当前房地产企业融资状况分析与思考
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[摘 要] 近年来，房地产行业进入低谷，房地产行业面临着高库存以及人口结构的双重压力。在这种情况下房地产要想谋得生存与发展，必须拥有强大的、多元化的融资结构。当下房地产企业缺乏多元化的融资渠道，融资结构协调性较低、风险防范体系不完善、外部环境有待健全。给房地产业、金融业以及投资者的资金带来了很大的安全隐患。政府要努力为房地产金融市场创造良好的外部环境;房地产企业也需要不断探索新融资渠道、构建合理的融资结构和融资风险防范体系，以提升房地产企业的融资能力，为企业生存和发展提供稳定的资金链条。
[关键词] 房地产企业;融资状况;分析与思考
[中图分类号] F230 [文献标识码] B
一、引言
2014年，我国国内GDP增长速度创下了1991年以来的新低，房地产行业也背负着沉重的经济负担。2014年11月21日央行降息后，虽然给一线城市的房产销售带来了回暖，但是占比80%以上的二三线城市依然处于疲弱状态。有专家指出：2015年正是我国人口结构拐点，中长期刚需人口逐渐下降，房地产行业面临着高库存以及人口结构的双重压力，虽然央行2月4日晚央行意外降准，房地产销售将在短期内有所好转，但是从长远角度来看，房地产行业较难再扮演持续扩张需求的角色。加上PPI负增长至今已经持续34个月，跌幅还在不断的扩大，在杠杆以及去产能的过程中，相关制造企业的资本开支动力也是相当微弱的。在这种经济状况下，房地产企业要谋得生存与发展，必须拥有强大的、多元化的融资结构。否则，一旦房地产企业无法正常运作，将会影响到整个经济链条造成金融风险，同时会给投资者以及购房者带来巨大的经济损失。
（一）缺乏多元化的融资渠道
较为单一的融资渠道影响着当下房地产企业资金链条的稳定性以及循环性。2015年2月4日晚央行意外降准，将金融机构人民币存款准备金率下调了0.5个百分点，缓解了银行资金流动性的压力，促进了货币的信贷增长。由于民间借贷的融资方式成本高、可靠性低，温州“跑路”事件巨大的负面影响以及国家相关规范文件的下发等原因，导致该融资方式的可行性大大降低。众所周知，房地产业的飞速发展离不开银行信贷的支持，加上近十几年央行几次降准降息，大多数房地产企业主要依靠银行信贷来进行融资。然而，对银行贷款的过度依赖导致房地产企业处于高负债率的运营当中，巨大的资金风险给房地产业、金融业以及投资者的资金带来了很大的安全隐患。
（二）融资结构协调性较低
据国家统计局的相关数据显示：2014年我国房地产开发投资达到9万亿元，同比增长10.5%。可见，房地产项目的资金占用量是巨大的。同时，房地产项目的开发周期较长，一般需要三到五年的时间，资金的回收期也较长。因此，合理的融资结构对于房地产企业的发展来说至关重要。目前，虽然很多房地产企业在逐渐探索新的融资渠道，但是各种融资方式之间的协调性较低。一些房地产企业在没有经过系统的分析论证的情况下对融资结构进行分配，在各种融资方式之间进行融资任务的分配。此外，在融资比例中，中短期资金所占比例往往多于长期资金，很容易造成企业资金链条的断裂，降低抵御风险的能力。
（三）融资风险防范体系不完善
房地产企业占用资金量大、周期长，且各种新型融资渠道正在不断的尝试中，存在着较高的融资风险。2014年房地产基金逐渐进入人们的视野，房地产企业也开始通过互联网推出各种金融产品来拓展融资渠道，这必将进一步扩大房地产融资的风险。国外一些发达国家的金融体系较为完善，房地产行业发展的时间较长，形成了稳定的、开放的房地产资本市场。较之国内来说，他们的房地产融资风险防范体系较为完善。由于我国资本市场的发展还处于初步发展阶段，我国目前除了像万科、合生、保利等这些大型房地产企业外，中小型房地产企业的融资风险体系都还存在很多问题。有些房地产企业甚至没有建立融资风险防范体系;有的房地产企业虽然引入了先进的融资风险防范体系，但是在执行力度上还有所欠缺;有的房地产企业只关注融资后的风险，忽略了融资前风险和融资中风险等。
（四）融资外部环境有待健全
房地产行业本身就是一个特殊的行业，受到国家相关政策的规制;金融市场更是国家严格管制的对象，因此房地产金融所处的外部环境较为复杂。虽然我国央行几次降准降息，但是我国房地产金融市场依旧存在着资金供求失衡的现象，加上市场也存在各种信息的不对称，导致房地产企业处于相当紧张的外部融资环境中。一方面是由于监管机构限制过多而导致的金融市场创新不足，不够开放;另一方面也受到了国家相关房地产政策的影响等。此外，由于一些新型融资模式的引入，国家相关法律法规的还不健全，缺乏较为全面、明晰的保护、约束与规制制度，不利于房地产企业的融资。
三、加强房地产企业融资能力的思考
（一）探索多元化的融资方式
