中国楼市两大猜想

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十八届三中全会召开后，中国的房地产业将迎来一次大的改变，2014年的中国楼市又将受到哪些影响呢？

猜想1：小产权房入市

尽管小产权房的入市还在观望中，尽管小产权房的入市的可操作细则尚未，可实际上《十八届三中全会改革公报》尚未时，小产权房的交易就已经大火，量价齐涨。北京近郊的小产权房已闻风而涨，价位已达到16000元/平米。

我们已经读到了来自权威媒体的官方：在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决问题。

这段话告诉我们，“小产权房”合法化的大门已经打开。“小产权房”合法化的操作细则有了粗线条的勾勒。

可以肯定，今后在中国的大地上，再不会有出动武力强拆小产权房的暴力事件发生。当这个对于小产权房最大的威胁被排除之后，中低收入者购买小产权房的热情，会如火山般爆发。因为小产权房比普通商品房的价格要低30%，甚至50%，它的吸引力有多大可以想象。还有，“大产权房”因为建在国有的土地上，它的土地使用权是70年，“小产权房”因为建在集体所有的土地上，它的土地使用权是永久的，没期限的。谁住着更安心？

也许这一现状会倒逼国有土地放弃70年的土地使用权，那将是中国民众之福。

尽管目前商品房还可以用“补缴一定数量的土地出让收入”来抵挡一阵子，可我不知道有多少“小产权房”会去补缴，因为即使没有国家颁发的“大”产权证，“小产权房”照样在买卖，“刚需”们才不在乎他们手里的产权证是大证还是小证，反正是自己住，又不用来买卖，若是如此，大证还是小证有什么区别？

“小产权房”剿了多年，越剿越多。到目前为止，小产权房总量较为确切的数字为70亿平方米以上，如每套以100平米计，则高达7000万套，涉及到中国3亿个家庭中的1/4。怎么剿，又如何剿？“小产权房”在中国的国土上如野草春风，剿不胜剿。它的总量远比商品房更多，增长繁衍的速度远远超过商品房销量。

“小产权房”只有合法化一条道可走。

当然，“小产权房”对中国楼市的影响不会在两三个月里便显现出来，但可以肯定将会在2014年中或下半年发生重大影响。

道理很简单，因为它物美价廉，更符合市场法则。它会让“刚需”们大规模地从商品房卖场撤离，起到釜底抽薪的作用，“小产权房”不可战胜。

实际上，三中全会所做的是这样的一件顺天意而重民心的好事，“小产权房”合法化是法律对市场公平法则的追认。

猜想2：房产税全面开征

《三中全会改革公报》中明确地说，要“改革税制、稳定税负”这八个字，字字千钧，字字珠玑。在“改革税制”中，在全国范围内全面地展开房地产税的征收试点，当位列第一。在中国的税改中，没有任何一种改革能比全面地展开房地产税征收试点更牵动人心的了。

2011年开征的重庆和上海的房产税试点，只对开征后新买入的高档住房征收房产税，它所圈定的征收范围非常之小。其结果是，一人拥有几套乃至几十套普通住房，将不在征收范围之内，可以豁免。

这样的征收办法，让超过总数90%的炒房投机客，长长地出了口气，虚惊一场。这样的征收办法，能有效地遏制炒房投机，平抑房价吗？

2012年中国的房产税实现收入1372.49亿元，与上年增速基本持平。房产税收入占税收总收入的比重为1.4%。

而国外的房产税却均为国家税收的第一大税，占到税收总额普遍在70%以上，看了这个比重，你该明白，中国的房产税与国外的房产税，区别有多大了吧。

您可以看到在美国房产的倒卖转让税收有多重。在美国，征收不动产转让税的目的，主要是为了抑制炒地、炒房等投机行为，稳定房地产市场。保有五年以上的房地产转让收益所得税，税率为15%，居民税税率为5%；保有五年以下的房地产转让收益所得税，税率为30%，居民税税率为9%。

看看这样惊人的税率，中国的炒客敢到美国去试水吗？你会感叹，中国的确是炒房客的天堂。

也许，2014年中国的房产税改革还只是开头，路还会很远很远，但方向明确。

2014年的中国楼市，有戏。