深究国内保险资金投资房地产市场意义

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一、我国保险资金投资房地产的有关规定及投资现状

2009年10月1日开始实施的《保险法》第一百零六条规定：“保险公司资金运用限于下列形式：(一)银行存款；(二)债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；(三)投资不动产；(四)国务院规定的其他资金运用形式。”与之前的有关规定相比，明确了保险资金“可投资不动产”。不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。按照保险行业内部的理解。不动产包括基础设施和房地产。

新《保险法》虽然对于保险资金投资不动产予以放行，但在实际操作上，保险公司还要依据《保险资金运用管理暂行办法》及《保险资金投资不动产试点管理办法》的有关规定进行。

作为保险资金运用法规的基础性总纲，已交保监会主席办公会议审议并原则通过的《保险资金运用管理暂行办法(草案)》的总趋势更加谨慎，尤其是对险资投资不动产，无论从数量占比还是投资方式，都更加严格。其中，与人们普遍预计的10％的投资比例上限不同，险资投资不动产占比降至5％。并且不允许投资居民住房、商业房地产以及参与房地产开发。在此法规出台之后，涉及险资投资不动产细则的《保险资金投资不动产试点管理办法》也将很快推出。该《办法》将按宏观调控的需要和产业政策的规定，对投资主体、投资方向、投资范围、投资比例和投资模式等进行具体规范，同时确定业务流程和操作程序，强化信息披露。

与保监会的审慎态度不同的是，多家保险公司对投资不动产持积极态度：在实践层面，多家保险公司已经开始积极行动，提早布局。虽然由于细则尚未出台，险资投资房地产仍然在运转，但投资方式已然花样繁多。在北京金融街、中央商业区一带，带着保险公司标志的高楼大厦越来越多。中国人寿集团以及股份公司，各自在金融街购入新办公大楼，泰康人寿一举拿下两座写字楼，太平洋保险集团也在2009年以近22亿元的价格收购了位于北京金融街的丰盛大厦。中国不动产研究中心的数据显示，从2006-2009年底，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已有近10家中外资保险公司涉足房地产投资领域。仅在2008年。保险公司购买的物业就累计达20万平方米，以自用名义购入投资性物业成为保险公司曲线进军房地产的主要方式。

此外，2009年底中国人寿斥资58，19亿港元，认购远洋地产股票，成为远地第二大股东。而中国平安亦通过旗下的平安信托，与金地、绿城及蓝光等分别签订信托投资协议，承诺对上述房企的具体项目设计股权信托计划，共同投资优质项目以及城市综合体项目。

二、保险资金投资房地产对保险公司自身的影响

(一)有助于进一步拓宽投资渠道，分散投资

与国外相比，我国保险资金投资渠道还比较单一。截至2009年6月末，保险资金配置情况为银行存款占31％，债券50.2％，证券投资基金6.8％，股票(股权)9.8％，其他投资只占2.2％。除了固息产品之外，大部分保险资金投资的收益都依赖于资本市场的涨跌，波动幅度较大。数据显示，从2004-2006年，保险资金投资收益率分别为2.87％、3.6％和5.8％，在2007年达到10.9中国论文联盟整理％的历史最好水平，2008年迅速回落，投资收益率只有9.1％，2009年则为6.41％，与资本市场的表现基本契合。而不动产投资，不论是直接持有还是通过金融工具(如REiTS)投资不动产，都可以使原有资产组合因资产种类和数目的增加而获得分散投资在降低非系统风险方面的好处，以减少对资本市场的依存度。

(二)有助于提高保险资金对抗通胀的能力

在高通胀环境下，不动产投资是对冲通胀的一个重要手段。目前，保险企业的资产组合中大约80％的保险资金配置在固息产品上。由于保险资金还不能通过购买与通胀挂钩的产品(如Tips)、买卖黄金和投资大宗商品(如石油)等三种传统手段来对冲通胀。在不能有效对冲通胀风险的情况下，大量固息产品在通胀来临时会面临浮亏风险。因此，在当前通胀预期上升的环境下，投资包括房地产在内的实物资产，不失为对冲通胀的一种可行手段。

(三)有助于提高投资收益

一方面，在低通胀的环境下，不动产投资可以作为固息产品的一种替代工具。提高投资收益率。以商业地产投资为例，如果不考虑房价本身变化。现在国内一线城市中商业地产的租金收益率大概在5％-7％之间，它的收益率就要比大多数固息产品好。另一方面，保险资金投资保监会规定的房地产项目，特别是廉租房、养老实体等国家重点支持的项目，既能得到国家的支持，风险相对比较小，又能获得可观的收益，可以说是一个双赢的合作。

(四)有助于改善保险资产错配风险

保险企业通过投资房地产，不仅可以拓宽保险资金的投资范围，更重要的是有助于保险资产的优化配置。从目前来看，保险企业在总体上还缺乏与其负债相匹配的资产，可以匹配长期负债的资产主要为金融机构的长期金融债券，但这类金融债券的规模有限且流动性不高，因此，长期性负债就有了资产匹配多元化的要求。包括房地产在内的不动产投资所具有的投资周期较长、抵御通胀风险的特点，与保险资金的资金需求较为契合，在一定程度上有助于解决保险公司资产错配的风险，可以成为一种匹配长期负债的新选择。

三、保险资金投资房地产对其他方面的影响

鉴于保险公司在房地产投资领域的生疏和缺乏专业人员的现实，证监会在制度建设上一切以有效防范和控制风险为前提，对投资主体、投资方向、保险资金可以投资不动产的比例以及投资模式等都将做出明确规定。在投资比例上，5％的最高限中不仅包括房地产，还包括基础设施建设投资，而在房地产过热经成为现实的情况下，以安全、谨慎投资为宗旨的保险资金，实际用于投资房地产的资金数量比理论上可以投资的数量还会少得多。在具体的投资方向上，尽管《保险资金投资不动产试点管理办法》尚未出台，保监会有关负责人已多次在公开场合表示，保险机构投资不动产主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等。保险资金不允许投资住宅类物业也就是居民住房、不允许直接投资商业房地产、不允许参与房地产开发，即“三不原则”，和媒体热炒的“保险资金进楼市”完全是两码事。很显然，在《管理办法》指导下的保险资金投资房地产对房地产价格特别是人民普遍担忧的居民住房价格的影响微乎其微，更多的可能只是心理层面的影响。