办理融资性担保业务涉及的房屋登记问题

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融资性担保业务与房屋权属登记紧密相关。房屋登记机构应当尽快学习、掌握关于融资性担保管理的相关规定，认真为融资性担保业务缓解中小企业融资难和促进地方经济发展服务。

一、制定《融资性担保公司管理暂行办法》的背景

融资性担保业务伴随着我国市场经济的发展从无到有，在发挥积极作用的同时，也暴露出非常严重的弊端。为加强对融资性担保业务的监督管理，促进其健康发展，防范化解其风险，缓解中小企业贷款难、担保难，2009年2月3日，国务院办公厅印发的《国务院办公厅关于进一步明确融资性担保业务监管职责的通知》（[2009]7号），决定国务院建立“融资性担保业务监管部际联席会议”（以下简称“部际联席会议”）。

“部际联席会议”由中国银行业监督管理委员会牵头，国家发展和改革委员会、工业和信息化部、财政部、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国务院法制办等部门参加。“部际联席会议”办公室设在银监会。国务院要求“部际联席会议”负责研究制订促进融资性担保业务发展的政策措施，拟订融资性担保业务监督管理制度。

2010年3月8日，经国务院批准，中国银行业监督管理委员会、国家发展和改革委员会、工业和信息化部、财政部、商务部、中国人民银行、国家工商行政管理总局公布了《融资性担保公司管理暂行办法》。

二、国家对融资性担保公司管理的基本要求

按照《融资性担保公司管理暂行办法》的规定，融资性担保，是指担保人与银行业金融机构等债权人约定，当被担保人不履行对债权人负有的融资性债务时，由担保人依法承担合同约定的担保责任的行为。融资性担保公司，是指依法设立，经营融资性担保业务的有限责任公司和股份有限公司。除法律、行政法规另有规定外，任何单位和个人未经监管部门批准不得经营融资性担保业务，不得在名称中使用“融资性担保”字样。

在融资性担保业务中，融资性担保公司是与银行业金融机构等债权人约定，当被担保人不履行对债权人负有的融资性债务时，依法承担合同约定的担保责任的担保人。

省、自治区、直辖市人民政府确定的负责监督管理本辖区融资性担保公司的部门，是融资性担保业务的监管部门。融资性担保公司由省、自治区、直辖市人民政府实施属地管理。省、自治区、直辖市人民政府确定的监管部门具体负责本辖区融资性担保公司的准入、退出、日常监管和风险处置，并向“部际联席会议”报告工作。

三、融资性担保业务和融资性担保公司的特点

融资性担保公司经营的是信用、管理的是风险、承担的是责任。笔者在研读《融资性担保公司管理暂行办法》过程中，发现了融资性担保业务的属性和融资性担保公司的特点。

（一）融资性担保业务只能由两种性质的公司参与：经营融资性担保业务的融资性担保公司，包括有限责任公司和股份有限公司。

（二）同一融资性担保公司的双重属性：同一融资性担保公司既具有金融机构的属性，又具有中介机构的属性。

（三）同一融资性担保公司必须取得两种证照：经批准设立的融资性担保公司及其分支机构，由监管部门颁发经营许可证，并凭该许可证向工商行政管理部门申请注册登记，领取企业法人营业执照。

（四）同一融资性担保业务存在的“初担保”和“再担保”：融资性担保公司除为银行业金融机构提供担保外，还可以为其他融资性担保公司的担保责任提供再担保。

（五）同一融资性担保业务存在的“正担保”和“反担保”：融资性担保公司为银行业金融机构提供担保，可以要求被担保人向融资性担保公司提供反担保。

（六）同一融资性担保公司可能有两种性质的主体资格：融资性担保公司在“正担保”和“反担保”业务中，既可以是债务人，也可以是债权人。

（七）同一融资性担保业务可能有两种类别的房地产抵押合同文书：融资性担保公司与银行业金融机构签订“正担保”的主债权合同和房地产抵押合同；被担保人与融资性担保公司签订“反担保”的主债权合同和房地产抵押合同。如果有“初担保”和“再担保”的，“初担保”和“再担保”也可能有两种类别的房地产抵押合同文书。

