个体工商户转为个人独资企业的房产登记问题
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个体工商户作为个体经营的一种特殊形式，已经存在了30多年，随着经济的发展和产业业态的优化升级，个体工商户已经明显面临发展后劲不足、市场竞争力偏低的劣势。加之政府对企业的扶持力度和鼓励态势，个体工商户转型为企业已经成为一个不容忽视的课题。而在各类型的企业中，因个人独资企业在设立条件及投资方式等方面具备便利，许多个体工商户会选择转型升级为个人独资企业。在个体工商户转型为个人独资企业的相关业务中，房屋登记部门通常会在实务中面临如下问题：先前登记在个体工商户字号名下的房产，如果在个体工商户转型为个人独资企业之后，申请登记至个人独资企业名下，此项登记申请应为转移登记还是变更登记？具体实务中应该如何操作呢？
要解答以上问题，首先要明确的是个体工商户可否转型为个人独资企业，这是解答以上问题的前提。《个体工商条例》（以下简称《条例》）第二十九条规定，个体工商户申请转变为企业组织形式，符合法定条件的，登记机关和有关行政机关应当为其提供便利。由此可见，个体工商户如果符合法定条件，是准许转型为企业的。但是法定条件为何？《条例》中并未明示。不过据此《条例》规定，各地市均出台了关于指导个体工商户转型升级为企业的意见或者规定，这些规范性文件中不仅指出了个体工商户转型为企业的条件，而且还对鼓励扶持政策以及转型的具体实务操作进行了明示，使得个体工商户转型为企业在各地市平稳落地，成为现实。比如，《辽宁省政府办公厅关于支持个体工商户转型升级为企业的意见》提到，“个转企”可以按照变更程序办理，申请人应向工商登记部门提交个体工商户转型升级为企业申请书。个体工商户转型为个人独资企业和合伙企业的，允许继续使用原登记字号。再比如，《宁波市人民政府关于支持个体工商户转型升级为企业的实施意见》中涉及扶持措施的规定明确提出为个体工商户转型提供行政许可便捷服务，文件规定：工商部门允许拟转企的个体工商户依法继续使用原名称中的字号；对申请转型为个人独资企业和合伙企业的个体工商户，采用直接办理变更登记的方式；工商部门在核发营业执照的同时一并核发个体工商户转型证明，为企业申请政策优惠及办理其他手续提供便利。
由此可见，个体工商户可以转型为个人独资企业，而且各地对转型多持鼓励和扶持态度，那么转型后的房产过户究竟为变更登记还是转移登记呢？因个体工商户在实践中存在家庭经营和个人经营两种模式，个人经营的以个人财产承担责任，家庭经营以家庭财产承担责任。但是介于个人规避风险的考虑，鲜有个体工商户在登记时登记为家庭经营，且家庭经营的，转型为个人独资企业，与一人投资的个人独资企业，主体明显发生变化，此类登记为转移登记争议不大。故而本文仅就个人经营的个体工商户转型为个人独资企业之后的房屋过户问题进行探讨。针对该登记业务属于变更还是转移问题，有观点从个体工商户和个人独资企业的主体资格角度阐释，认为该类过户应属于转移登记。因为个体工商户在《民法通则》第二章公民（自然人）章节中加以规定，法律并未将其归入企业、社会团体或其他组织的行列，因而在主体资格上应归为公民行列。其主体与个人独资企业有明显不同。故而办理房产登记时应作转移登记处理。这种观点的关键在于个体工商户的主体资格认定，将个体工商户划归“公民”还是“其他组织”是区分登记类型的锁钥。
笔者的观点与上文观点不同，认为该登记业务应为变更登记。理由有三：
其一，从个体工商户的法律主体资格角度阐释。笔者对个体工商户的主体资格倾向于“其他组织”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条规定，《民事诉讼法》第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（1）依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织；……（9）符合本条规定条件的其他组织。据此规定，个体工商户虽未在此条中列举，但第（9）条作为兜底条款为个体工商户划入其他组织创造了条件。个体工商户同样是合法成立，有雇员、组织和财产，不具备法人资格，满足该规定的条件。且《民事诉讼法》规定，其他组织可以作为民事诉讼的当事人，即在民事法律关系中，其他组织应具有当事人主体资格，因个体工商户的特殊性，其字号往往具有代表个体工商户的身份属性。同时，在民商事法律关系以及劳动法律关系中，均承认了个体工商户字号的主体资格。