城镇化不单单是土地问题

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近日地产市场的很多话题都是围绕城镇化和农村土地流转展开的，但实际上，这都是旧话重提。在中央很多次会议上国务院都提出了这一政策。但在研讨这一政策前还需要重视一

个前提，那就是 18 亿亩的土地红线不能触碰。这是原则，因此在这两点之间如何平衡成为大多数人关注的重点。但我觉得其实这是一个问题，因为只有把新城镇化做到位了，才有可能在土地流转时不出问题，也才能保证 18 亿亩的耕地红线。

这个政策对于房地产业来说不会是一个太有意义的事情。首先它的量不会太大，对于房地产行业来说可能不一定满足发展的全部需求；第二，农村土地即使流转，土地是不能搬家的，因此做成房地产是要让城里人到农村买房，市场大小成问题；第三，农村集体建设用地流转肯定是有一定的条件限制，不是说想要买就可以买到的。

改革 30 多年来，我国的经济实现了快速稳步发展，但是我们必须看到在过去的发展过程中，由于我们长期延续传统的以土地换发展的用地模式，造成了大量的土地浪费。主要表现在几个方面：一是重复建设和低水平建设造成的土地浪费；二是闲置土地和大量的低效率利用土地；三是随着经济发展原有的产业结构、产品结构和产业布局老化，生产力水平衰退，造成土地利用和产能低下。还有城乡结合部问题，那里的土地利用情况复杂、混乱，也造成了大量的土地不能有效利用。发展需要空间，但是我们不能继续传统的扩张性用地方式，不能把发展的空间锁定在无限制的扩大城市规模上，而应该在挖潜上多动脑筋，在盘活存量土地上多花力气，积极推进产业结构调整。事实上社会的进步、生产力水平的提高都是在人类对土地不断重复利用的基础上实现的。能够认识到这一点，我们就会有用不完的土地。

而现在所谈的新型城镇化不单单是受制于土地因素，城镇化过程中要集中解决很多基本问题：一个是经济发展的状况，一个是非农业人口的就业情况，仅仅是盖很多房子，农民变成城里人，整天在家闲着也是不行的。这里有很多的综合因素，各个指标都要均衡发展才能是新城镇化，也才能达到中央的目标。

现在关于农村建设用地怎么流转大家还都不清楚，虽然方向是好的。此次调整，中央提出农村土地确权，但是其中允许农民入股还是允许农民出卖，目前看政策都不明确，需要我

们在市场发展过程中进一步地讨论和实践。但是一旦农地流转开始，就必须健全制度，加强法律法规约束，甚至之前就应该把准备工作做好。如何拉近城市和乡村土地管理的二元结构，实现流通领域的同地同权，这都是考验政府智慧的地方。可以说土地对于经济发展来说是个大问题，土地问题要从国家层面系统解决，仍需要长久的制度建设。

来源：《中国地产总裁》杂志