信息化“军师”张亮

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张亮，一家大型房地产集团的信息系统主管，目前参与开发商业地产的商业运营管理平台。该集团的系统建设正处于阶段性收尾工作，即将上线。该系统开发完之后，将处于行业领先地位。

“在国内，商业地产运营方面的信息化成熟产品并不多，而我们几乎是‘第一个吃螃蟹的人’。该系统完善之后，有利于地产公司分析商铺业态，提高商铺的入驻率和收入。”

某房地产集团信息主管 张亮

尽管张亮尚不到而立之年，但已有近5年信息化主管的经验。他认为，这几年信息化正逐渐与业务融合，这种趋势必定会对管理人员提出新的要求。信息主管要把握这种需求，必须要懂行业和业务的发展方向。

四年经验

张亮是IT专业出身，学的是计算机科学与技术专业。在他看来，这是最为“正宗”的计算机专业。毕业之后，张亮去绿创环保集团做了一年业务。该集团主要研究噪声治理、能源控制和工业废气污染治理方面的民营企业，一年收入近两亿元。

一年之后，由于张亮“自己的性格不适合做业务”，正好集团正在组建IT部门，将他抽调过去，全面负责集团的信息化工作。这一段经历为张亮打开了信息化之门。绿创环保集团的信息化从此起步，从软硬件环境开始建设，实施了一些行业应用软件。张亮的优势在于，又做过业务，也懂计算机，能迅速找到两者之间的契合点。“当时逐步引入外包的概念，将一些不重要的系统外包给系统集成商，也减轻了IT部门的压力。”

张亮说，为了寻找更大的发展平台，或者是为了进入我国经济比较重要的行业，他来到现在所在的地产集团。该集团是深交所上市公司，主要专注于商业地产项目的持有、开发、招商和运营，最近几年被新加坡的投资公司控股。截止到2008年底，该集团已经在全国持有或者管理25个商业地产项目。

由于商业地产行业刚刚起步，所以，该领域的信息化还不成熟，参与的IT厂商也不多。所谓商业地产和一般的地产有所区别，大部分指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从功能和经营模式上来说，与普通的住宅、公寓、别墅等有较大区别。

张亮除了规划公司的信息化项目之外，目前的精力主要是执行开发和完善商业地产的管理分析平台，他直接向总体负责信息化的经理汇报工作。

核心是基础数据

张亮所在的集团总部位于北京市中心，楼下是一家大卖场。这栋大厦就是和该卖场合作开发的。算起来，该集团持有或管理的商业产品分为几类：一类定位是社区型购物中心，满足人们日常生活需求；一类是社区型购物中心的升级版，增设了符合时尚、休闲和娱乐等更为丰富的业态；还有一类是高档购物中心。

普遍来说，商业地产大多是以购物中心、大卖场和各类专业主题商场的类型出现，通常也叫“Shopping Mall”，比如中粮旗下的大悦城系列。

张亮分析说，业内有不同的商业地产模式，每一种各有优势。有些商业地产是为大型商户订单开发的，如他现在所在的大厦。而有些是在开发完之后，整体出租给某个大型商业连锁公司，如出租给沃尔玛、家乐福等，这类超市被称为主力店，而出租给规模稍微小一点的店铺叫做次主力店，如像屈臣氏这种类型的。还有一些商业地产根据定位，将一定比例的面积散租给零散商铺。

可以说，商业地产的开发模式各不相同，主要根据地理位置、客户流量来定位模式。不同业态的模式决定了商业地产管理者关注一些数据，如哪些是优质商铺？它们的盈利能力如何？每周（每日）的销售量是多少？销售集中的时间段？商铺的产品等等？

“商业管理平台主要是基于POS机的，主要用来收集商户的数据，以满足管理者对商业项目的分析能力和把握能力。”张亮举例说。

普遍来讲，商业地产需要不断淘汰商铺，吸引优质商铺入驻，这种更换也就是租户置换率。据统计，商业地产在开业1年内，租户置换率达到20%〜40%；开业3年后，租户置换率稳定在2%〜3%。还有一些指标值得关注，比如商业地产的店铺的位置规划、店铺的类型等。这些均可以通过信息化得到相关的数据。作为商业地产的管理者，如何找到这些数据，靠的就是信息化。

简单来说，用户在商铺购物之后，通过POS机或者刷卡完成交易。刷卡交易时，统一收银的购物中心直接将消费额度划到商业地产公司在银联的账号上，一定周期后，再返回给各个商铺，这样的目的是为了提高谈判能力，有利于降低刷卡的手续费。而另一种，是各商户开立银行对公账号，交易后则直接划到本商铺账号上。

POS机的数据传输也有不同，如果是统一收银的大型购物中心，所有数据直接放在商业地产商的服务器中。而如果各个商铺是单独通过POS机收费，商业地产运营商会通过POS机或各商铺本身系统的接口进行数据收集。

“所有地产商业的业态不一样，这就决定了信息化实施的模式不一样。”张亮认为，不管是什么样的模式，信息化的最终目的就是要收集数据、分析数据，以数据为基础，为整个商业地产服务。商业地产的基础数据决定了商业地产未来的发展方向，可以确定招商的定位、租用空间大小、租金多少等，“准确性至关重要”。

明年，该系统还将持续开发后续模块，而集团其他项目如财务系统、OA等系统，张亮也参与到项目建设中。

促进两者融合

张亮越来越少参与到技术层面，而是关注业务的发展。他给自己的定位是：“信息化的咨询工作”。在他看来，CIO的出路无非有三种：一种是在企业里往上走，成为CEO；一种是独立创业，在行业内具有一定的影响力；最后一种是成为职业的CIO，而这正是他职业未来的规划。

“以我的性格，不善于做前两种类型的信息主管，只适合做‘军师’型的信息主管。”张亮解释说，这种信息主管强调咨询能力和对行业的洞察力。前些年，企业仅仅要求CIO有优化流程、控制成本的能力，现在则要求CIO要拓展业务发展，不仅仅要会控制成本、提高效率、对企业的业务起到支撑作用，更希望能够帮助企业盈利。

“沟通的能力很重要，同时需要细致和耐心。CIO需要持续做行业内的创新工作，而不能停顿。”张亮如此分析CIO的能力。从业务能力与IT知识背景来看，不懂IT技术，CIO一样能发展信息化；而不懂业务，CIO再懂IT技术也无能为力，这就是现在正在发生的变化。

张亮最后强调，对于CIO来说，由于接触到的敏感数据越来越多，人品也至关重要。一旦坐上了CIO这个职位，他对企业可能的贡献以及危害远远高于一般人。如果CIO的人品出现问题，那么，企业也会损伤惨重。

其实对张亮这一批信息主管来说，这些成长于八零后、拥有专业背景的人越来越多地进入到企业当中，正在逐步成为企业信息化的中坚力量。除了普遍意义的职场“幸运”之外，对业务和IT的理解正是促进他们成长的真正原因。