浅议房地产企业的融资管理
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【摘 要】房地产行业受其行业特性影响，融资压力大，融资管理对于成功的房地产企业来说至关重要。当前，我国房地产市场正经历着史上最严格的调控，限购限贷无疑为企业的融资增加了困难。本文分析了房地产企业融资管理存在的问题及其成因，并提出了解决的方法和措施。
【关键词】房地产企业；融资管理；困境
资金对于企业来说犹如血液之于人的生命，这一点对于房地产企业来说显得尤为突出。房地产企业作为资本密集型产业，良好顺畅的融资管理对于一个企业的健康程度和发展动力至关重要。
房地产企业投资期限长、投资金额量大、周转时间较长、受宏观形势影响较大，如何拓宽融资渠道，降低融资成本，减少企业财务风险是各大房企的要务之一。
一、房地产企业融资管理概述
1.房地产企业融资管理的含义
通常来说，融资管理是指企业向企业外部有关单位或个人以及从企业内部筹措和集中生产经营所需资金的财务管理活动。房地产企业的融资管理顾名思义是指，房地产企业为开展房地产经济活动，通过各种方式对外对内融通资金，控制风险，优化企业资本结构的财务管理活动。
2.房地产企业融资管理的特点
（1）全过程性。房地产项目从取得土地、开发建设到销售回笼无不涉及大量的资金流动，且环环相扣。取得土地阶段时间虽然短，但是资金需求量巨大，工程建设开发阶段相对时间较长，资金流出按工程节点逐步发生，前二个阶段主要表现为资金流出，而到了销售阶段则主要是资金流入。
（2）风险性高。房地产业与宏观经济周期关联度非常明显，我国房地产业受政府宏观调控的影响更大，而且由于我国金融体系尚不发达，加上项目中巨额的营运资本及其短期波动，房地产开发企业融资管理面临较大风险。
（3）综合性强。房地产项目的资金投入量大，涉及环节众多，资金回收期较长，且外部融资的限制较多。不但要明确房地产项目开发建设过程中每个阶段的融资需求和特点，还要针对各阶段的不同情况匹配相适应的融资模式，确保资金顺利流转。
3.融资管理对房地产企业的重要性
融资管理作为企业财务管理的重要内容之一，对于房地产企业显得尤为重要和关键。
（1）房地产经营活动涉及的资金量大，周转期长，有效的融资管理是确保房地产企业正常运转的关键之一。众所周知，资金链断裂对房地产企业来说是相当致命的，因此在房地产项目运营过程中必须不断加强融资管理。
（2）有效系统的融资管理有利于实现企业价值最大化的目标。通常，资金成本是房地产成本项目中占比较大的一项。控制好资金成本将能降低成本，提高房地产项目的收益，从而实现企业价值最大化的终极目标。
二、房地产融资管理面临的困境及其原因分析
1.房地产融资难度大增加了融资管理的风险
房地产企业资金需求量大，投资周期长、周转率低、风险大，导致融资压力巨大，给房地产企业融资管理带来了不少困难。另外，近年来国家出台了多项房地产调控政策，如限购、限贷等，房地产信贷规模紧缩、销售受阻无疑更进一步加重了企业的融资困难。面对融资难，如果没有良好的融资管理去应对的话，将大大影响房地产开发企业的正常运转。造成房地产企业融资难有多方面因素。其中最为突出的是房地产行业融资渠道较为单一，房地产融资市场体系尚不健全，融资效率低。纵观中国房地产企业，目前银行贷款仍是外部融资的主要渠道。随着房地产市场的快速发展，仅靠银行贷款越来越难以满足众多房地产企业对资金的巨大需求。这种单一融资方式所带来的融资管理风险是不言而喻的。此外，由于房地产融资市场的不健全，无形中增加了企业的融资成本，进一步加大了企业融资管理的难度和风险。
2.对融资的全过程管理重视程度不足
资金运动与房地产开发程序可谓是密切相关，然而大部分房地产企业往往对融资管理未给予足够的重视，缺少系统的管理体系，融资管理仍处于粗放式管理状态。认为融资管理仅仅是财务部门或是资金管理部门的事情的想法较为普遍，全员参与度不深。一方面很少有企业将融资管理上升到战略的高度，针对企业的发展制定出全面系统的融资方案及总体规划。另一方面有些房地产企业未将融资管理贯彻到房地产的每个生产环节中去。这样往往会造成融资管理缺乏系统性，融资结构不合理、融资成本上升、融资效率降低，增加融资管理的难度和风险。
三、如何应对房地产融资管理困境的几点思考
1.积极拓宽房地产项目融资渠道，努力开发多种金融产品
