宋卫平渡危局

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获得九龙仓巨资驰援，心情不错的宋卫平，在6月8日的会现场甚至当起了房产销售员，并慷慨地对记者表示，当天心情好，可以给8.8折。

在会上，宋卫平承认，之前做得不够稳健。希望以后九龙仓可以给绿城提提建议，“譬如，什么时候能够买地，什么时候不能买地”。

6月15日，按照合作协议，九龙仓(0004.HK)按5.2港元/股的价格认购绿城中国（03900.HK）3.27亿股，约涉及金额17亿港元。

至此，双方战略合作的第一步已经完成。据6月8日双方公布的消息，九龙仓将分两步向绿城提供总额约51亿港元（41.8亿人民币）的现金支持。在第二步，绿城将以同样的价格，向九龙仓配售约1.62亿股股份，共涉及金额8.43亿港元，同时，再向九龙仓发行永久次级可换股债券，以进一步融资25.5亿港元。

配股完成后，九龙仓将持有绿城中国24.6%的股份，仅次于第一大股东宋卫平家族的25.4%；若三年后债转股，九龙仓最终可持有绿城中国近35%的股份，跃居第一大股东。

于绿城，这笔资金可解燃眉之急。至2011年末，绿城中国总借贷规模为321.12亿元，其中短期借款就有近160亿元，净资本负债率高达148.7%。

绿城方面称，九龙仓带来的资金将主要用于偿债。此次配股完成后，绿城的净负债比率将从148.7%降到89%。

与九龙仓结盟的消息令绿城中国股价一路上扬，至6月21日本刊截稿，其股价最高涨至7.9港元/股，较6月7日5.35港元的收盘价上涨48%。包括瑞银、瑞信等机构都将绿城的评级调升至“中性”。

一年多以来，中国房地产市场经历了史上最严厉的调控。走高端住宅路线的绿城被限购、限贷政策砍去大半客户，挣扎在生死边缘。绿城也一直被“被收购”、“退市”、“破产”等各种传闻缠身。

6月22日，绿城宣布，与融创中国共同组建合营公司，绿城将旗下分布于上海、苏州、无锡、常州及天津区域的9个地产项目的相应股权注入合营公司，融创将支付33.72亿元作为本次合作的对价。

这被视为宋卫平稳健经营的重要一步。由此，宋卫平将绿城与九龙仓、融创中国捆绑在一起，风险、收益共担，危机时互助。

九龙仓驰援，融创合作，绿城没死，宋卫平或许可以暂时喘口气了。看来，正像他自己说的那样，赌徒宋卫平将彻底告别过去的高杠杆成长模式，转型稳健经营。

过山车上的绿城

1995年，38岁的宋卫平在杭州创办了绿城。11年后的2006年，绿城的营收达到64亿元。

一家与几乎绿城同时期起步的杭州房产公司总裁周明（化名）告诉本刊，2003-2006年，绿城几乎实现了跳跃式的发展，以至于他们“怎么追都追不上”。究其原因，周明认为，一是彼时的绿城已经有了较完善的团队；二是，绿城已经开始通过银行杠杆，大胆地借钱扩张，并逐渐走出浙江，开拓上海、安徽等地市场。

此外，绿城还通过资本运作的方式大笔融资。2006年1月，绿城通过配售可转换债券和股份，成功引入摩根大通和STARK投资基金共1.5亿美元的投资；2006年7月，绿城在香港上市，融资26.7亿港元。当年11月，绿城又成功发行7年期4亿美元的固定利息债券。

“2006年开始，进入资本市场犹如给绿城添上了翅膀”，周明说，这更使得杭州的其它房企难以望绿城项背。

彼时的绿城的确春风得意。2006年，绿城的新增土地储备创下新纪录，达到448万平方米。2007年，绿城销售规模首次破百亿，进入百亿房产俱乐部。这令绿城受到鼓舞，并做出2008年销售额冲刺200亿元的目标。

但在2008年，逐渐紧绷的房地产调控使得绿城的房子销售迟缓，整体去库存化率只有52%，资金回笼少，新项目又急需融资，再加上一年内到期的38亿多元借款，绿城出现巨额现金流缺口。好在年底中央政府出台4万亿救市政策，让积压大量房源的绿城逃过一劫。

尽管如此，绿城还是在2008年新增了428万平方米的土地储备，并大胆做出2009年300亿元的销售计划。出乎意料的是，2009年绿城做到了530亿元的销售，仅次于万科的634.2亿元，位居全国第二。

信心膨胀后，“在小学的时候就从来没有考过第二名”的宋卫平，公开提出要“赶超万科”。2009年，绿城又新增了421万平方米的土地储备，土地款总额达456亿元，负债率也飙升至105.1%。

宋卫平选择了一条高负债扩张的路径。从2007年到2011年，绿城净资产负债率分别为88.2%、140.1%、105.1%、132% 和148.7%。而用上高杠杆的宋卫平不断面临着各种即将到期支付的短期借款“账单”。2009年中期，一笔4亿美元的高息债券又险些让绿城遭到破产清算。

绿城的财务杠杆也吓坏了资本市场的投资者，低迷的股价造成其市值远低于万科、龙湖等同行。

渴望规模的同时，宋卫平又将房子视为“作品”，对品质的要求近乎完美，他不惜以地王价拿好地段，造好房子。这种“改善型购房需求”的定位，无疑影响了绿城房子的周转速度和利润。2007-2010年，绿城的平均存货周转天数为2217天，即项目从拿地到交付给业主平均需要6.07年，远高于龙湖的3.04年和万科的2.92年。2007-2011年，绿城毛利率分别约为36.1%、27.8%、25.9%、30%和33.7%，而近5年来，更侧重“刚需”定位的万科，平均毛利率达38.58%。

“在中国，真正把地产当产品，而不仅仅是当生意来做的，老宋可能是唯一的一个，”杭州凯泰资本、浙江创新产业基金首席合伙人徐永红说，“这是他的优点，也恰恰是绿城出现风险的一个主要原因。”

“说实话，以往在发展速度和拿项目里面，我有点过于激进”，6月8日的会上，宋卫平首次公开承认错误。

但如今，周明却认为正是自己保守才错过了最好的扩张时机。但就像宋卫平所说，“谁是谁非不晓得，因为历史无法重演”，或许没有当年的激进扩张，也就没有今天的绿城。