比如，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照中登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（二）》第九条规定，劳动者与起字号的个体工商户产生的劳动争议诉讼，人民法院应当以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号业主的自然状况。另外，在行政法律关系中，亦未明确界定个体工商户的主体性质为“公民”抑或“其他组织”，因此涉及个体工商户触犯相关行政法律法规，需要进行处罚时则会产生选择上的困难，而许多行政执法部门的做法往往是对个体工商户按照企业或者其他组织的标准进行处罚，因为个体工商户比之公民又有明显区别，其作为经营主体倘若与公民同样适用相同的处罚，明显有失公允，违背公平原则。据此，宜将个体工商户归入其他组织行列。在个体工商户转型的实务操作中，需对个体工商户进行名称预先核准，尽量保留原字号，实质上亦是一直延续，只是组织称谓及形式发生了变化，应采变更登记为宜。
其二，从实务中各地的具体操作不难看出，各地市对个体工商户转型为个人独资企业多采用直接办理变更登记的思路，对原个体工商户的字号予以保留，核发“个体工商户转型证明”，申请转型的个体工商户持此证明办理其他手续。同时，原个体工商户的档案与转型后的个人独资企业档案作并档处理，以保持主体档案的延续性。《浙江省人民政府办公厅关于支持个体工商户转型升级为企业的意见》第二十二条规定，相关部门根据个体工商转型证明等有关材料，对其相关事项提供便利，涉及的审批事项和过户手续，各部门采取变更程序办理。同时，对于个体工商户和转型后企业之间土地、房屋权属的划转，如果投资主体、经营场所、经营范围基本不变的，免征契税和免收交易费。由此可见，各地市对于个体工商户转型的态度是扶持和鼓励，对于涉及的相关业务予以便捷办理，显然，变更登记比之转移登记要更为简捷高效，符合宗旨要求。
其三，从投资主体、经营范围、主体承担的民事责任几个方面对比个体工商户和转型后的个人独资企业，是否发生了显著变化。因个体工商户原本为个人经营，转型后为个人投资，倘若保持了原本的经营范围，应认定其为同一主体的延续。另外，在责任的承担上看是否有所变化亦十分关键。《中华人民共和国民法通则》第二十九条规定了个体工商户的无限责任：个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。而《个人独资企业法》第二条规定，本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。由此可见，个人独资企业中投资人亦以其个人财产对外承担无限责任，与个人经营的个体工商户责任范围相同。但是持有不同观点者提出，《个人独资企业法》第二十八条规定，个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任，但债权人在五年内未向债务人提出偿债请求的，该责任消灭。据此认定个人独资企业的财产责任不同于个体工商户，责任不同，主体便存在差异，宜以转移登记办理两者之间房产权属划转。但是笔者认为，《个人独资企业法》第二十八条本身便存在自相矛盾之处，此处之五年若为诉讼时效，首先其并不符合诉讼时效的起算时点，而且五年期限明显长于两年的普通规定，既不利于法律关系的稳定，同时又加重了个人独资企业的诉讼负担，设置五年诉讼时效显得多此一举；而若为除斥期间，亦存在争议，因个人独资企业债权人对其债务享有的是请求权，而非依一方意思表示便可使法律关系改变的形成权，而除斥期间通说只适用于形成权，此处与之相悖；即使其具备明显的除斥期间特性，还存在与诉讼时效衔接的问题，在五年内是否还适用诉讼时效，皆存在争议。因此，笔者认为，2000年施行的《个人独资企业法》中该条已经明显不适应目前形式，此期限在理论和实践上都存在很大的争议。在此种情形下，不宜以此来判定个人独资企业的财产责任范围不同于个体工商户。法律规定此条款的意旨在于敦促债权人及时行使权利，维护社会关系的稳定，并非旨在改变个人独资企业所承担的无限责任，以此认定两者存在主体差异难免有失偏颇。
具体到登记实务中如何操作，根据各地市工商部门实际，通常采用的是“一注一销”的办理方式。将个体工商户注销，为转型的个人独资企业开具个体工商户转型证明，个人独资企业可持该证明至登记部门单独申请办理房产权属登记手续。作为登记部门应对个体工商户转型证明、营业执照、权属证书及其相关资料进行仔细核对，对个体工商户原个人经营者及个人独资企业投资人是否一致、其经营范围是否变化进行核准，一致的应按照变更登记手续将房屋登记至个人独资企业名下。