房地产项目融资从最初的依靠银行信贷的融资方式，到目前逐步发展的地产基金、地产专业投资银行、地产投资专门机构、地产信托和信托基金等融资方式。这些融资方式虽然尚未完全发挥其良好的效果，但确实推动了房地产融资体系朝着全面成熟的方向买进。是否选择合适的融资模式对于一个房地产项目是否获得理想的融资效果有着直接的影响，这就需要国家在加强对房地产行业进行宏观调控的同时，要进一步结合上述法律法规，不断探索多种融资方式。房地产企业应对每一项融资进行全面的规划，明确融资目的，根据自身实际情况积极探索新的融资渠道和多种融资途径，密切关注房地产融资市场的各类动向。举例来说，中国银监会2008年颁布了“关于印发《商业银行并购贷款风险管理指引》的通知”（银监发[2008]84号），为并购贷款全面推行开了闸。如果此时企业通过股权收购方式取得了房地产开发项目，则可以采用并购贷款的方式解决一部分初始投入的资金，为后续项目的开发建设提供有力的资金保障。从金融机构角度来说，要不断开发新的房地产金融投资产品，针对不同的企业提供多样化的融资服务，为推进多途径、多渠道、的房地产项目融资方式提供保障。
2.积极推进完善房地产证券化
所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。作为房地产融资手段的创新，这一模式是随着全球房地产金融业的发展而衍生出来的。房地产证券化具有安全系数高、参与者众多，关系复杂、政策性强、证券品种多样化，适合于投资等特征。房地产证券化有利于提高银行资产的流动性，释放金融风险；有利于拓展房地产业资金来源，构建良好的房地产运行机制；有利于健全我国的资本市场，扩大投资渠道。为了更好地推进房地产证券化，首先要完善我国的证券交易市场，制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展，以促进房地产项目证券化融资的应用。其次，需要依据美国等多国房地产项目证券化融资的经验，在实施证券化融资的过程中，要不断完善健全项目风险监管机制，保证其良性健康的发展。再次，需要不断提升与证券化匹配的技术水平。房地产证券化虽然原理简单，但真正的实施还需要克服许多难点。例如，我国现阶段的会计与税收处理远远不能满足房地产证券化进展的需要。怎样才能避免双重征税是一个复杂的问题，不同的会计处理会导致不同的证券化成本与收益，如何设计合理的房地产证券化会计制度也将是一个漫长的过程。此外，房地产证券化还需要相适应的专业人员和团队，因此专业人才的培养也是十分迫切的。
3.加强房地产企业自身管理，不断提高资金使用效率
房地产企业应给予融资管理充分的重视，将其提升到战略的高度，结合企业的整体发展战略和总体规划，建立全面融资管理体系。房地产企业应时刻重视开发建设过程中的资金周转，加快整体存货周转率，降低资金占用，从而实现提高资金使用效率的目标。首先，房地产企业应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业开发建设销售全过程的各个重要资金节点，同时应加强企业每个员工建立资金效益理念，以利于落实整个资金管理流程的每个环节。其次，合理控制开发节奏，减少过度预支。企业应根据自身实际情况，适度举债，将债务控制在安全值以内，切忌好大喜功，过度预支资金。如果房地产企业靠借贷支撑企业的发展，一旦发生债务危机，就会危及到企业的生存。房地产企业应当采取有效的防范和调整措施，尽早处置闲置资产，加速存货的周转。再次，严格控制成本费用支出。一个成功的房地产企业必然有一套准确高效的成本费用控制体系。当前，房地产市场愈加规范的形势下，如何做好成本控制对企业的利润率显得更为重要。房地产企业应当建立全面预决算制度和严格的审核制度，让每一笔开支都遵循经济效益原则，防止铺张浪费，加快房地产企业自身经营积累，提高融资管理水平。
四、结语
融资管理是房地产企业提高核心竞争力的关键因素之一。如何更好地适应外部市场的变化和提高自身管理能力是每个房地产企业加强融资管理过程中必须正视的问题，只有将融资管理的理念真正深入企业的每个环节、每位员工，这样才能使房地产企业的资金流转更为顺畅，更好地实现企业价值最大化的目标。
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