试论商业银行住房抵押贷款现状及风险防范
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[摘 要] 本文对个人住房抵押贷款业务发展历程进行回顾,指出现阶段商业银行面临的潜在风险,从银行自身和外部环境两个角度,提出风险防范建议。
一、个人住房抵押贷款现状
中国人民银行数据显示:截至2009年3月末,购房贷款余额为3.49万亿元,同比增长10.6%,比上年同期低19.2个百分点,购房贷款新增1149亿元,同比多增146亿元。
随着美国次贷危机的爆发,以及我国房价上涨过快,房地产市场出现需求不足的状况,住房空置率不断上升。为了提高住房购买需求,商业银行不断放松个人住房抵押贷款的条件,但是住房抵押贷款却没有显著增长。据学者分析,个人房贷增加有限与目前的市场结构有关:改善型和投资型购房者会更多使用银行贷款,以起到资金杠杆作用,但是目前这部分人还保持观望态度。买房者大多是刚性需求者,刺激政策对这些人的个人住房需求无法起到立竿见影扩张的效果。
可以看出,我国房地产市场仍然存在需求不足的问题,客观上需要加大贷款支持力度,商业银行应关注的重点是:如何采取有效的措施,在扩大住房抵押贷款发放量的同时,注意风险的防范;既能改善民生、促进房地产市场健康发展,又能实现自身盈利目标。
二、商业银行住房抵押贷款风险防范
住房抵押贷款五类风险不是孤立的,银行操作风险、抵押物风险好和流动性风险主要是银行自身管理不完善造成的,利率风险和违约风险主要是外部环境变化带来的损失。因此,风险的防范同样需要从内部建设和社会制度完善两方面入手,具体说来,有如下建议。
1.银行内部制度
(1)规范银行抵押贷款审查、批准、发放的程序
从抵押贷款发放程序来看,《中华人民共和国商业银行法》第三十五条规定:商业银行贷款,应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。商业银行贷款应当实行审贷分离、分级审批的制度。
银行对于自身员工,应该制定严格标准,提高遵规守法意识,吸取美国次贷危机的教训,重视贷前信用审核,避免出现虚假按揭的现象。对资信不足的借款者不予发放贷款,以防银行出现操作风险。
(2)商业银行自身严格遵守法规
根据《中华人民共和国商业银行法》第三十九条,商业银行贷款应当遵守资产负债比例管理的规定:资本充足率不得低于百分之八;贷款余额与存款余额的比例不得超过百分之七十五;流动性资产余额与流动性负债余额的比例不得低于百分之二十五;对同一借款人的贷款余额与商业银行资本余额的比例不得超过百分之十。
个人住房抵押贷款虽然有兼具较高的盈利性和安全性,但是关键问题在于贷款期限与银行负债不匹配,流动性较低,商业银行应该在增加贷款发放的同时,严格按法律规定标准,审查自身资产负债比例。
此外,中国人民银行和银监会应该加强协调配合,在监督银行守法的同时,做好风险提示和检查工作,规范抵押贷款市场,防止银行间恶性竞争,导致抵押贷款质量下降,甚至成为金融业的不良资产。
(3)树立抵押贷款风险防范意识
我国个人住房抵押贷款发展的时间不长,没有经历过一个完整的经济繁荣与萧条周期,抵押贷款集中在2003年～2006年发放,此时正是中国房地产市场价格不断上升的时期,这无疑给商业银行带来了借款者“理性违约”的潜在风险。
商业银行作为房地产业资金重要支持者,应加强内部房地产评估制度的建设。在集中发放某个房地产开发商的住房抵押贷款前,尽量聘请权威、合法、公正的中介机构对房价进行评估。此外,银行也要时刻关注房地产价格态势,防止金融信贷扩张导致房地产泡沫扩大,这不但会导致房地产市场的剧烈波动,也会对银行自身带来不可估量的损失。因此,房价的合理评估,是防范抵押贷款风险的第一先决要素。
(4)提升自身风险管理水平
发达国家的住房抵押贷款一级和二级市场都比较成熟,除商业银行之外,还有众多金融机构参与贷款的发放、担保、打包重组、资信评级、资产证券化等业务的进行,这无疑促使金融机构对贷款进行风险管理。商业银行结合多年来发放贷款的经验,运用定量化分析,建立了比较科学的风险评估模型。
随着我国住房抵押贷款的发展,客观上需要我国银行建立标准、科学、符合我国国情的风险评估模型,提升风险管理水平。但是从美国次贷危机来看,仅仅有先进的模型并不是解决问题的有效方法,技术是一把双刃剑,一方面带来了有效风险管理,但同样可能造成金融业信贷过度扩张、借款人大量违约、银行倒闭的风险。这就需要银行不但运用科学的模型,而且要提高自身的风险管理水平,从而实现盈利性和安全性的统一。
