央行报告称房贷质量较好标准普尔预测已落空？

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经济学家预警信贷风险“爆点”如果剔除三家国有银行进行财务重组和政策性剥离因素而导致的不良贷款下降因素，从2008年底到2008年6月，四大国有银行的实际不良贷款余额增加1100亿元以上。而增加的不良贷款中，大约一半为房地产贷款所致。

当所有人的眼睛都紧紧盯住“房屋预售制度”时，房地产信贷的质量问题同样不容忽视。

8月15日，央行金融报告公布了2008年及2008年一季度房地产贷款不良状况率。央行对此评价是“总体来看，四大国有商业银行的房地产贷款质量较好，尤其是个人信贷业务。开发商贷款方面，四大行质量差异明显。”

而在2008年5月，标准普尔曾经预测，中国内地经济放缓将可能导致更多不良贷款的出现，预料下一轮的不良贷款很可能来自向中小企业和房地产商发放的贷款。依据央行近日公布的数据，在地产信贷方面，标普的预测似乎并未实现。

标普预测落空？

经济起落、市场变动无疑会对银行信贷产生影响。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松博士在接受记者采访时曾明确指出：“在整个社会的融资结构严重依赖银行的格局没有明显改变之前，宏观调控可能产生的成本，最终在相当程度上还会由银行来承担，这可能就会表现为银行不良资产比率的上升。”

而自2008年1月，央行出台“121文件”正式拉开了政府宏观调控地产信贷的帷幕，到2008年10月央行上调金融机构存贷款基准利率，再到2008年5月“七部委联手稳定房价”，三年一套“组合拳”，调控力度不可谓不大，但似乎银行信贷受此冲击并不大。

是调控效果并未达到还是另有“隐情”？

“只要价格掉不下来，房地产商的还款能力就不会受到影响。”中国社科院金融研究所金融发展与金融制度室主任易宪容博士告诉记者，“房地产是银行金融的核心但不是全部。况且还有房屋预售制度，短期内不会出现重大的银行信贷问题。”

除却居高不下的房价给地产信贷带来的保证以外，事实上，银行方面也存在一些“人为的无奈因素”。

据银行内部人员透露，长期以来，银行业一直将实现“不良贷款双降”作为一项重要的考核指标。而目前商业银行手里的“放贷资金”已呈过剩态势，急于寻找出口。尤其在2008年以前，商业银行为了实现其“不良贷款双降”的目标，只有通过不断放贷来做大“分母”。“无疑，这在一定程度上使得不良贷款数据多少有‘注水’之嫌，而且可能会助长房地产贷款的失控。”某经济学家分析说道。

“可商业银行也有自己的苦衷，房地产公司普遍自有资金有限，项目前期银行已经发给贷款，如果宏观调控下后期贷款不跟进，前期的资产将会成为不良贷款，到时候业务更难做。”深谙此项业务的某商业银行房贷部人员透露。

危机总“爆发”并非耸人听闻

短期内没有问题，是不是预示着金融风险的移后和延缓？

据悉，截至2008年，中国银行业的17万亿信贷资产中约有一半的资产是以房地产贷款形式或与房地产直接相关的形式存在，而房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额正在逐步增加，这一数字到2008年3月底已上升至34.5%。如果剔除三家国有银行进行财务重组和政策性剥离因素而导致的不良贷款下降因素，从2008年底到2008年6月，四大国有银行的实际不良贷款余额增加1100亿元以上。而增加的不良贷款中，大约一半为房地产贷款所致。

“房地产信贷不可避免会有周期性。随着经济紧缩时间的延长，银行业自然要承担经济回落的代价”。中国社科院金融研究所博士后尹中立认为，“对于个人按揭贷款来讲，爆发期限要在7年～8年左右，才可显现出来。”

“对于开发商的贷款爆发期要短一点，须视项目周期而定。”易宪容称不好估计开发商贷款危机爆发的最后期限。“可以肯定的是，5年～8年将是地产信贷危机的总爆发期。如果经济发生变动，个人信贷与银行贷款总风险爆发，银行将是最后受损的环节”。易宪容对于风险延后的最终结果表示担忧。

事实上，5年～8年的风险预警期也是国际上公认的房地产金融危机爆发期限。

金融风险依然要力避

1998年以来，国内的房地产信贷过热已经初见端倪。从2001年起央行开始关注房地产信贷领域的“局部性问题”，2008年出台的“121文件”是风险预警的集中展现。此后，央行又于2008年10月上调了金融机构存贷款基准利率，试图从根源上改变房地产信贷过热的现象。2008年3月，央行又从调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率入手，加强了地产信贷的金融监管。

这之前，2008年国务院的“18号文”和国土资源部联手监察部下发的“71号文”再到2008年“七部委”意见的正式出台，房地产信贷风险的预警提示已达到空前的力度。

“诚然，与国外相比，中国目前房地产信贷中的不良贷款比例并不高。”尹中立指出，“然而，需要注意的是，中国银行业是在金融基础设施极不健全和自身抗风险能力相当脆弱的情况下涉足房地产信贷的。中国的房地产业刚刚走向市场化、且市场一直处于牛市中，还没有经过真正的市场风险考验，也没有积累风险抵抗经验。未来房地产市场的风吹草动将会波及整个金融系统的安全”。

对于银行如何规避金融风险，巴曙松有自己的独到见解，“银行本来就是通过承担风险来获得收益，这是经营模式变革的契机。问题的关键并不在于不良资产规模是否上升，主要在于银行风险定价能力是否提高、新增不良资产占新增贷款的比重是否明显下降、银行准备金提取是否充分、经风险调节之后的收益是否稳定增长”。他认为后者才是检验银行风险规避能力是否良好的标准。

巴曙松认为，对于银行来讲，完善银行内部风险管理技术，包括内部评级和对房地产商的经营状况审查，积极推进房地产抵押贷款证券化，加快清理整顿银行信贷资金，这些都可以在一定程度上改善银行的房产信贷质量。

“事实上，放在更大的背景下看，房地产单一融资模式可以说是银行信贷风险的‘罪魁祸首’，而它背后的问题是中国的金融市场发展严重滞后。”易宪容认为，“化解目前内地房地产金融风险还得从整个金融市场入手，从多元化的金融体系建立入手，这才是内地房地产金融得以发展的关键。”