策的多专业协同

一个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战，实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。

2. 目前银行开发贷款管理的现状

通过我们的调查，在房地产贷款实际管理操作过程中，存在诸多无法满足监管机构要求的地方，其出现的普遍性问题主要有：

2.1 项目资金的核查存在一定偏差

特别对项目已经投入资金，其财务数据与工程实体之间的差异由于受管理人知识面、经验限制，其核查项目已投入资本金存在高估情况。

2.2 项目总投资核算不准确

受多种客观因素影响，其计算的投资概算无法真实反映项目实际需求，造成的后果，要么是项目融资后仍然存在缺口，要么是实际支用远小于计划，造成信贷资源的浪费。

2.3支用的合规性普遍有瑕疵

按照《固定资产贷款管理暂行办法》，金融机构应根据贷款项目进度和有效贷款需求，在借款人需要对外支付贷款资金时，根据借款人的提款申请以及支付委托，将贷款资金主要通过贷款人受托支付的方式，支付给符合合同约定的借款人交易对象的过程。据我们调查，在支付环节出现较多的问题是：超项目建设实际进度支付；贷款资金回流；支用资料缺乏第三方提供证据证明真实性。

2.4 贷后监管中项目运行数据滞后

长期以来，我国银行业金融机构普遍存在“重贷轻管”的现象，造成在开发贷款管理过程中，其检查的频率、检查的深度存在不足，具体变现在建设进度与原计划进度的情况分析不透彻；是否突破总投资不清楚；已完工部分质量状况不了解。

3. 房地产贷款管理，需要第三方的支持

房地产开发项目的专业化特点以及目前银行业自身管理中的诸多不足，说明在房地产开发贷款管理过程中应多方面管理集合，不仅需要充分调动内部各种资源，同时也应该借助外部资源与力量，确保贷款管理工作的全面性和有效性，有助于提高金融机构对开发贷款的风险敏感度和风险捕捉能力。因此，在房地产贷款管理过程中，应有针对性的引入工程咨询机构协助进行贷款管理。

3.1工程咨询机构的特点

3.1.1独立性 它在组织上及经济上不能依附于咨询工作的对象，否则它就不可能自主地履行其义务。

3.1.2科学性 工程咨询机构拥有从事咨询工程的专业人士---各专业工程师，它将应用所掌握的工程咨询科学的思想、组织、方法和手段从事工程咨询活动。

3.1.3公正性 咨询机构接受委托人的委托开展咨询业务，当利益方和第三方发生冲突或矛盾时，咨询机构必须以事实为依据，以法律和有关合同为准绳，在维护委托人的合法利益时，不损害其它人的合法利益。

3.1.4服务性 咨询机构提供的不是项目承包，而是服务，咨询机构将尽一切努力进行项目的目标控制，但它不可能保证项目的目标一定能实现，它也不可能承担由于不是它的缘由而导致项目目标的失控。

3.1.5综合性和系统性 咨工程咨询是以技术为基础，综合运用多学科知识、工程实践经验、现代科学和管理方法，为经济社会发展、投资建设项目决策与实施全过程提供咨询和管理的智力服务。

3.2工程咨询机构的作用

工程咨询机构参与房地产贷款项目管理，其主要作用：

3.2.1有利于促进投资者及时准确了解国家政策，把握投资方向和投资机遇，获得高质量的专业技术支持。

3.2.2有利于提高投资决策的科学化水平，有效规避投资风险，确保投资建设项目的高质量和可持续，实现经济、社会、环境等方面协调发展。

4. 项目建设期不同阶段咨询机构协助管理要点分析

根据房地产开放贷款管理的实际需要，咨询机构应在项目的不同阶段，为金融机构的投资决策、过程管理，后期效益性分析提供相应阶段详细的数据支撑，保证开发项目按约完成，实现经济效益、社会效益的最大化。在开发项目实施的不同阶段，其咨询结果应重点把握的关键点主要把握：

4.1规划设计阶段 任何工程设计都是技术和经济的辨证统一，设计阶段如何处理好技术和经济之间的关系，是控制工程造价的最关键环节。房地产项目的设计遵循的原则：按照取得的土地权属的容积率、高度、间距、外观等要求，同时结合开发企业确定的项目定位进行规划设计。在这个阶段，银行融资处于调查初期，金融机构最希望了解的咨询内容是：项目可行性报告；设计单位的资质状况；设计成果的合规性；所开发的户型组成，配套状况；项目投资概算，自有资金来源、缺口资金如何解决；取得土地所有权证、环评、规划许可及用地规划许可证情况。

4.2项目准备阶段 在此阶段，最终将决定实体项目的实施是否达到预期效果，是较为关键准备期。金融机构重点关注的是以下几方面：施工单位的综合实力，取得施工许可证；施工图预算是否存在遗漏；签订的施工合同预计执行情况等。如果项目资本金充足，该阶段也是金融机构项目融资决策阶段，因此，详实、严谨的项目资料将会大大的节约融资时间。

4.3项目实施阶段 此阶段的主要任务是将计划变成工程项目实体，实现经济价值创造的关键阶段。在这一阶段，通过施工，是否按期保质保量完工，既存在建设风险，也存在是否如期交房等的履约风险，是风险高度集中阶段，也是金融机构贷款监控的重点环节，其主要监控的重点是：合同的履约情况，是否存在偏差；出现偏差后采取的策略；是否造成严重后果，严重后果的补救措施。按照“三办法一指引”的要求，其资金使用流向将是监控的重中之重，资金的合理使用取决于咨询机构提供准确的计量依据支撑，因此定期的咨询报告应对上述情况有较为详细的说明。同时金融机构贷款的抵押物也将在该阶段转换为在建工程抵押，其完成价值更需要咨询机构提供准确的数据佐证。在本阶段，项目将达到预售条件，实现收入。

4.4工程项目竣工验收交房和后评价阶段 开发项目如期完工并经业主验收后，开发项目建设完成。但从开发项目管理的角度看，在保修期间，仍要进行项目管理咨询。项目后评价是指对已经完成的项目计划与实际运行情况的比较，找出问题，提出值得总结和改进的方法。提供的咨询报告应包括：交房中是否出现质量缺陷及补救；项目结算的总体情况，与投资计划的偏差程度，偏差的应对策略。通过这一阶段的工作，可以为综合评价开发企业对项目的管控能力、市场地位、投资效益提供专业角度的评判，为金融机构按照不同客户制定差别化服务奠定基础。另外其实际投入产出数据将能够丰富银行决策数据库，为将来提供的融资决策提供更为接近实际市场的数据支持。

结语

借助专业咨询机构做好房地产开发贷款管理，体现了经济与技术的有机结合，这种借助专业化机构的贷前、贷中、贷后管理模式能够实时对所支持的开发项目进行全方位的监控，及时化解可能出现的风险，保证信贷资金的高效、安全运行，值得广泛运用。

（作者单位：唐薇薇，重庆市城租房建设有限公司；林键，中国建设银行重庆两江分行）