(5)推行抵押贷款证券化
2005年12月15日,国家开发银行和中国建设银行的信贷资产证券化试点正式实施,信贷资产证券化(ABS)和个人住房抵押贷款支持证券(MBS)同时面世,两行各自发行的“开元”和“建元”资产支持证券41.77亿元和30.17亿元正式进入银行间债券市场,这是国内首次发行个人住房贷款支持证券,虽然仅仅在银行间债券市场交易,但它的启动对个人住房贷款风险防范途径多样化的发展,具有重大意义。
我国住房抵押贷款风险集中在银行体系内部,这要求银行通过个人住房贷款证券化,将抵押贷款的创造与抵押贷款的持有分开来,防范流动性风险和利率风险。美国的经验来看,多年来,抵押贷款证券化不但满足了商业银行的流动性需求,而且保持了较高的盈利性,同时分散了风险。这是商业银行风险管理的有效方式。次贷危机的教训是房价高估与银行过度发放抵押贷款的问题,而抵押贷款证券化这种方式是值得我国商业银行借鉴的,并不能因为次贷危机就谈虎色变,应该继续发展我国的抵押贷款支持证券,实现商业银行的有效风险防范。
2.外部环境建设
(1)建立完备的个人信用体系
虽然目前我国的个人信用体系已经初步建立,但个人交税记录、个人房产信息等重要信息,都没有纳入体系之中。由于信息不对称等因素,加之房地产商与借款人故意欺诈,商业银行不可能完全了解借款申请人的还款能力、个人职业、家庭成员等方面的信息, 这需要完备的个人信用体系作外部保障,降低商业银行信息获取成本,促使个人抵押贷款的进一步发放、规范运行。
(2)促进房地产价格评估机构的发展
目前,我国有资质的专业房地产评估机构缺乏、专业房地产评估人员素质不高、房地产评估制度缺失,急需合规、权威的评估机构的迅速发展。这不但有利于消费者对房地产价格做到“心中有数”,促使潜在的消费需求转换为现实的购买力,脱离“持币待购”心态,而且有利于降低商业银行发放贷款前的审查、信息获取成本,有利于商业银行与房地产市场共同发展。
(3)颁布相应法律规范
从发达国家的经验来看,建立完善的法律、法规体系,加强对个人住房贷款的法制管理,这是促进个人住房抵押贷款发展的重要前提与措施。
我国要建立民主法制的和谐社会,商业银行的风险防范,客观上需要相应法律规范作为保障。
一是制定房地产抵押贷款的法规,如颁布《住房抵押贷款法》,可以为银行处置抵押房产,合法有效低成本地收回贷款创造良好的前提条件,同时规范了商业银行发放住房抵押贷款的过程。
二是房地产评估制度的建立,如颁布《房地产评估法》,以实现抵押住房价格评估的公开、公正、公平,规范评估程序和操作细则,外部法规的完善是商业银行实现风险防范不可或缺的重要因素。
(4)发展住房抵押贷款保险
我国可以借鉴美国的经验,由国家建立住房抵押贷款担保与保险专门机构,负责向发放抵押贷款的金融机构提供担保或保险,同时体现独立经营、自负盈亏的原则。政府机构对抵押贷款的发放实行标准化管理,统一抵押贷款申请、抵押合同等,并由资信评定机构进行评级,促使抵押贷款标准化发展,为抵押贷款证券的发放创造良好前提。
(5)完善抵押住房拍卖二级市场
同发达国家的个人住房贷款相比,我国商业银行要求的抵押住宅价值并不低(贷款数额与抵押住宅价值之比不超过80%),理论上来看,即使借款人违约,在抵押房产得到合理估值的前提下,银行应该可以得到充分的补偿。但是我国抵押住宅违约处置成本过高,关键在于住房拍卖市场并没有充分发展,因此,建立完善的拍卖市场,使得该市场成为住房二次流通的有效渠道,不但扩展了居民购买住房的渠道,而且可以降低抵押住房处置成本,商业银行即使遭遇借款人违约,其贷款资金损失也可以得到比较充分的补偿。
三、结语
从美国的次贷危机来看,房地产市场和金融市场对整个国民经济运行有着重大的影响,这需要商业银行和众多机构的配合,共同发展,以期实现经济系统良性循环。
我国目前住房空置率仍然较高,居民住房消费购买力不足。因此,商业银行应在有效风险控制的前提下,扩大居民住房抵押贷款的发放量。这不但能实现自身盈利性,而且可以提高居民的生活水平,促进房地产市场健康发展,进而保证我国宏观经济稳定运行。
参考文献:
[1]庄毓编:商业银行业务与经营[M].北京:中国人民大学出版社,2002
[2]汪利娜:次级债危机成因详解及警示[N].经济观察报,2008年2月23日