简论房地产经济的市场调控

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摘要：我国实行住房货币化改革以来，房地产市场进入蓬勃发展的繁荣期，巨大的居住性需求和投资性需求，促使房地产价格特别一路飙飞。本文在阐明房地产市场调控必要性的基础上，面对房地产市场调控中存在的缺陷，提出相应的对策。在强调对房地产市场进行宏观调控的同时，更应看到宏观调控法制化的重要性，它是实现宏观调控科学性和合理 性的重要保障。

关键词：房地产经济；市场调控；政策

1 房地产经济市场调控的必要性

1.1房地产经济存在的风险

房地产经济存在的风险主要是房地产价格泡沫，而且不止中国，全球各地的国家都存在。房地产价格泡沫的形成一般来源于政府宏观调控失误、银行贷款的过度支持、宽松的金融环境和过剩的国际资本流动等。

1.2房地产经济市场调控的必要性[1]

⑴房地产资源优化配置的需要

市场经济体制的基本要求是社会资源以市场配置为基础，但市场配置资源有着其发性和盲目性等缺陷。为弥补市场失灵，保证其健康运行，必须对房地产市场进行干预和调控。中国房地产经济的资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上，同样要受到政府的调节和控制，以保证房地产业健康发展。

⑵加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要

房地产业在国民经济中的重要地位和作用决定了必须对它实施政府宏观调控。房地产同国民经济的其他产业的关联度大，是基础性、先导性产业，房地产业的发展状况，直接影响这些相关产业的发展。随着房地产业创造的产值在国民生产总值中所占比重的增长，房地产经营收入日益成为政府财政收入的重要组成部分，所以房地产业成为国民经济的重要支柱产业。

⑶保证我国房地产经济可持续发展的需要

我国房地产经济处于起步阶段，其发展的幼稚性也要求对它实施政府宏观调控。这种幼稚性主要表现在如发展不稳定、地区间发展不平衡等方面、房地产供给结构不合理，需求增长过快。

2 房地产经济的市场调控

2.1通过房地产税收政策对房地产经济进行市场调控

我国房产类税收主要集中在房屋销售或是购买环节，而对房屋持有环节则不征税。这种房地产税收制度先天不足，给房地产炒作预留了空间，使得房地产投资投机行为容易在放松调控政策时卷土重来。

随着我国在严格执行现行调控政策措施的同时，通过完善房地产税、个人所得税等相关的税收政策与制度，调节住房消费和房地产收益，形成了有效的调节住房需求的制度约束机制。如加强了对非自住性商品房的买卖的税率，就很好地压缩了房地产炒家炒作房地产的空间，温州炒楼团的没落就是个很好的证明。

除此之外，我们还可以尽快出台物业税，建立起有效的住房需求税收调控机制。同时配合其他税种的征收，形成有效调节住房需求的税收调控政策体系，对房地产经济做出更好的市场调控作用。

2.2 通过调整住房结构对房地产经济进行市场调控

近年来，我国加快了对住房结构的调整步伐，加大了保障性住房的比例，有效延缓了商品房价格的攀升，对于房地产经济起到了一定的市场调控作用。

目前，我国大部分区域已经建立了包括廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价商品房为主体的住房保障体系，随着保障性住房的大量开发建设，这些住房在一定程度上改善了一些群体的住房需求，调节供求矛盾。

经济适用房、限价商品房作为保障性住房模式之一，它的建设面积在住宅建设面积中的比重，体现了政府对保障性住房的投入的力度大小，在一定程度上也体现了住房的社会公平性状况。

廉租房、公共租赁房的推出，有效地延缓了我国住房市场的需求，也有利于改变我国普通老百姓在住房方面的传统观念，使人们不再在低收入跟高房价之间纠结，这也有助于我国房地产热的除温和房地产的软着陆。

因此，我们必须通过完善保障性住房政策制度，加大对房地产经济的市场调控：

一是加大保障性住房建设力度。各级政府应从资金和土地供应两个层面加大对保障性住房建设支持力度。历史经验证明，抑制物价最有效的办法是加大商品供应，而不是限制交易。因此，限制房价上涨最好的办法就是加大住房的供应，特别是保障房供应[2]。

二是保障性住房建设应兼顾需要与可能两方面关系。保障性住房建设应充分考虑当地财政状况，妥善处理需要与可能的关系，力争使受益群体最大化。

三是规范保障性住房分配秩序。加强对保障性住房申购人的资格进行严格审查；建立健全保障性住房退出机制，完善保障性住房统计制度体系，及时跟踪掌握保障性住房居住者收入变化情况，切实解决好保障性住房只能进不能出的问题。

四是做好保障性住房拆迁补偿工作。

2.3通过调整货币政策，对房地产经济进行市场调控

为了保持房地产市场的平稳健康发展，我国政府采取了大量的调控手段。

2010年1月出台的“国十条”，对房地产市场实施了最为严厉的调控。一是全国各地加大了对房地产市场调控的力度，在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，实行了“限购令”。二是完善了差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。贷款购买商品住房首付款比例调整到30%及以上；贷款购买第二套住房的首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。这些都坚决遏制了部分城市房价的过快上涨，巩固了房地产市场调控成果，促进了房地产市场健康发展。

2011年1月26日国务院出台新“国八条”，二套房贷首付提至六成，这对投资投机性购房、高房价的指向十分明确，既是一系列调控政策延续，又是进一步的“加码”。特别是强化了差别化住房信贷政策，“贷款购买第二套住房的首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。而且还规定地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任：2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。这也从另一方面促使地方政府加强对房地产经济的市场调控设施的执行力度，有利于从政策的源头上对房地产经济实施市场调控。

这些政策的实行，再加上限购措施的继续实施，进一步压缩了投资投机性购房的空间，

有效遏制投资投机性购房，巩固和扩大了货币政策的市场调控成果，并逐步解决城镇居民住房问题，促进了房地产市场平稳健康发展。

3 结论

综上所述，对于房地产中出现的泡沫经济，我们要在严格执行现有的市场调控手段的基础上，不断推出各种更加有效的措施，以进一步加强房地产经济的市场调控，实现我国房地产行业的软着陆。

参考文献：

[1]连建靖.房地产市场调控的必要性及未来预测[J].商业文化，2011（9）.

[2]雷涛.关于我国房地产市场调控的若干思考与建议[J].环球财经，2012（11）.