建设保障性住房的问题与管理建议

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【摘 要】保障性住房建设是我国民生保障体系中的重要组成部分，现阶段我国的保障性住房建设也受到了前所未有的关注，并提高到了一定的政策高度。近年来全球性的严重经济危机进一步增进了我国人民和政府加强保障性住房建设的信心和决心，保障性住房的建设也有利于我国国内消费市场的扩大，实现了一箭双雕的目的。与此同时，我们也注意到，在我国保障性住房建设中仍然存在一定的问题。本文对我国保障性住房建设存在的问题进行了分析，提出了应对以上问题的管理建议。

【关键词】保障性；住房建设；管理建议

保障性住房建设是我国民生建设的重点内容，党的十七大也提出了实现住有所居的民生建设目标，并将这一目标提高到了前所未有的政策高度，将其视为民生改善的核心组成部分。在我国对保障性住房建设重视程度提高的基础上，也出台了多项相关政策，加强了建设措施和力度，制定了准确的保障目标，这些都表明了我国对改善人民居住条件，加强民生建设的信心和决心。从我国当前保障性住房建设的情况来看，保障性住房在调控房价和中低收入家庭中发挥了重要的作用，部分消除了我国房地产市场建设中的障碍，促进了我国住房市场的发展。

1 我国保障性住房建设存在的问题

1.1 法制化程度低，政策随意性强

我国自改革开放以来，保障性住房建设制度进行了一系列的调整和改革，并在1998年实现了住房分配制度向保障性住房建设制度的转变，实现了历史性的飞跃。自保障性住房建设政策实施以来，我国政府出台了大量的政策文件，极大地推动了保障性住房建设体系的发展。然而，这些政策文件通常缺乏相应的法律保障，法律力度较差，对于政策的调整也缺乏连贯性和严肃性。这些政策文件的法制化程度低的问题，虽然在一定程度上与市场经济体制建设存在密切联系，然而，无法否认的是，这一现象也是运行管理制度混乱、保障程度不高、改革力度较差等障碍产生的根本原因。在政策文件的执行过程中，地方利益优于全国利益，部门利益优于群众利益，重视经济建设投入轻保障性住房投入，这些问题产生的原因都在于高级别立法的欠缺，导致的法律约束力不强，因而，保障性住房建设在民生建设体系中的核心作用没有得到应有重视体现。

1.2 保障性住房建设投入不足，保障性住房供不应求

我国保障性住房建设体系目前仍是政府资金投入，尤其是地方性的财政投入为主的资金供应方式。然而，由于指标性约束力量的缺乏，地方性的政府资金投入存在严重的供应不足问题。我国现阶段保障性住房建设的主要资金来源有几方面：土地出让净收益、管理费之外的住房公积金增值收入、贷款的提取准备金以及地方财政预算投入。然而，从供给与需求的角度来看，我国政府的资金投入与人民的住房需求之间存在较大缺口。另一方面，很多城市都将土地出让金、公房出售款的盈余和住房公积金收益作为主要的资金来源，而相应的后续资金补充却严重不足，导致了保障性住房资金投入不足，甚至呈现出负增长的问题。

1.3 住房公积金的制度优势逐渐减弱

我国设置住房公积金制度的最初目标在于，通过国家举办的社会互助形式，来鼓励居民缴存公积金，从而提高其购房的支付能力，但随着我国住房公积金制度的发展，其政策目标已经发生了一定的转变，由资金筹集为住房建设提供支持变成了通过住房贷款的发放来为居民购买住房提供支持。我国住房公积金制度的优势在于它是一种政策性的金融制度，不仅能够享受公积金缴纳上的税收优惠，也能够享受贷款上的优惠政策，现阶段，虽然税收优惠政策仍然在发挥作用，但低息贷款的优势却在消失。各大商业银行相继推出了个人购房贷款业务，并提出了各项优惠政策，在缴存数额和缴存年限上都更为灵活，相比之下，住房公积金的缴存数额和缴存年限却十分有限，这就极大地削弱了住房公积金制度的优势。

2 保障性住房建设的管理建议

2.1 逐渐完善各项法律法规

保障性住房建设作为国家的一项社会政策，需要相应的法律法规作为支撑，但我国现阶段尚未出台相关的政策法规，因此，我国应以《住房保障条例》的出台为基础，提出一系列的相关法规，对保障性住房的管理机构、资金来源、保障水平、保障标准、保障对象等进行明确的规定，实现保障性住房政策有法可依。在此基础上逐步实现保障性住房建设的法制化管理，对主体责任和保障理念等进行具有法律效力的规定，从而促进我国住房市场的健康、稳定、持续发展。

2.2 加大财政资金投入力度，为保障性住房建设提供稳定的资金来源

根据我国现有规定，廉租房建设的首要资金来源是扣除管理费的公积金收益和贷款准备金，然后是土地出让收益和各级政府的财政补贴。这种安排方式之下，住房公积金的投资收益额较小，政府财政补贴稳定性较差，土地出让收益也与市场环境相关，因此，保障性住房建设的整体资金支持稳定性较差。为实现保障性住房的健康稳定发展，我国应为保障性住房建设提供稳定的资金来源，实行双保险制度，规定一定的保障性住房建设资金，政府的资金投入在保持稳定的基础上逐步增加，在土地出让金和公积金收入不足的情况下，要由政府提供差额补助。在此基础上，待我国住房市场逐渐成熟时，直接将住房保障金划入财政预算体系，并规定相应的比例，从而为保障性住房建设提供基础。

2.3 实现住房公积金制度的逐步完善，政策向中低收入群体倾斜

在住房公积金制度逐步完善的基础上，推动我国政策性住房金融市场的发展，将工作的重点放在住房公积金制度的不断完善上，逐步扩大住房公积金制度的覆盖面，将农民工、灵活就业者和个体工商户全部纳入住房公积金的保障体系之中，并适当提高住房公积金的使用效率和审核批准手续。还要尽量解决和避免住房公积金的缴存扩大居民收入差距的问题，将优惠政策适度地倾斜中低收入人群。

2.4 加快建设廉租房，适时取消经济适用房

现阶段在财政支持能力较差、城市用地逐步紧张和国际相关经验的基础上，我国主要将关注点放在保障性住房的建设上，而经济适用房已经逐步地淡出了我国的住房保障体系之中。经济适用房作为我国住房保障体系改革过程中的一项主要的过渡措施，具有一定的合理性和时代性，并发挥了其应有的保障作用。然而，随着我国廉租房建设制度的逐步完善，原本作为住房保障体系主体的经济适用房已经逐渐地退出了历史舞台，所以，各级政府要在原来经济适用房建设体系的基础之上，将保障性住房建设的资金和土地向廉租房建设转移，逐步实现保障重心和关注点的转变，从而进一步完善我国的保障性住房建设体系，实现体系和整体保障能力的升级，最终促进我国住房市场的整体发展。

3 总结

综上所述，我国现阶段的保障性住房建设仍然处于起步阶段，在发展和政策的执行过程中难免会遇到种种漏洞和障碍，从而导致初衷与结果的背离。然而，保障性住房建设对于促进我国房产市场发展、解决中低收入家庭的住房条件具有不可替代的作用，是十分重要的正确举措，因此，政府要及时发现和处理我国保障性住房建设过程中遇到的问题，并根据我国的实际情况提出相应的正确合理的解决对策，实现我国保障性住房建设的快速、高效、健康发展，从而实现住有所居的政策目标。

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