（八）同一融资性担保业务可能会申请两种类别的房屋抵押权登记：融资性担保公司为银行业金融机构提供“正担保”，申请的房屋抵押权登记；被担保人向融资性担保公司提供“反担保”，申请的房屋抵押权登记。如果有“初担保”和“再担保”的，“初担保”和“再担保”也可能会申请两种类别的房屋抵押权登记。

四、房屋登记机构办理融资性担保业务涉及的房屋权属登记应当注意的问题

（一）《融资性担保公司管理暂行办法》第1条规定的立法依据为《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》，没有列举《中华人民共和国物权法》。《中华人民共和国物权法》第178条规定，“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”融资性担保业务涉及的房屋权属登记，必须受《中华人民共和国物权法》的调整。

（二）《融资性担保公司管理暂行办法》第51条规定，《公司制以外融资性担保机构从事融资性担保业务实施办法》和《融资性再担保机构管理办法》由省、自治区、直辖市人民政府另行制定，并报“部际联席会议”备案。房屋登记机构办理融资性担保业务涉及的房屋权属登记，仅仅熟悉和掌握《融资性担保公司管理暂行办法》是不够的，还必须熟悉和掌握所在省、自治区、直辖市人民政府制定的《公司制以外融资性担保机构从事融资性担保业务实施办法》和《融资性再担保机构管理办法》。

（三）申请房屋权属登记的融资性担保公司，必须持有监管部门颁发的经营许可证和工商行政管理部门颁发的营业执照。

（四）《融资性担保公司管理暂行办法》第16条、第21条、第27条、第28条、第30条的规定，与房屋权属登记密切相关。融资性担保业务涉及的房屋权属登记如果违反这些规定，房屋登记机构可能承担错案责任风险。

这些规定的主要内容是：担保责任解除前，融资性担保公司股东不得分配公司财产或从公司取得任何利益。融资性担保公司不得从事吸收存款、发放贷款、受托发放贷款、受托投资以及监管部门规定不得从事的其他活动。融资性担保公司对单个被担保人提供的融资性担保责任余额不得超过净资产的10%，对单个被担保人及其关联方提供的融资性担保责任余额不得超过净资产的15%，对单个被担保人债券发行提供的担保责任余额不得超过净资产的30%。融资性担保公司的融资性担保责任余额不得超过其净资产的10倍。融资性担保公司不得为其母公司或子公司提供融资性担保。

（五）《融资性担保公司管理暂行办法》第18条、第19条的规定，与房屋权属登记密切相关。房屋登记机构应当熟悉融资性担保公司可以从事的这些业务，以便在融资性担保业务涉及的房屋权属登记中，正确判定申请人提交的材料，哪些属于《房屋登记办法》第43条规定的“抵押合同”和“主债权合同”，或者可能属于《房屋登记办法》第51条规定的“最高额抵押合同”和“一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料”，合理审慎地办理“抵押权设立登记”、“抵押权变更登记”、“抵押权转移登记”或者“抵押权注销登记”。

这些规定的主要内容是：融资性担保公司经监管部门批准，可以经营贷款担保、票据承兑担保、贸易融资担保、项目融资担保、信用证担保、诉讼保全担保、投标担保、预付款担保、工程履约担保、尾付款如约偿付担保等履约担保业务，与担保业务有关的融资咨询、财务顾问等中介服务，以自有资金进行投资，监管部门规定的其他业务。

（六）按照《融资性担保公司管理暂行办法》第16条第2款规定，当融资性担保公司因分配公司房屋申请房屋权属登记时，房屋登记机构要注意该公司的担保责任是否已经解除。

（七）融资性担保公司申请的房屋权属登记，不可能仅仅是“房屋抵押权”登记，还可能涉及《房屋登记办法》规定的其他类型的登记。房屋登记机构要注意把握融资性担保公司的“母公司”、“子公司”主体资格。

（八）房屋登记机构不是融资性担保公司的监管部门，没有监管融资性担保公司经营活动的权力和手段。申请房屋权属登记的融资性担保公司，必须书面具结保证，保证该申请不包含《融资性担保公司管理暂行办法》禁止融资性担保公司从事的吸收存款、发放贷款、受托发放贷款、受托投资以及监管部门规定不得从事的其他活动。或者，由房屋登记机构就前述内容询问申请房屋权属登记的融资性担保公司，并且制作询问笔录。询问笔录应当经申请房屋权属登记的融资性担保公司签章确认，并归档保存。