武汉(汉正街)中央服务区发展模式研究
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【摘要】本文首先梳理了CBD和现代服务业聚集理论的相关研究，在已有研究基础上提出合理分析武汉中央服务区建设的模式；接着，以案例的形式回顾并总结了此基础上对武汉汉正街中央商务区进行产业结构遴选的理论依据，并立足于武汉，以建立国家级中部城市的视角来对汉正街中央商务区的开发进行SWOT分析，并据此给出相应的政策建议。
【关键词】武汉；汉正街；中央服务区；CBD理论；聚集理论
引言
汉正街取自“汉口之正街”，汉口历史上最早的中心街道，是万商云集，商品争流之地，享有“天下第一街”的美誉，以小商品批发交易为主。2012年，为加速建设国家中心城市，武汉市委市政府提出积极推进汉正街传统市场整体搬迁改造，把汉正街地区建设成为现代服务业创新示范区。2013年提出建设汉正街都市工业园国家电子商务示范基地，推进汉正街文化旅游商务区建设。2014年提出加快建设汉正街中央服务区等服务业聚集区，并在汉正街中央服务区第七次领导小组会议中提出保留1.4公里的老街区，留住武汉商业之“根”。并将突出高端定位、总部优先，加快建设汉正街中央服务区服务业聚集区作为汉正街控股集团2015年的主要目标任务。
本文通过梳理关于CBD和现代服务业聚集理论的相关研究，基于对武汉其他CBD和汉正街中央服务区的综合分析，对武汉（汉正街）中央服务区模式进行研究。
一、文献综述
（一）CBD理论
CBD，即Central Business District，中央商务区。CBD的概念最早由E. W. Burgess（1925）提出，用同心圆模型（5个圈层）分析城市的空间结构，并将的中心环定义为CBD，是城市的商业中心，以零售业和服务业为主。此后，H. Hoyt（1939）和C. D. Harris and E. Ulman（1945）以同心圆模型为基础，提出扇形模型和多核模型，对模型进行了修正。关于CBD的定界，Raymond Murphy and James E. Vance（1955）提出地价峰值区是CBD最明显的特点，CBHI（Central Business Height Index）>1，CBII（Central Business Intensity Index）>50%的地区为CBD。在此基础上，E. M. Horwood and R. R. Boyce（1959）提出CBD核―框理论，认为核为CBD核心区域，具有土地和场地利用密集、建筑种类相似、向上发展、内向型商务连接、内部因子决定边界等特点；框为区域，具有土地和场地利用半密集、建筑种类不相似、水平向外发展、外向型商务连接、外部因子决定边界等特点。秦波和赵群毅等（2003）引入基准地价、用地存量、现状功能单元分布、Murphy 指数和交通网络，系统介绍了CBD的定界方法。
国内外关于CBD概念和定界的理论研究大都比较陈旧，近年来学者，特别是国内学者更关注CBD的实证研究，即通过分析已有的CBD模式，对CBD的定界和功能进行研究。
（二）现代服务业聚集理论
关于集聚理论的适用性，F. Moulaert and Gsllouj（1993）提出由于创新信息、专业知识和技能与制造业不同，所以制造业聚集理论不适用于服务业。蒋三庚（2008）认为现代服务业集群的形成与发展与生产型企业之间差异很大，对外部环境、制度背景、相关产业发展和城市政府管理水平要求更高。国内外对现代服务业集聚的主要观点如表1所示。
作者时间主要观点
D. Keeble and F. Wilkinson ed2000认为当高科技行业集聚程度较高时，其他行业能分享其外部性支出能力，从而降低企业的运营成本。
蒋三庚2008认为城市现代服务业集聚既存在集聚经济效应，如外部经济、规模经济和交易成本减少等；但同时也存在集聚不经济效应，如交通拥挤、生产要素成本上升、负外部性和安全风险大等。
路洪卫2014通过对湖北省现代服务业和经济发展进行研究，提出发展生产业、生活业以及农村服务业能够促进经济发展。
陈曦、吕斌2014提出中小城市发展现代服务业集聚区域时更应注重专业化和特色化，以本地特色资源和优势为基础，大力发展相关产业。
现代服务业一般被分为生产业和知识密集型服务业，但相关研究主要集中于生产业方面。
