浅谈土地评价的应用与发展

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摘要：土地评价是在土地类型研究基础上,根据特定生产目的对土地质量、适用性和生产潜力进行的评估。本文主要研究了土地评价在大农业、土地适宜性评价、城市地价评估、旅游用地评价等各个领域的广泛应用，进而研究其发展趋势。

关键词：土地资源;土地评价;适宜性

改革开放以来，中国开展了大量的土地评价工作，相关研究也取得了重要的进展。近l0年来，由于受经济建设和社会发展的强烈驱动，中国的土地评价研究在理论、方法和应用的广度和深度上都取得了前所未有的发展。特别值得指出的是，土地评价在农业乃至社会很多领域的应用越来越广泛。本文沿这一思路，探讨了土地评价在各方面的应用与发展。

l.土地评价在各领域的应用

1.1 土地评价在大农业中的应用

为农林牧业服务的土地评价一直是中国土地评价研究的传统和主流，近年来这一特点有增无减。一个显著特点是开始摆脱过分依赖土地潜力分级的做法，而且在评价中更加重视定性与定量结合，通过评定土地的生产力水平划分土地等级。

农业土地评价的另一重要趋势是在原农业部门的农用土地评价基础上发展起来的农用地分等、定级与估价。这项研究已从偏重土地自然属性发展到综合考虑自然、经济、社会的“人地一体化的资源价值管理评价”。相关理论和方法也有许多探讨，如基准田法与收益还原法相结合的农用地估价方法，成本逼近法、收益还原法、基准地价系数修正法在农用地评估中的应用，农地内部流转和农地外部流转两种价格的评估方法，利用收益倍数法对耕地进行价值核算。目前农用地评价尚有一些问题有待研究，例如农用地分等、定级和估价主要研究农用土地的级差地租I，而对级差地租Ⅱ的评价方法鲜有研究，将两种级差地租分别进行货币化的研究更少，致使农用地级差收益的分配缺乏充分的科学依据。

1.2 土地适宜性评价

土地适宜性评价，就是指某块土地针对这类特定利用方式是否适宜，如何适宜，其适宜程度如何，并做出等级的评定。其实质是处理土地质量与土地利用(包括各种利用对土地质量的要求)两者之间的关系。基本原理是:采用土地利用与土地质量之间的比配来进行。具体地，对特定的土地利用方式，找出影响土地适宜性的几个主要的土地特性或土地质量，根据土地利用要求和土地质量特点，选择重要评价因素，采用一定的方法综合分析两者之间的关系，获得土地评价单元的适宜性。

1.3 城市地价评估

城市土地经济评价的主要任务之一是土地分等定级。对于一个具体城市而言，主要是进行土地分级，即通过选取对用地性状和质量影响较大及与投入土地的物化劳动密切相关的因素，按作用和影响程度赋予相应权值，并按统一分级标准对具体土地进行综合评分，据其评定土地级别。目前我国估算城市地价大多采用地租资本化法，通过建立地租模型，分析企业利润与影响因素之间的关系，对级差地租作出计量，将其直接作为估算城市地价的依据。近年在宜昌、昆明、抚顺、福州、上海、南平、南京等地所完成的城市地价估算太多采用这一方法。然而，由于有些行业用地不直接产生利润，不同行业盈利水平也有悬殊，单纯使用地租资本化法难免出现一定偏差。

1.4 旅游用地评价

旅游用地评价与旅游资源评价并无本质区别。这项研究在我国尽管起步不久，但有关其理论的某些方面已取得很多进展。首先是关于旅游资源的评价内容。其次是关于旅游用地的评价单元，一般不宜直接利用土地类型。陈传康和俞孔坚等在广东丹霞山风景区的旅游资源评价中提出了按游赏系统进行评价的新概念。游赏系统根据风景的地域组合特点，又考虑视线空间的层次和观景点的组合关系划分，它由景点、景观单元、游览线和景区组成。他们根据所划分的游赏系统对该风景区进行了评价，并拟订了景区建设的三级系统，即一级观景点(控制景区)、二级观景点(控制若干个景观单元、游览线)和三级观景点(控制某一景观单元或景点)。然后，根据中心地原理和现实旅游活动行为特征，从保护景观资源、方便游客和经济效益出发，制订了旅游服务地三级系统，并提出其规划和具体建设意见。游赏系统的划分和评价，实质上是对自然和人文景观及游览观景活动相互关系的综合评价，它不仅深化了旅游资源评价理论，而且具有鲜明的实用性。

1.5 土地评价出现了一些新的应用领域

近l0年来，中国土地评价的应用领域进一步拓展。其中的一个重要方面是针对土地退化及其防治的土地评价。另一个新的研究方向是脆弱生态环境和特殊生态环境的土地评价。其中，方法论探讨如脆弱生态环境定量评价方法、应用实例如基于层次分析法和综合指数法的吉林西部生态环境脆弱度定量评价、三江平原湿地生态脆弱性评价、基于功能、用途、属性三种效益的吉林省湿地资源效益评价。为土地整理服务的土地评价也开始受到重视。此外，还有一些新的应用领域，如为工程移民补偿服务的地价评估、城市土地工程能力评价等等。

2.土地评价的发展趋势

2.1 综合化

土地评价是一项综合的研究工作，它不仅涉及土地的自然属性，还涉及土地利用的经济背景，土地的立地条件、经济效益和社会效益。要进行一定的经济分析和计算，例如成本、产值、毛利、收入水平等，使评价成果既反映了土地的自然特征，又能反映不同土地利用的收益水平。近年来，土地评价已从初期的自然土地评价逐步走向综合土地评价，在土地评价过程中，强调社会经济特征和经济效益的分析，或者进行土地经济评价，为土地利用规划和国土规划提供全面的综合的资料。另外，综合化也表现在针对人口、资源、环境和发展问题，开展土地承载力研究，确定人口增长对资源的需求和资源系统可支持或必须支持的程度。

2.2 精确化

随着土地评价研究的深化，愈来愈注重它的科学性和应用价值。7O年代，各国主要结合资源清查进行土地评价，尤其是在发展中国家，评价的目的是为国家或大区域性的规划服务，评价成果比较粗略。随着资源调查工作的结束，各种要素图件和数据资料的完备，土地评价工作愈来愈细，土地适宜性评价进一步深化，针对某种土地利用类型或某种农作物而进行，成果实用性强。主要表现在小区域，典型地段详细的土地评价工作愈来愈多，除了分析土壤的特征外，特别强调作物对土地的要求的分析，提高了土地评价的精确性和应用价值，并将评价成果以图件和文字的形式直接提供给农民和规划工作者。

2.3 定量化

近年来，模型方法在土地评价中的应用，以及土地资源信息系统的建立与发展，使土地评价更加科学化。国际土壤学会土地评价工作组也在学术讨论会中围绕这个议题进行了分析讨论。会议分析讨论了定量土地评价的现状和资源信息系统的结构、管理和应用，指出了目前的方向是将信息系统和模型方法相结合，建立土地资源信息系统中的数据库、模型库和知识库，使土地评价的成果既能反映土地质量的时间变异，又能表现土地质量的空间分布。

3. 结论

中国土地评价更加重视综合考虑自然、经济、社会因素，并采用定性与定量相结合的方法，针对特定目标或对象的土地适宜性评价得到了更快发展。通过多方面的应用，为土地管理工作开辟了广阔的前景。

参考文献

[1]傅伯杰，土地评价研究的回顾与展望.

[2]李孝芳，土地评价研究发展动向.

[3]倪绍祥，陈传康，我国土地评价研究的新近进展.

[4]赵尚朴，试谈我国的土地评价问题.