从传统意义上来讲，房地产企业的融资方式主要包括银行信贷、预收房款、股权融资、债券融资以及建设方垫资等方式。随着金融市场的发展与完善，诸如房地产信托、房地产证券化、联合开发、开发商贴息贷款、售后回买及回租、融资租赁、海外融资、私募股权融资、夹层融资、项目融资等融资方式逐渐被一些大型房地产企业所吸收并合理运用，带动了整个房地产行业融资方式的大转变。以万科为例，1984年到2008年主要以传统的融资模式为主，即银行信贷与股权融资相融合的方式;2009年到2014年逐渐采用更加具有灵活性的、多元化的新型融资模式。2010年，万科约以22亿元的价格收购了20余家房地产企业，通过合作的方式成功实现融资;2011年，万科通过房地产信托的方式发行8款产品，融资规模约为49亿元;2014年仅前两个月，万科通过海外融资的方式进一步扩大企业的发展规模，融资规模达到812亿元。从这些数据可以看出，多元化的融资渠道给万科带来了稳定的资金链条，为万科的发展提供了坚实的资金基础，也大大的降低了企业的融资风险。房地产企业应当首先不断加强自身综合实力的提高，提升企业的综合实力，为多元化融资提供良好的内部环境。在此基础上，勿将鸡蛋放在同一个篮子里，不断学习先进的融资模式和融资理念，尝试运用多元化的融资渠道来平衡企业的资金状况。
（二）构建合理的融资结构
首先，房地产企业要不断提升自己的综合实力。融资结构能够科学调整的前提是企业具有较强的综合实力，通过自身的力量打开融资渠道的大门，进而使得各方的资金能够不断地流入企业。一方面，房地产企业要科学的转变战略导向，改变以往的机会导向，以市场、企业自身资源以及客户服务等作为企业发展的战略导向。另一方面，房地产企业要更加专注于企业的品牌建设、资本运营以及健全的企业内部现代化管理等，摒弃以往“做房产就是做项目”的思想。在此基础上，做大、做强、做优。其次，房地产企业要合理的协调各融资方式之间的融资比例。一方面，通过合理的论证分析，尽量降低银行信贷融资比例，扩大直接融资以及非信贷融资的比例。以保利地产为例，该房地产企业不断探索融资结构的协调性，在一次一次的财务分析、经济分析等分析的基础上，不断对融资结构进行调整。主要通过分析企业的盈利状况、资产状况、负债状况、现金流量状况、财务杠杆效应、偿债能力、运营能力、盈利能力、成长能力等，对每一期融资比例进行调整。在调整过程中，尤其注意行业并购、信托融资、私募股权等非信贷方式以及直接融资方式，平衡企业的财务杠杆，增强其风险抵御能力。另一方面，要调整短期资金、中期资金以及长期资金之间的比例。正如上文所述，房地产企业所需资金大多为长期资金，这就需要企业不断开拓海外融资以及资本证券化融资方式，尽可能拥有较多长期融资资金。
（三）建立完善的融资风险防范体系
从宏观角度来讲，房地产企业融资风险防范体系的建立实际上与多元化融资渠道的探索、融资结构的合理化、企业自身能力的提高都有着密不可分的关系，它们之间相辅相成。从微观角度来讲，房地产企业可以建立三维的风险防范体系。以国外某房地产公司为例，该公司的风险防范体系在横向上按照公司采用的不同的融资方式进行构建，纵向上按照融资前、融资中、融资后予以划分，在三维方向上则按照各项风险防范指标进行构建。通过构建这样一个三维的模型，将各种不同融资方式的比例按照坐标的长度来表示，并且将其对应的三个阶段的不同风险予以标注，针对性的制定各项风险指标。房地产企业可以借助该典型案例来构建全面、系统、有针对性的融资风险防范体系。尤其要注意的是，房地产企业一定要重视融资前和融资中的风险防范，建立风险预警机制，将国家政策、企业的各项财务指标等考虑在内，通过详细的分析与应对，将融资风险控制在可容忍范围之内。
（四）不断完善融资外部环境
首先，政府可以通过加强各种融资方式所涉及到的中介机构来为房地产企业创造健康的融资环境。美国通过建立中介机构的信用记录档案、定期公布的方式来保证中介机构的诚信经营。我国中介机构的信用体系正在逐渐建立过程中，政府相关部门应当加强对证券机构、信托机构等各种中介机构的监管，避免这些机构利用政策的漏洞或者法律制度上的漏洞危害房地产金融市场的健康、安全。其次，政府要给房地产企业给予适当的支持。美国政府会作为担保机构为房地产企业的融资提供担保，也会为房地产企业提供优惠的税收政策。最后，政府要加快构建和完善相关房地产金融的立法。一方面要对现有的法律法规予以完善，使其适应房地产融资方式的应用和发展;另一方面要紧跟各种新型融资方式的脚步，尽快出台和完善有关房地产证券化、信托的法律法规建设。
四、结论
房地产投资的抑制以及央行的降息降准使得房地产企业处于矛盾的状态，政府要努力为房地产金融市场创造良好的外部环境，房地产企业也需要不断探索新的融资渠道、形成合理的融资结构、构建融资风险防范体系以提升房地产企业的融资能力，为房地产企业的生存和发展提供稳定的资金链条。
[参 考 文 献]
[1]尹杭.基于紧缩政策下的房地产融资问题[J].中国经贸，2014（12）
[2]欧雯诗.我国房地产融资现状及发展方向[J].中外企业家，2014（22）