二、汉正街中央服务区产业结构遴选
在产业和功能区的选择上，设计者围绕建设国家级中心城市的设计理念，将金融业以及现代商务服务业放在了核心位置，并预计至2020年将金融业占全武汉GDP提升至10%，建立全国性中部金融中心。同时，为了合理协调中央服务区与滨江生态关系以及人才聚集的原因，辅助以打造中央商务区、中央商业区以及中央生活区。
（一）金融业
金融业一般包括金融监管部门、金融中介机构以及国内外金融企业等，金融业在集聚上一般按照两条路径，即市场引导型和政府引导型。就我国现有情况来说，多在一线城市，市场引导型金融聚集一般多发生在经济基础相对完善以及重视人力资本的地方。
而武汉在不具备先天市场引导型的地理、人力资本的前提下，要想能更好发展金融业，使其能成为国家级的中部金融中心，政府需在政策环境方面给与更有力的支持和指导。一方面完善传播已有土地使用权、税收以及选址方面的优惠政策，同时也需要做好金融业配套行业的工作。一般来说，规模经济和金融业是相辅相成的关系。企业一般的发展思路即在价值链纵深以及自身规模经济上做文章，而这两者都将带领横向同类企业的追赶以及价值链上其他的企业在地理上的聚集。金融业聚集的外生性讲促进规模经济的发展，同时，规模经济的发展也促进了金融业的创新与聚集。
武汉历来有九省通衢之称，在以武汉为中心的四小时高铁圈已能到达全国大部分省市的主要城市，因而在聚力打造金融业上对于支持西部大开发、拉动中部崛起以及加强沿海城市互通是大有裨益的。
（二）商务服务业与总部经济的相辅相成
商务服务业又称商业服务业，主要指在商业活动中设计的服务交换活动，既包括个人消费的服务，也包企业和政府消费的服务，常见的商务服务业包括法律、企业管理及其他市场活动的服务。伴随着企业专业化的发展趋势，越来越多的企业开始将企业内部的生产服务性职能外包出去，这样既能让企业更专注于提升自己的核心竞争力，同时也能在现金流、资金流方面进行控制。
在全球化背景下，跨国公司开始进驻中国，而在母国和东道国之间如何标准化的进行业务开展与管理是跨国经营管理中的重要问题，出于成本和标准化的考虑，母国公司会通过外包专门管理人员来管理国内子公司，在产品和服务设计上，会将非核心部门的技术以合作形式与当地研究所合作进行本地化以更好适应本地市场；而售后部门也可能是由第三方企业进行处理。跨国公司在本国设立总部需要承担相应决策和管理协调的工作，因而对于本地区国际竞争力影响的提升有明显的带动作用。
商务服务型企业市场资本相对较低，因而对于拥有高级技能管理才能的人创业也提供了极好的机会。
三、中央服务区发展模式SWOT分析
（一）优势（S）
区位优势：区位优势：武汉素有九省通衢之称，从国内陆路交通来说，武汉连接京广、京九核心区域，四小时高铁圈覆盖覆盖北上广深及全国16个重要省会城市，通陆路运输来加强与周边城市的资源互补；水路方面，汉江和长江在这里交汇，虽然伴随着陆路运输的发展，水路运输已有所没落，然而武汉连接长江中下游的地位依旧是不可动摇的，大宗商品如煤矿、砂石等主要还是由重庆和武汉源源不断发往中下游地区；21条国际航线也使得世界得以在此互联。
教育和科学优势：截止2015年3月，武汉高校本科及研究生在校人数合计达153.64万人，在科学技术和技术开发上也取得了1778项的成果。在高端人才培养、和就业上近几年也有了好转，使得武汉不再是高端人才的保姆和摇篮，更是留得住人才，撑得起人才的教育大市。武汉作为全国科研以及技术密集重镇，依托其优势来带动经济发展有了良好保障。
（二）劣势（W）
基础设施落后：基础设施落后：从小的区域角度来看汉正街在周边小商品市场逐渐兴起后开始逐渐没落，然而密集的人口、周边混乱的经营状态以及城市交通的拥堵对于处在城市中心的汉正街提出了更高的要求。从大的城市角度来说，要想建立起国际重要的中部城市，城市布局应该更能保持持续性发展，加快城市市政建设以及汉正街改造相应生活配套措施。
经济发展水平：经济发展水平：近三年以来，武汉年均GDP增长约7.4%，其中2014年实现GDP9.7%，高于全国2%。虽然低于前10年10%的水平，但在全国整体经济压力下行的大潮中表现上算可以，在经济实力上，武汉及周边城市圈对于全湖北省的功效占到一半及以上，然而，与传统东部沿海比，经济总量上还有较大的差距。
（三）机遇（O）
