探讨市场化运作背景下土地一级开发的价值取向

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摘要：我国对于土地一级开发市场化的一般运作体现了土地一级开发的诸多优点，同时在中国房地产高速发展的背景下使得我们更加关注在市场化运作背景下土地一级开发的价值取向。

关键词：市场化运作 土地一级开发 价值取向

对于拟出让的地块在城市规划的要求之下并且在地方政府出让土地之前从而组织实施征地、拆迁以及市政建设的一种将土地做“熟”再出让的活动就是土地一级开发的范畴。在北京、厦门、西安等地随着政府管理能力的和城市经营水平的提高以及农民土地出让权利的显化在各地开发内容不同的条件下土地一级开发已经基本上成为土地出让前的必需环节。在宁波、浙江台州等城市土地一级开发在征地到市政设施建设等土地平和通的各个环节下只是提供净地。

一、关于土地一级开发

1、土地的开发的概念

由政府一级统一组织征地补偿，土地平整，拆迁安置和制定土地用途并按照城市功能定位，经济发展要求和城市规划，地上，设计，社会公共陪套建设和地下市政建设使开发商再承担与商品房建设无关的实际土地开发及基础设施建设的工作即达到“生地”变为“熟地”再由政府动用物力和人力进行一系列的开发活动。这便是土地开发的范畴。

2、对于企业

目前上海与北京的那些已经拥有了基础设施以及市政建设的地块对于开发商无疑不是一个巨大的诱惑从而在前期成本大大降低的情况之下一级开发却能使企业得到长久的稳定的收入从而使企业承担着低风险并且达到8%左右的大概收益，而这些开发商只需在拥有的地块上盖房子即可，成本得到了大大的降低，同时也增加了企业的收益。而这些方法是北京与上海在以前都已经使用过的方法了。

3、对于市场

由于熟地对于房地产开发商具有很强的吸引力，所以在土地一级开发的市场化背景之下为了能够保持企业的持续发展因此不能再重演政府运作下的土地“贵卖”的现象，因而应该建立一种公平公正的宏观房地产市场以此来避免国有资产的流失并由此建立一个土地开发商，房地产开放商以及政府的这三方的利益可以的得到均衡的土地一级开发市场。

然而，土地一级开发仍然处于存在诸多的问题的不成熟的阶段，要想进一步使得土地一级开发得以完善健全就需要我们去探索，去发现。

4、政府主导、市场化运作

为了加强市场监管等措施以此来推动土地市场的发育和成熟因此政府逐渐由直接参与者而逐渐的转变为行业管理者与规则制定者的角色并且以积极培育维持市场适度竞争的合格的市场主体为目标和责任，制定规划，计划管理土地的供应以及交易管理土地的入市等等都体现了政府在市场经济的主导与核心作用。

我们坚信土地一级开发的企业经营应该是有诚信和实力的，因而土地储备机构承担或者通过招标的方式决定房地产开发企业承担的相应资质等级。这就要求我们的企业拥有降低融资风险与提升土地一级开发的整体企业素质。

二、土地一级开发的价值取向

1、公平与效率是土地一级开发的基础

为了兼顾效率与公平的原则以便达到良好的预期开发效果就需要完成编制、审批、实施、验收的这四个阶段组成的复杂的系统工程以便实施有效的市场化运作。

从土地一级开发的具体内容可以看出实施阶段的主要内容是市政设施建设和土地的获取而审批、计划编制是政府利用公权力对于土地一级开发所做出的的安排，而土地一级开发的公平与效率则由这两项不同性质的内容所决定。

现阶段，对于农民言不仅是生产资料还具有保障意义的土地同样根据法律规定具有并不完整的集体所有权并且呈现经受约束的价值市场从而在我国城市化快速发展的时期土地获取需要公平优先以此来保证农民不被城市化的进程所抛弃以及农民的土地财产权得到有效的保证。征收集体土地属于公权力而一级开发涉及的土地基本以集体土地为主，前者是根据《土地管理法》的规定，后者则是由于目前国处于城市化快速发展时期的必然结果。

在规划既定的条件之下市政建设在土地获取后投入财力、物力，人力使其具备建设的条件以最小的投入完成它要求的给定的地块的各项市政设施的建设以对土地实施改良。因此在土地一级开发的过程之中为了保证效率与公平有赖于不同参与主体的合作。

2、土地一级开发净收益的分成

其中，项目前期费用、市政基础设施建设费用、征地拆迁补偿费用、工程建设、相关税费用并且按照国家规定对主要包括失地农民保障金和土地收益金的各项规费和各项基金。通常来讲，土地一级开发的净收益=国有土地使用权出让款-土地一级开发成本-政府提取的各项费用。

对于一些拆迁难度比较大并且处于相对较偏地理位置的地块在分配比例的设置与土地的开发难度密切相关从而土地开发商的分成一般会高一些。而在扣除经营成本等费用以后项目公司则会拿到一级开发的净利润并且在提取法定公积金等程序之后可对剩余的税后利润进行分红的只是公司的股东。

由于有了地方政府的政策的支持因而房地产企业以及政府分利益捆绑关系得到逐步的深化并通过土地一级开发的净收益进行分成设置使得房地产企业在土地开发的利益分配上与地方政府紧紧联系在一起进而使得一级开发项目的市场风险得到了大大的降低。

3、参与土地规划的设计工作

为了使得土地规划对己方从事一级开发更加有利因此在土地一级开发的收益分成模式模式中开发商可以利用规划的设计和改变从而成为土地设计的一个“准规划部门”以便于为今后的土地一二级联动打下基础。

此外，一些房地产企业也会与政府约定以便于保证土地出让收益的实现因而在一级开发委托合同中和可出让经营性用地中占最低比例的是商住用地。

参考文献：

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