共有产权住房推进的关键

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共有产权住房，可以说是今年住房保障最为热点的话题。2014年两会政府工作报告中首次明确提出“增加共有产权住房供应”。4月初，住建部在关于做好2014年住房保障工作的通知中明确，将北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市作为全国共有产权住房试点城市，以在完善住房保障和供应体系，创新棚户区改造融资机制等方面进行有益探索。

早在2007年，江苏省淮安市就率先在全国推出共有产权房。2009年底，上海也开始在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点。自2010年以来，上海已连续4次降低申请共有产权房的准入门槛，目前三人及以上家庭人均月可支配收入线已放宽到5000元。

从淮安、上海的实践不难看出，所谓共有产权住房，即政府与购房者共同承担住房建设资金，分配时在合同中明确共有双方的资金数额及将来退出过程中所承担的权利义务；退出时由政府回购，购房者只能获得自己资产数额部分的变现，从而实现保障住房的封闭运行。

旨在为住房困难群体解决居住问题的共有产权住房制度在推进过程中，有几个关键问题有待明确。

其一是“共有产权住房”的界定。何为共有产权住房？目前比较通行的解释是，共有产权住房是将政府用于建设经济适用住房的财政性支出（主要包括减免的土地出让金及有关配套等费用）转化为投资，政府按投资比例拥有经济适用住房部分产权和占有、处分、收益等相应权利。从这一解释可以看出，共有产权住房与之前的经济适用住房有一定的相似之处。但是，为了避免经济适用住房推行过程中出现的诸多弊病，共有产权住房在大力推行之初就应进行明晰的确权，确定产权共有双方的边界和比例，确定产权所有边界和比例是此类房屋入市、溢价收益划分、所有者产权转让等方面的规则基础。这也是保证这项惠民工程落到实处的关键。

其二是共有产权住房的相关规范。共有产权住房在本质上是一种保障性住房，应该严格遵守保障性住房的边界，在户型、面积、配套等方面要区别于市场化的商品房。在这个基础上，要有相关的一系列规范对共有产权住房的产品及其机制体系的合理化设计，包括产品的户型、规格等建设指标的合理化，购买人资格的合理化、进入和退出机制的合理化等众多方面的约束。

其三是与共有产权住房相关的立法支持。经过若干年的探索，目前共有产权住房在北京、上海、深圳等城市都有了一定的发展。深圳市住建局已经着手开展调研工作，力争今年年底出台包括共有产权房的产权比例分配、收益分成、产权转让、责任分担等相关政策。成都市关于共有产权住房的管理和使用等相关事宜，已经纳入到《四川省城镇住房保障条例（草案）》中。为了将这一制度更好地推进，还需要在各个层级的立法上给予支持。