长江中游城市群：国务院在2015年批准的《长江中游城市发展规划》中，确定了以湖北武汉、湖南长株潭以及江西鄱阳湖三足鼎立的中三角发展战略。而武汉可以通过打造汉正街来复兴和崛起，通过发展现代商贸和金融业来驱动中三角地区优势行业发展，为促进就业提供岗位；同时协调现代服务业与农业发展，争创国家“内陆开放合作示范区”，为深化改革、推动经济开放型发展及加强国内区域合作做出良好的表率。
CEPA：指“内地与香港关于建立更紧密关系的安排”武汉在打造汉正街中央商务区时，将其列为在现代服务业体制改革中的先驱，希望通过努力将汉正街中央商务区作为加强港澳汉三地建设的桥梁，并学习现代服务业尤其是金融业发展的经验；同时，藉此向国务院申请设立免税区，提高汉正街中央服务区自主管理、自主决策的权利，以及享受国家和地方政府在招商引资方面的政策支持。
东部产业转移：在改革确立开放初期我国了优先发展东部沿海城市的政策，然而伴随着全球经济的下行压力，全球市场竞争开始加剧且制造业开始大部分向东盟等区域转移，因而东部沿海地区的优势以及开始向内部和西部转移，对于武汉来说，应该抓住此轮产业转移的机会，发展优势产业以带动规模经济和一个或几个完整产业的发展，进而也可以促进本地区金融业的创新和发展。
（四）威胁（T）
人才流失问题：相对北上广深等地区来说，尽管武汉生存压力不大，但是名企优质企业少，发展平台有限，薪资水平过低等都成为了高校毕业生不愿留在武汉谋求发展的原因。为此武汉市政府采取了较多措施，例如放开户籍政策，提供创业方面税租方面的政策优惠等。横向比较北上广深来说，人才的聚集主要得益于强大的经济实力以及庞大的民营企业数量，而武汉的产业结构中重工业和国营企业的比重仍较大，对于更有活力的民营企业无非存在一定的挤压。笔者认为现代服务业的提升将极大地改善这种情况。
中部城市群的迅速崛起：中部城市群的迅速崛起：国务院在日前批复了《长江中游城市群发展规划》，至此湖北武汉、湖南长株潭以及江西鄱阳湖形成了三足鼎立的势态，三个城市之间更是倾力一起申立内部自贸区，三个城市横向来比较，武汉城市圈无论是从人口规模还是GDP上都是站在“龙头”位置的，应该对于带领中游发展起着重要作用。然而就区域之间的城市群来说，中游城市群与长三角在要素禀赋以及发展基础上是类似的，因而在发展时容易走上同质化的道路。
世界经济发展形势：在全球化的进程中，中国已经逐渐失去了原有的劳动力优势，在新一轮世界产业转移中，中国想依托产业升级和产业转移来改善“两头在外”的现状却依然困难重重。金融危机后的世界经济还在逐渐恢复，产品贸易也依旧增长乏力，武汉乃至中国应该凭借服务贸易来拉动中国经济的稳定增长。
四、汉正街中央服务区开发的战略建议
（一）围绕“双核心”遴选，优化汉正街产业结构
在前面的分析中，我们可以看出，对于武汉来说，最重要的资源就是高端技术人才以及区位优势，在武汉推动建设“全国中心城市”和“长江中游城市群”龙头的过程中，武汉应该充分发挥其优势，确定以金融业和现代商务服务业为核心的产业结构，既能实现发展目标，同时也对带动中部地区发展具有重要意义。另一方面，“双核心”的建立也为高端商业服务人才提供了更多的就业机会和更高的发展平台，武汉就不再是教育的大市，更会成为教育强市，此种良性循环将对武汉建立国际化大都市提供了重要的经济和资源保障。
（二）强化政府政策引导，鼓励自主创业
国家东部转移的大背景下，武汉拥有了良好的机遇，长江中游城市群、CEPA等都让武汉拥良好有了超越城市而以区域的身份和视野来与其他地域交流的机会。长三角、香港地区成熟的金融业态为还在起步期的武汉提供了良好的学习机会。而对于个人来说，汉正街中央服务区的大力发展，也为市场提供了更多专业商业服务、管理外包的机会，相对合适的地区薪资水平也给与了个人可以相应去创业为企业服务。
（三）加快基础配套设施建设，合理布局功能分区
制约过去汉正街最突出的问题就是高密度的人口聚集、杂乱的功能分区以及落后的公共交通布局。现代中央服务区可以从垂直空间上解决人口密度问题，然而在功能划分上，不但要方便日常生活，还要在定位滨江旅游区的基础上强调城市内绿化、公园等配套措施合理安排的一步到位，避免反复修缮造成的布局冲突，以及体验上的牺牲。同时，开发的同时不能以牺牲历史古迹为代价，应该在保护的基础上进行开发，为建立商贸文化旅游提供真实而原汁原味的感受。
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